Theo báo cáo 10 tháng đầu năm 2023 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM(HoREA), có 12 vướng mắc pháp lý về đầu tư xây dựng của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đang gặp phải cần phải tháo gỡ để phục hồi trong năm 2024.
Một là vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch chi tiết (nếu có). Quy định này hoàn toàn không phù hợp với trường hợp doanh nghiệp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và đề xuất được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư 2020.
Hai là vướng quy định yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư…
Quy định trên khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Ba là vướng thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư.
Vướng do 2 nguyên nhân, một là vướng trần quy mô dân số, hai là có nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời nên chưa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư.
Bốn, vướng thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh (nếu có).
Vấn đề trên dẫn đến tại thời điểm tháng 3-2023, TP.HCM có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại với 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng.
Năm, vướng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Hiện chưa có cơ chế quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại.
Sáu, vướng về chuyển nhượng dự án. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà nước.
Bảy, vướng do thiếu quy định điều chỉnh hành vi đặt cọc trước thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng huy động vốn bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai.
Từ đó, phát sinh kẽ hở pháp luật để cho giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí đến 90-95% giá trị hợp đồng nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng, điển hình là vụ án Công ty Alibaba.
Tám, vướng mắc pháp lý về công tác tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Lý do, các địa phương trong cả nước khi lập quy hoạch xây dựng mới chỉ bố trí được khoảng 30% quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội nên thiếu quỹ đất nhà ở xã hội. Quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội còn bất cập.
Chín, vướng trong việc tiếp cận các cơ chế ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội từ năm 2015 đến nay. Các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay ưu đãi tín dụng theo chính sách nhà ở xã hội phải vay với lãi suất thương mại từ 9-14%/năm.
Mười là vướng do quy định tiêu chí đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội. Cụ thể như phải thuộc diện không chịu thuế thuế thu nhập cá nhân, tiêu chí cư trú… không hợp lý, không sát thực tế.
Mười một, vướng thủ tục đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và quy trình đầu tư xây dựng nhiêu khê đối với trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, mất thời gian, chi phí.
Mười hai, vướng do quy định chuyển tiếp không đủ rõ để xử lý nghĩa vụ nhà ở xã hội đối với trường hợp dự án nhà ở thương mại có diện tích từ 2 ha đến dưới 10 ha. Các địa phương lúng túng không biết cách xử lý, các dự án tiếp tục “đứng hình”.
