Lĩnh vực đất đai nói chung, bất động sản nói riêng luôn là vấn đề "nóng" tại TP Hồ Chí Minh. Ảnh : TTXVN

Cho vay bất động sản được các chuyên gia ví như con gà đẻ trứng vàng của các tổ chức tín dụng. Trước đây, việc cho vay ồ ạt dẫn đến "tăng nóng", nhiều dự án bất động sản đã trở thành món nợ xấu cực kỳ khó giải quyết với nhiều ngân hàng.

Để bảo đảm an toàn cho sự phát triển của từng thị trường và nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản và đây là yêu cầu bắt buộc.

Thắt chặt tín dụng

Thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã lên tiếng cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng phải rất thận trọng khi cho vay đối với lĩnh vực này với yêu cầu thủ tục, điều kiện vay chặt chẽ, đảm bảo khâu đầu vào tốt để hạn chế rủi ro. Theo đó, các ngân hàng cần phải kiểm soát dòng vốn để đảm bảo người vay sử dụng đúng mục đích.

Thực ra, chủ trương tăng cường kiểm soát lĩnh vực rủi ro, thắt chặt tín dụng vào các lĩnh vực này đã xuất hiện từ vài năm trước, khi thị trường bất động sản vẫn đang phát triển mãnh mẽ và đến đầu năm 2018 thì được triển khai rộng trên thực tế.

Nhìn lại trong quá khứ, tỷ lệ nêu trên đều đã có nhiều lần thay đổi. Hệ số rủi ro đối với cho vay kinh doanh bất động sản từng được quy định là 100% theo Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của NHNN. Đến năm 2010, nó đã được tăng lên 250% theo Thông tư số 13/2010/TT-NHNN, rồi sau 4 năm (2014), lại được giảm xuống 100% theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN. Đến năm 2016, Ngân hàng Nhà nước lại ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, trong đó quy định hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được giữ ở mức 150% đến hết năm 2016 sau đó nâng lên mức 200% kể từ 1/1/2017.

Còn đối với tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, tỷ lệ ban đầu là 60% và được giảm theo lộ trình 45%, đến Thông tư 19/2017/TT-NHNN thì chính thức chốt tỷ lệ này sẽ được giảm về mức 40% kể từ đầu năm 2019 và nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ mức 200% hiện nay lên mức 250%.

Lẽ ra quy định tỷ lệ đối đa 40% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đã được áp dụng từ năm 2018 nhưng việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn quá nhanh sẽ gây khó khăn, áp lực cho các ngân hàng nên Ngân hàng Nhà nước đã giãn lộ trình thực hiện sang đầu năm 2019 để các tổ chức tín dụng có thời gian chuẩn bị.

Báo cáo tài chính của các ngân hàng cho thấy đa số duy trì tỷ lệ cho vay bất động sản dưới 7%. Tỷ lệ này đã giảm rất nhiều so với mức trên 30% vào những năm 2007-2008. Con số do Ngân hàng Nhà nước công bố cũng cho biết, tỷ lệ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế cuối tháng Sáu chỉ ở mức khoảng 7,5% thấp hơn rất nhiều so với mức 15,8% năm 2017 hay 17,1% vào năm 2016.

Tuy nhiên, tỷ trọng cho vay bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế thực chất là bao nhiêu vẫn còn nhiều tranh cãi. Trong các cuộc họp của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (NFSC), vấn đề tín dụng bất động sản "ẩn nấp" trong tín dụng tiêu dùng đã không dưới 1 lần được đề cập. Giới chuyên gia cũng e ngại, tín dụng bất động sản giảm là do chiêu trò của các nhà băng. Các khoản vay mua nhà trước đây nếu được tính là bất động sản, thì nay lại được đẩy sang cho vay tiêu dùng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính ngân hàng đã kiến nghị tách các khoản cho vay mua nhà, sửa nhà khỏi tín dụng tiêu dùng và xếp vào cho vay bất động sản kèm theo một số điều kiện.

Ông Lực cho rằng, siết tín dụng bất động sản sẽ không chỉ là tức thời mà là xu hướng trong dài hạn. Cần phát triển các nguồn vốn khác cho thị trường bất động sản thay vì chỉ phụ thuộc vào tín dụng từ ngân hàng.

Đồng tình với quan điểm trên, tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cần siết chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản dù sẽ có những tác động không mong muốn đến thị trường này. "Dù chủ trương trên có thể khiến thị trường bất động sản bị co hẹp lại, nhưng mức độ ảnh hưởng là không nhiều thậm chí vẫn có thể hỗ trợ hoạt động xử lý nợ xấu của các ngân hàng tích cực hơn," ông Hiếu nhấn mạnh

Vốn nào cho bất động sản năm 2019?

