Dù sở hữu khối tài sản hàng chục tỉ USD nhưng ngành bất động sản nghỉ dưỡng đang “đóng băng” do thiếu khung pháp lý. Trong ảnh: các dự án ở Cam Ranh, Khánh Hòa - Ảnh: HÀ PHƯƠNG

Nhiều chuyên gia, nhà quản lý có chung nhận định nếu sớm hoàn thiện khung pháp lý, kịp thời "phá băng", khối tài sản bất động sản nghỉ dưỡng sẽ đóng góp lớn cho quá trình phục hồi kinh tế, đặc biệt là sự phát triển của ngành du lịch.

Chục tỉ đô bị "lãng quên"

Hàng trăm dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại các địa phương có thế mạnh về du lịch như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Bình Định, Khánh Hòa, Ninh Thuận, Bình Thuận, Kiên Giang... không thể giao dịch hoặc chỉ giao dịch nhỏ giọt thông qua hợp đồng hợp tác đầu tư, góp vốn vì chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản (sổ hồng). Thực trạng này kéo theo hàng trăm ngàn sản phẩm condotel (căn hộ du lịch), shophouse (nhà phố), villa (biệt thự du lịch) "đóng băng" trên thị trường.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9-2021 cả nước có 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, cung cấp 114.097 căn hộ nghỉ dưỡng và 24.399 biệt thự du lịch. Tổng giá trị sản phẩm tại các dự án này đạt khoảng 681.886 tỉ đồng, tương đương 30 tỉ USD. Trong đó, giá trị các sản phẩm căn hộ du lịch trên cả nước khoảng 297.128 tỉ đồng; sản phẩm nhà phố đạt khoảng 154.245 tỉ đồng và biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 243.990 tỉ đồng.

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - đánh giá loại hình bất động sản du lịch mới chỉ hình thành, phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc. Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chỉ mới đáp ứng được 1/4 nhu cầu của khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh sự thiếu hụt nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng làm cho năng lực cạnh tranh của ngành du lịch yếu đi và thua một số nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia. Trong khi đó, hàng loạt vướng mắc chính sách đã trở thành rào cản đối với sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng. 

"Chẳng hạn, tại Khánh Hòa hiện có hơn 40 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, tổng vốn đầu tư trên 30.000 tỉ đồng. Nhiều dự án trong số này đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng, đã nộp đủ nghĩa vụ tài chính, được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đúng quy định nhưng chỉ một số ít dự án được cấp sổ hồng. Điều này đang làm nản lòng nhà đầu tư", ông Đính cho biết thêm.

Theo GS Đặng Hùng Võ - nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, nhiều năm qua, ngay cả thời điểm phát triển đến cao trào vào năm 2018 thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn không có khung pháp lý để hoạt động. Đến nay, khi Chính phủ cho phép mở cửa hoàn toàn các hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi và phát triển nền kinh tế sau đại dịch thì câu chuyện cũ về thiếu khung pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tiếp tục được "phơi" ra.

Sớm khơi thông nguồn lực

Để khơi thông nguồn lực hàng chục tỉ USD "đóng băng" trong bất động sản nghỉ dưỡng, TS Cấn Văn Lực khuyến nghị cần thay đổi tư duy, có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, coi đây là một lĩnh vực kinh doanh vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch vừa tạo cảnh quan. Theo đó, cần lồng ghép chính sách phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong các cơ chế, chính sách phát triển chung của ngành du lịch, coi đây là một thành phần quan trọng của ngành kinh tế mũi nhọn này.

Muốn vậy, theo ông Lực, cần sớm nghiên cứu luật hóa một số loại hình đất mới như "đất ở không hình thành đơn vị ở", định danh rõ các loại bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong Luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng. Đồng thời cần sớm ban hành các văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất việc cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản cho bất động sản nghỉ dưỡng. 

Trong khi chờ Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản được sửa đổi, cần sớm ban hành nghị định tháo gỡ những vướng mắc hiện nay. Giải pháp này sẽ khơi thông hàng trăm ngàn tỉ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, kích thích đầu tư, giúp tăng thu ngân sách - ông Lực đề xuất.

Dự án condotel đình đám The Empire (còn có tên khác là Cocobay, ở quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) xin chuyển một phần thành căn hộ chung cư - Ảnh: TRƯỜNG TRUNG

Cùng quan điểm này, TS Nguyễn Văn Quyền - chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam - nhấn mạnh việc tạo dựng một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau đại dịch COVID-19. 

Theo ông Quyền, đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hoàn thành và đi vào sử dụng nếu khu đất phù hợp với quy hoạch thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất ở và cho tiếp tục khai thác đầu tư, cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư. 

