Việc thiếu hành lang pháp lý rõ ràng đang khiến nhiều địa phương lúng túng trong cấp sổ đỏ cho các sản phẩm căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (thường gọi là condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ... trong thời gian dài. 

Quy định mới do Chính phủ ban hành được các chủ đầu tư đón nhận như một tín hiệu vui, có thể gỡ cho hàng trăm dự án bất động sản lưu trú, du lịch nghỉ dưỡng tại các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc...

Hàng loạt dự án được giải thoát

Theo quy định trước khi có nghị định 10, các quy định luật hoặc văn bản hướng dẫn chỉ có quy định cấp sổ đỏ cho người mua sản phẩm trong các dự án nhà ở hoặc dự án có chức năng hỗn hợp giữa căn hộ ở và thương mại dịch vụ. 

Tuy nhiên, đối với dự án cơ sở lưu trú du lịch xây độc lập trên đất thương mại, dịch vụ như condotel, officetel hay biệt thự du lịch nghỉ dưỡng lại không có cơ sở pháp lý để cấp sổ đỏ cho người mua (với chủ đầu tư lại không vướng). 

Với quy định mới sửa đổi điều 72 nghị định 43 năm 2014 (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai), cho phép cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở (sản phẩm tính chất thương mại, dịch vụ) đã tháo gỡ nút thắt này.

Nghị định cũng đã sửa đổi, bổ sung quy định cấp sổ đỏ theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ. 

Theo Luật du lịch hiện hành, các loại cơ sở lưu trú du lịch gồm khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, tàu thủy lưu trú du lịch, nhà nghỉ du lịch, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bãi cắm trại du lịch và các cơ sở lưu trú du lịch khác. 

Như vậy, có thể hiểu căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ... nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Để được cấp sổ đỏ các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Vẫn vướng về tiền sử dụng đất?

Một chủ đầu tư có sản phẩm dự án nghỉ dưỡng tại TP.HCM hoan nghênh nghị định 10 mở ra quy định về cấp sổ đỏ cho người mua bất động sản mang tính chất thương mại, dịch vụ. Đây cũng là cơ sở để thu hút khách mới quan tâm các dự án sắp tới triển khai. 

Tuy nhiên, theo chủ đầu tư này, đáng tiếc trong nội dung sửa đổi vẫn yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung khi nộp hồ sơ nên việc cấp sổ đỏ cho các dự án này sẽ vẫn bị vướng vì điều kiện này quá khắt khe.

Theo vị này, thực tế các dự án vì nhiều nguyên nhân khách quan khác nhau mà phải điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch (dù nhiều hay ít) đều phải thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung để quyết định có nộp thêm hay không nộp thêm. Thủ tục do cơ quan thẩm quyền giải quyết và mất rất nhiều thời gian, trong khi doanh nghiệp không chủ động được, phải chờ đợi.

"Rất nhiều dự án đã hoàn thành đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng tính tiền đất bổ sung vẫn chưa có kết quả. Do đó nếu cứ phải chờ đợi sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của người mua, khách hàng gây nên các phát sinh khiếu nại, mất an ninh trật tự, tạo điểm nóng trên địa bàn", vị này phân tích.

Do đó, kiến nghị bỏ nội dung yêu cầu phải cung cấp hồ sơ nghĩa vụ tài chính bổ sung, yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung. Hoặc quy định rõ theo nguyên tắc đối với dự án có phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, ưu tiên cấp sổ đỏ trước cho người mua. Riêng phần diện tích của chủ đầu tư (sở hữu riêng hoặc chưa bán), tính toán theo tỉ lệ "neo" giữ lại chờ đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung cấp sau.

Đảm bảo tính pháp lý

Theo thống kê, cả nước có khoảng 90.000 căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự du lịch, văn phòng lưu trú, căn hộ dịch vụ, căn hộ thương mại. Phần lớn nằm ở các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất là "đất thương mại, dịch vụ", theo quy định của Luật đất đai, có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt tối đa không quá 70 năm. 

Tuy nhiên, do vướng mắc về pháp lý dẫn đến nhiều địa phương lúng túng, không thực hiện được việc cấp sổ đỏ cho các chủ sở hữu công trình này. Việc này tạo ra thực tế khối tài sản lớn rất đẹp nhưng không ai sờ vào được, không sử dụng được gì, bán không ai nhận mà chỉ có chính chủ đầu tư "ngồi bảo quản".

Theo đại biểu Phạm Văn Thịnh - ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, việc Chính phủ ban hành nghị định về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trong đó bổ sung việc cấp sổ đỏ cho condotel, officetel... là rất đúng đắn, kịp thời. Việc này giúp đảm bảo tính pháp lý cho các dạng tài sản này. 

Từ đó các sản phẩm này sẽ nhanh chóng được đưa vào thị trường để đảm bảo tính thanh khoản cho tài sản là bất động sản lớn trong nền kinh tế. Với chính sách mới này các trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc... sẽ được hưởng lợi, gỡ vướng về pháp lý.