Cuối tháng Mười, Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng tiếp tục được sử dụng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn tối đa 45% trong năm 2019.

Lý do HoREA đưa ra là, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Ngoài ra, việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư bất động sản và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Bởi lẽ cho đến nay, bên cạnh vài quỹ đầu tư tài chính nước ngoài, cả nước mới chỉ có 1 quỹ đầu tư bất động sản với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ 50 tỷ đồng nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu thẳng thắn đưa ra quan điểm, năm 2019, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng bất động sản và chứng khoán là rất hợp lý.

"Các ngân hàng phải cẩn trọng để giúp cho thị trường bất động sản được thanh lọc," ông Hiếu khuyến nghị.

Đồng tình với quan điểm trên, lãnh đạo một ngân hàng thương mại cho hay, ngành ngân hàng không nên giãn và hoãn lộ trình siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn để hạn chế rủi ro về thanh khoản, cũng như hạn chế việc các ngân hàng đẩy mạnh vốn vào bất động sản, làm gia tăng rủi ro hoạt động ngân hàng.

Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng thừa nhận năm 2019, cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư sẽ gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng do lãi suất tăng cao và nguồn vốn dành cho bất động sản ít hơn. Việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn buộc các ngân hàng co hẹp danh mục dự án bất động sản để tài trợ. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp ngành này cũng đang chuyển hướng sang kênh trái phiếu nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới của mình.

Thực tế, một số doanh nghiệp như Đất Xanh đã gọi vốn thông qua kênh trái phiếu. Hay như Thuduc House cũng đang triển khai kế hoạch phát hành khoảng 300-500 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn và giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho rằng, việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.

"Với doanh nghiệp bất động sản, việc phát hành cổ phiếu có phần khó khăn hơn bởi phần lớn là doanh nghiệp nhỏ lẻ, vốn chủ sở hữu thấp. Vì vậy, cơ hội chỉ thực sự mở ra cho doanh nghiệp có kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh," tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Mặc dù vậy, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ các ngành kinh tế Ngân hàng Nhà nước cho biết, những dự án bất động sản tốt ngân hàng vẫn khuyến khích cho vay. Tuy nhiên, các ngân hàng ngày càng khôn ngoan, thẩm định rất kỹ lưỡng khi cho vay dự án bất động sản. Nhiều ngân hàng ngừng cho vay đất nền, còn những dự án có sổ đỏ, quy hoạch có triển vọng thị trường thì vẫn cho vay chứ không phải như trước đây cho vay cả đền bù giải phóng mặt bằng.

Tổng giám đốc OCB Nguyễn Đình Tùng thì cho biết, hiện tại ngân hàng này vẫn hỗ trợ vốn cho chủ đầu tư triển khai dự án, nhưng chọn lọc khá kỹ và chỉ ưu tiên cho những dự án có nền tảng đầu tư tốt. Tỷ lệ cho vay lĩnh vực bất động sản tại OCB chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ của ngân hàng bán lẻ. Còn so với tổng tín dụng của toàn hệ thống OCB thì tính ra tỷ lệ này rất nhỏ.

Tham khảo tại một số ngân hàng, được biết trước hiện tượng giá bất động sản tăng nóng bất thường hơn một năm qua, nhiều nhà băng đang nâng chuẩn cho vay, thẩm định cũng khắt khe hơn, theo hướng sẽ không cho vay hơn 70% giá trị tổng tài sản, đồng thời tính toán khá chặt chẽ nguồn trả nợ của khách hàng.

Bà Nguyễn Hoài An, đại diện CBRE Việt Nam cho rằng, hiện nhiều ngân hàng tăng lãi suất cho vay bất động sản lên từ 1-2%, theo lộ trình có thể tăng nữa và đây là một trở ngại ảnh hưởng đến bất động sản. Bởi lẽ khi lãi suất tăng thì chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến nhiều kênh đầu tư khác nhau, trong đó có đầu tư bất động sản.

Mặc dù vậy, rõ ràng, việc thắt chặt tín dụng bất động sản là cần thiết để giảm bớt rủi ro cho tất cả các bên tham gia thị trường. Bởi khi chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính nhiều, nếu dự án hoặc thị trường có biến động tiêu cực sẽ khó tránh khỏi khủng hoảng, đổ vỡ./.