"Theo đó, chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ", ông Quyền khuyến nghị.

PGS.TS Trần Việt Dũng - trưởng khoa luật quốc tế, Đại học Luật TP.HCM - cũng khẳng định chính sự không đồng bộ và thiếu rõ ràng trong các quy định pháp luật đang cản trở sự phát triển thị trường bất động sản du lịch. Đang có rất nhiều dự án bất động sản du lịch không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu do các cơ quan chức năng "không dám" cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các cá nhân vì lấn cấn về chế độ sử dụng đất cấp cho các dự án.

Ông Dũng đề xuất sửa đổi quy định Luật đất đai 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác đất xây dựng dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại đất phi nông nghiệp và quy định rõ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn với từng loại đất, công trình trên đất.

Cấp sổ cho bất động sản nghỉ dưỡng theo 2 phần

Khu nghỉ dưỡng, khách sạn, condotel đang được xây dựng dọc Bãi Trường, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Luật hiện hành quy định thời hạn sử dụng đất dự án được cấp theo "vòng đời" của dự án đầu tư, trong khi chủ đầu tư và người mua bất động sản nghỉ dưỡng thì mong muốn được cấp quyền sử dụng đất lâu dài.

Đây chính là điểm mắc mứu lớn nhất trong câu chuyện hàng chục tỉ USD bị "đóng băng" trong các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.

Bà Phạm Thị Thịnh - phó cục trưởng Cục Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai - cho hay giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng gồm hai phần, phần thứ nhất chứng nhận quyền sử dụng đất, phần thứ hai chứng nhận quyền sở hữu tài sản.

Ví dụ một căn shophouse trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng thì việc cấp chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải phù hợp với pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đất xây dựng shophouse là đất thuê trả tiền một lần thì nhà đầu tư được bán quyền sử dụng đất và công trình trên đất.

Trường hợp này sẽ chứng nhận được cả hai. Trường hợp dự án bất động sản nghỉ dưỡng mà nhà đầu tư thuê đất hằng năm thì họ được quyền bán tài sản nhưng không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư thứ cấp. Điều 175 Luật đất đai đã quy định rõ.

Theo bà Thịnh, trong một dự án bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều loại đất, việc cấp quyền sở hữu tài sản sẽ gắn liền với từng loại đất. Trong phạm vi dự án có đất thương mại dịch vụ nghỉ dưỡng, có đất cho giáo dục, đất cho thể thao, đất cho y tế, đất ở lâu năm, với mỗi loại đất như vậy nghĩa vụ tài chính đất đai của nhà đầu tư với Nhà nước là khác nhau nên quyền sử dụng đất cũng khác nhau. Phần đất ở trong dự án sẽ vẫn được cấp quyền sở hữu lâu dài, phần đất thương mại dịch vụ thì tùy theo thời gian thuê đất.

Bà Hoàng Thị Vân Anh - vụ trưởng Vụ Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai - cho biết các chủ sở hữu công trình xây dựng căn hộ khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác phục vụ mục đích lưu trú, du lịch được chứng nhận quyền sở hữu phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản.

Cũng theo bà Vân Anh, sau khi được cấp sổ hồng, chủ sở hữu các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được chuyển quyền sở hữu, thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên bình thường như các giao dịch loại hình bất động sản nhà ở.

Trong khi đó, theo PGS.TS Hoàng Văn Cường - hiệu phó Trường đại học Kinh tế quốc dân, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng được đầu tư trên đất thương mại dịch vụ, thông thường thời gian cấp quyền sử dụng đất là 50 năm. Khi hết hạn quyền sử dụng đất nhưng tài sản trên đất vẫn còn thì địa phương sẽ gia hạn thêm thời gian sử dụng đất cho các dự án.

Hiện Bộ Tài nguyên và môi trường cũng đang dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai theo hướng bổ sung quy định về cấp sổ hồng cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng trên đất thương mại dịch vụ.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, người mua bất động sản nghỉ dưỡng đều muốn có quyền sở hữu lâu dài trong khi pháp luật lại chưa nói rõ điều này. Hầu hết dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đều xác định mục đích là nghỉ dưỡng, chỉ phục vụ đầu tư kinh doanh chứ không để ở. Trước mắt, việc cấp sổ hồng cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn theo thời hạn giao đất các dự án, không đánh đồng giữa các loại đất khác nhau được.

Gỡ nút thắt cho bất động sản du lịch: Đề nghị ban hành 'nghị quyết đặc thù'

TTO - Tại hội thảo "Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam: Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ" do Hội Luật gia Việt Nam tổ chức ở Khánh Hòa, nhiều chuyên gia kiến nghị cần có chính sách đặc thù cho loại hình bất động sản này.