Thua kiện, Quốc Cường Gia Lai phải bồi thường chậm giao nhà“Lùm xùm” tại chung cư Quốc Cường Gia Lai

Phóng to

Công ty đầu tư phát triển nhà Quốc Cường (Quốc Cường Gia Lai) - chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai (quận 7, TP.HCM) - phải bồi thường 248 triệu đồng cho một khách hàng vì chậm bàn giao căn hộ - Ảnh: THANH ĐẠM

Phóng to

Chung cư Quốc Cường Gia Lai ở đường Trần Xuân Soạn, Q.7 - Ảnh: T.Đạm

Bà Ngọc (ngụ ở căn hộ A1507, chung cư Quốc Cường Gia Lai, đường Trần Xuân Soạn, Q.7) chỉ là một trong số nhiều khách hàng nộp đơn kiện Quốc Cường Gia Lai do chậm giao căn hộ như thỏa thuận trong hợp đồng nhưng lại không chịu bồi thường.

Phủi trách nhiệm với khách hàng

Tại phiên tòa ngày 10-6, ông Phan Thế Bảo - giám đốc Công ty Quốc Cường - nói không đồng ý bồi thường tiền chậm giao nhà cho bà Ngọc. Hội đồng xét xử hỏi vì sao trong quá trình hòa giải với một số khách hàng khác, phía công ty đồng ý bồi thường nhưng lại không chịu bồi thường cho bà Ngọc, ông Bảo cho rằng bà Ngọc sang nhượng căn hộ từ người mua trước, ngay khi ký hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng căn hộ, bà Ngọc đã biết tình trạng của dự án chậm so với hợp đồng nhưng vẫn đồng ý ký nên không có quyền đòi bồi thường.

Trước tòa, bà Ngọc cho biết khi bà sang lại hợp đồng với người mua trước thì đương nhiên được nhận chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ từ người mua trước. Do công ty ký với người mua trước với thời hạn bàn giao căn hộ vào tháng 7-2009, nếu chậm giao sẽ phải chịu khoản lãi suất 1,5%/tháng, khi sang lại hợp đồng bà sẽ được hưởng phần phạt chậm giao nhà. Tuy nhiên, ông Bảo lại nói đúng là trong thực hiện hợp đồng với người mua trước đó, phía công ty có vi phạm thời hạn giao nhà nhưng khi ký lại hợp đồng với bà Ngọc, phía công ty đã thanh lý hợp đồng với người mua trước rồi và khách hàng này không có yêu cầu đòi bồi thường chậm giao nhà. Hợp đồng ký với bà Ngọc là hợp đồng mới, không phải kế thừa từ hợp đồng cũ. Giữa các bên không hề có thỏa thuận ba bên về việc công ty phải trả tiền phạt của hợp đồng với khách hàng cũ cho bà Ngọc.

Tại tòa, bà Ngọc chấp nhận thay đổi yêu cầu đòi bồi thường, không đòi Công ty Quốc Cường phải bồi thường tiền phạt từ thời điểm tháng 7-2009 mà chỉ đòi bồi thường tiền phạt chậm giao nhà từ ngày bà ký hợp đồng với công ty đến ngày được nhận nhà là hơn 13 tháng.

Sau khi xem xét lý lẽ của các bên, hội đồng xét xử cho rằng đúng là trong hợp đồng mà bà Ngọc ký với Quốc Cường Gia Lai, thời hạn bàn giao nhà mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng gây khó hiểu (ký hợp đồng ngày 1-3-2010 nhưng lại thỏa thuận giao nhà vào tháng 7-2009). Tòa phải căn cứ vào một điều khoản khác của hợp đồng: khi khách hàng giao 95% tiền nhà, hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế và các khoản lệ phí khác theo quy định thì chủ đầu tư sẽ phải bàn giao căn hộ. Thực tế ngay khi ký hợp đồng, bà Ngọc đã thanh toán đủ 95% trị giá căn hộ (1,1 tỉ đồng) nên có thể hiểu công ty phải có nghĩa vụ giao nhà ngay từ thời điểm ký hợp đồng. Đến tháng 4-2011, Công ty Quốc Cường mới giao nhà nên phải chịu tiền phạt.

Hợp đồng lắt léo

Các năm trước, khi thị trường bất động sản luôn trong tình trạng “sốt”, người mua người bán nhộn nhịp sang tay để kiếm lời nên có khách hàng vội vàng ký kết hợp đồng góp vốn mua căn hộ mà không quan tâm nhiều đến nội dung hợp đồng. Khi thị trường đóng băng, hàng loạt dự án căn hộ khựng lại, chủ đầu tư viện nhiều lý do khó khăn kinh tế để vi phạm thời hạn chậm giao nhà nhưng khách hàng rất khó đòi chủ đầu tư phải bồi thường.

Luật sư Đinh Văn Thảo, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết việc xác định chủ đầu tư vi phạm thời hạn giao nhà, có phải bồi thường hay không cần căn cứ vào nội dung cụ thể của hợp đồng ký kết giữa các bên. Theo nguyên tắc, nếu hợp đồng có xác định thời điểm giao nhà thì khách hàng có quyền đòi chủ đầu tư phải bồi thường, nếu quá thời hạn đó mà chưa giao, bất kể chủ đầu tư viện lý do gì thì cũng không phải là nguyên nhân bất khả kháng để miễn trừ trách nhiệm.

Thông thường trong các hợp đồng ký kết, do chủ đầu tư là bên soạn thảo hợp đồng nên thường “thủ” sẵn những quy định nhằm hạn chế đến mức tối thiểu trách nhiệm, nghĩa vụ bồi thường của mình. Khách hàng luôn có nguy cơ chịu thiệt khi có tranh chấp. Nhiều hợp đồng chủ đầu tư soạn thảo còn lập lờ, không đưa điều kiện chậm bàn giao nhà. Chưa kể các điều khoản về vật liệu xây dựng, chất liệu nội thất cũng được chủ đầu tư liệt kê rất lấp lửng nhằm dễ dàng thay thế vật liệu giá rẻ.

Luật sư Thảo cũng nói phán quyết của TAND Q.3 buộc chủ đầu tư phải bồi thường cho khách hàng là đúng với quy định của pháp luật. Theo quy định của Bộ luật dân sự, trong trường hợp có những điều khoản hợp đồng khó hiểu thì về nguyên tắc, việc giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho khách hàng. Những hợp đồng thỏa thuận cụ thể về thời điểm giao nhà như hợp đồng của Quốc Cường Gia Lai với bà Ngọc, tòa án cần xem xét để buộc chủ đầu tư phải có nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết.

Mở ra tiền lệ

Theo luật sư Hà Hải (Đoàn luật sư TP.HCM), các tranh chấp như bà Ngọc với Quốc Cường Gia Lai có rất nhiều trong lĩnh vực bất động sản nhưng đây là vụ tuyên án đầu tiên. Kết quả của phiên tòa minh chứng một điều rằng chủ đầu tư và khách hàng bình đẳng trước pháp luật và giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Phần thắng thuộc về khách hàng là bên mua, dù số tiền đền bù có thể không bồi đắp nổi những thiệt hại lớn mà khách hàng phải chịu, nhưng sự kiện này sẽ mở ra tiền lệ cho các vụ án tương tự.

Luật sư Hà Hải còn nhấn mạnh: “Trong hàng loạt tranh chấp giữa khách hàng và chủ doanh nghiệp bất động sản mà chúng tôi tiếp nhận thời gian qua, không chỉ việc chậm giao nhà so với cam kết mà có khách hàng dù được giao nhà nhưng sản phẩm không đúng với thiết kế ban đầu nhưng phần thiệt luôn nghiêng về phía người dân, bởi doanh nghiệp thường soạn sẵn và gài dữ liệu trong hợp đồng. Khách hàng cần cảnh giác, khi ký hợp đồng nên yêu cầu doanh nghiệp phải giải thích rõ các vấn đề có thể phát sinh trong tương lai”.