Một việc quan trọng, sau khi có nghị định, Chính phủ cần có chỉ đạo để chính quyền địa phương các tỉnh, thành phố - là nơi giải quyết chính vấn đề này - khẩn trương cùng với các chủ đầu tư triển khai đưa quy định mới vào thực tế. Trong quá trình thực tế cấp sổ đỏ cho các sản phẩm này cần linh hoạt, tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục hành chính để sớm có đủ tính pháp lý, giúp đưa vào thị trường lưu thông, tạo thanh khoản cho nền kinh tế, giúp giảm nợ xấu...

"Đối với quy định yêu cầu nộp chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án, trường hợp có thay đổi nghĩa vụ tài chính thì phải nộp chứng từ chứng minh việc hoàn thiện nghĩa vụ tài chính đối với sự thay đổi đó là đúng. Còn với các ý kiến cho rằng vướng do vấn đề thẩm định giá thì hiện nay chúng ta có năm phương pháp xác định giá nên cần bám chặt vào đó để thực hiện. 

Trong đó, chú trọng hai phương pháp cơ bản là chiết trừ và so sánh trực tiếp. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường bất động sản đang "trầm lắng" thì việc xác định nghĩa vụ tài chính cũng thuận lợi hơn nhiều. Quan trọng là cần lấy đủ dữ liệu và dữ liệu phải trung thực thì mọi việc sẽ đơn giản, không lo ngại gì", ông Thịnh nói thêm.

* Luật sư Nguyễn Tiến Lập (luật sư thành viên cấp cao của Văn phòng luật sư NHQuang&Cộng sự): Làm rõ quyền sở hữu sau khi hết thời hạn sử dụng đất

Vấn đề quyền sở hữu nhà và công trình thương mại là bất động sản trên đất được xử lý thế nào khi hết thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng cần được xử lý rõ ràng, triệt để khi sửa Luật đất đai thời gian tới, bởi đó chính là quyền tài sản theo Bộ luật dân sự.

Nguyên lý căn bản là một khi chủ nhà và công trình được cấp quyền sở hữu, quyền đó không bị giới hạn theo thời gian, tức họ có quyền sở hữu cho đến khi nhà và công trình đó không còn hiện hữu. Như thế, cần phải hiểu rằng quyền sở hữu đó có giá trị ưu tiên so với quyền sử dụng đất. Như vậy, hệ quả pháp lý khi hết thời hạn sử dụng đất dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cần phải xử lý.

Ví dụ thời hạn thuê đất của dự án dù là 30 năm hay 50 năm cũng sẽ phải xảy ra theo cách đúng đắn là người chủ nhà và công trình sẽ đương nhiên được gia hạn tiếp quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai.

Đương nhiên, trường hợp quy hoạch sử dụng đất thay đổi sẽ áp dụng các quy định về thu hồi đất và bồi thường tài sản trên đất, nếu cần thiết. Trường hợp dự án được gia hạn thời gian thuê đất, tiền sử dụng đất hay thuế đất có thể được tính mới ở thời điểm gia hạn quyền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định tại nghị định mới, thời hạn được nêu trong sổ đỏ sẽ phải được hiểu là chỉ liên quan đến đất chứ không phải quyền sở hữu nhà và công trình. Bởi vấn đề này có ý nghĩa quan trọng, cần làm rõ trong Luật đất đai sửa đổi sắp tới.

* Đại biểu HOÀNG VĂN CƯỜNG (ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội): Giúp người mua yên tâm hơn về pháp lý

Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho condotel, officetel hay các dạng bất động sản du lịch không phải là chủ trương mới. Bởi tất cả các tài sản đó được gọi là công trình trên đất và luật pháp quy định các chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất, đi kèm theo là quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện.

Tuy nhiên, thời gian trước đây để được cấp giấy chứng nhận thì việc xác minh các yếu tố pháp lý phải đầy đủ song thực tế, các chủ đầu tư lại chưa chuẩn bị được đầy đủ vấn đề này. Ví dụ như condotel thường chưa xác định được đầy đủ giấy tờ trong quá trình xây dựng như thiết kế, thi công, hoàn công, xác định sơ đồ cho từng tài sản. Như vậy, không đủ cơ sở cấp chứng nhận cho từng căn hộ.

Với quy định trong nghị định 10 mới này đã có hướng dẫn cụ thể các cách thức để xác lập quyền sở hữu cho các tài sản đó. Việc quy định mới của nghị định cũng giúp người mua condotel hay officetel thấy yên tâm hơn khi được công nhận về tính pháp lý. Song cần lưu ý, việc cấp giấy chứng nhận cho các condotel, officetel hay bất động sản nghỉ dưỡng thì vẫn là giấy chứng nhận sở hữu về tài sản trên đất gắn với quyền sử dụng đất.

Về quyền sử dụng đất trong nghị định nêu rõ đây là đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất gắn liền với thời gian chủ đầu tư được phép theo hợp đồng với Nhà nước. Trong đó, nếu đất đó được phép sử dụng 50 hay 70 năm thì quyền sử dụng đi kèm theo. Như vậy, ở đây có sự phân biệt rõ ràng giữa việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel, officetel... khác hoàn toàn giấy chứng nhận sở hữu nhà trên đất ở.

THÀNH CHUNG

Công trình condotel, officetel sẽ được cấp giấy chứng nhận

Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận.