Cảnh báo chung cư, đất nền Hà Nội 'thổi giá'

Trong những tháng đầu năm 2024, đặc biệt là thời điểm sau Tết Nguyên đán, thị trường bất động sản bất ngờ chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ đến từ phân khúc căn hộ chung cư tại TP Hà Nội.

Đáng chú ý, sau đó sức nóng này lan sang cả đất nền ở các khu vực ngoại thành Hà Nội. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng dù thị trường đón nhiều thông tin tích cực nhưng không thể khiến giá bất động sản tăng nhanh trong thời gian ngắn. Việc tăng giá cục bộ sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường chung.

Tăng giá nhanh bất thường

Theo báo cáo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, giá bán chung cư Hà Nội tăng mạnh trong quý I-2024, gần đạt đến mức của TP.HCM. Phân khúc đất nền vùng ven Hà Nội cũng ghi nhận những tăng trưởng đáng chú ý về giá bán và mức độ quan tâm.

Giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m² của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá rao bán trung bình chung cư TP.HCM tăng từ mức 31 triệu đồng/m²² năm 2018 lên mức 48 triệu đồng/m2 năm 2024.

Nếu so với quý I-2023, giá rao bán căn hộ cao cấp trong quý I-2024 tại Hà Nội tăng 17%, giá rao bán căn hộ trung cấp tăng 19%, giá rao bán căn hộ bình dân tăng 11%. Trong khi đó, biên độ tăng của giá chung cư TP.HCM khá thấp, chỉ 2-5%.

Thị trường đất nền ở phía Bắc cũng nóng lên khi mức độ quan tâm tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Chương Mỹ, Thạch Thất. Mức độ quan tâm của quý I-2024 đang gần chạm đến mức của quý I-2022, giai đoạn thị trường sôi động. Cụ thể, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở các huyện trên từ 1,7 – 2 lần so với quý I-2023.

Lý giải nguyên nhân hiện tượng này, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, cho biết do tâm lý nhà đầu tư được cởi bỏ sau một thời gian dài bị dồn nén. Từ đầu năm 2024, Chính phủ tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án, các Luật sửa đổi được Quốc hội thông qua. Bên cạnh đó, nhiều bất động sản đã phải giảm giá, cắt lỗ và quan trọng là lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn, chỉ 6-7%.

Thế nhưng, mức độ tăng quá mạnh trong thời gian ngắn tại thị trường Hà Nội được xem là bất thường. Hơn nữa, cơn “sốt” giá này chỉ xuất hiện ở một số khu vực cục bộ, nhỏ, không đại diện cho toàn thị trường thành phố.

- Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang -

“Theo tôi, có thể có dấu hiệu thổi giá từ một nhóm đầu tư nhất định. Thậm chí nhóm tạo xu hướng giá chung cư Hà Nội thấp hơn nhiều so với giá chung cư TP.HCM. Trong khi nguồn cung căn hộ TP.HCM vài năm trở lại đây đều ở phân khúc trung, cao cấp nên mặt bằng giá cao là đương nhiên. Việc tăng giá này nếu tiếp tục được đẩy lên sẽ dẫn tới “bong bóng” giá. Khi bong bóng vỡ sẽ ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường chung đang phục hồi tốt”- ông Quang chia sẻ.

Đồng quan điểm, PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cảnh báo trong khi thị trường chung đang gặp khó về thanh khoản thì “bong bóng” sẽ làm thị trường diễn tiến xấu hơn.

Căn hộ có thể tăng mức độ quan tâm của người mua nhà ở thực, nhưng nếu giá căn hộ tiếp tục tăng thì phân khúc này đang tự làm khó mình vì sẽ khó bán.

Người mua cần tỉnh táo

Các chuyên gia đánh giá đây đúng là thời điểm tốt cho người mua nhà ở thực vì nguồn cung bắt đầu được khơi thông, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp. Đặc biệt là nhu cầu mua căn hộ chung cư tăng trở lại. Sau khi biến động giá một thời gian, phân khúc căn hộ là sự lựa chọn tốt vì có mặt bằng giá hợp lý, thanh toán linh hoạt hơn các phân khúc khác.

Tuy nhiên, đối với những khu vực đang sốt giá thì chuyên gia Trần Khánh Quang khuyến cáo người mua nhà cần tỉnh táo, xem xét kỹ, không nên vội vã sợ giá sẽ tăng nữa. Ví dụ như ở Hà Nội, người mua nhà nên khảo sát giá khu vực xung quanh, với căn hộ nào có mức tăng giá vừa phải từ 5-10% thì có thể xem xét; còn đối với những dự án căn hộ tăng quá cao 20-30%, không tương xứng với vị trí, tiện ích thì nên cảnh giác có sự “thổi giá”.

Thị trường ở các khu vực đang phát triển mạnh mẽ hạ tầng, các khu công nghiệp như Đồng Nai, Bình Dương, giá đất nền còn phải giảm 30-40% so với thời điểm tăng giá. Giá có sự tăng lên nhưng so với mức giảm cắt lỗ thì giá vẫn giảm.

“Giá đang từ vùng đáy đi lên chứ thực chất chưa tăng. Giao dịch có sự tích cực hơn. Vì thế những khu vực tạo sốt ảo cục bộ sẽ tác động xấu đến thị trường chung. Dự báo, thị trường bất động sản phải đến quý IV-2024 mới thấy rõ sự hấp thụ của người mua”- ông Quang đánh giá.