Giá đất tăng nên người dân phải đóng thuế đất cao hơn. Trong ảnh: người dân làm thủ tục nhà đất tại UBND Q.Bình Thạnh (TP.HCM) - Ảnh: Hữu Khoa

Giá đất năm 2015 tại TP.HCM tăng bình quân gấp 1,6 lần so với giá đất năm 2014, ở nhiều tuyến đường giá đất tăng gấp đôi nên việc áp dụng bảng giá đất cũ hay mới cho các nghĩa vụ tài chính là mối quan tâm của nhiều người.

Áp dụng bảng giá đất mới khi nào?

“Tôi nộp hồ sơ cấp giấy chủ quyền, xin chuyển mục đích sử dụng đất, công chứng bán nhà... vào năm 2014 nhưng quá trình giải quyết hồ sơ kéo dài sang năm 2015 thì áp dụng bảng giá đất nào để tính các nghĩa vụ tài chính?”. Trên 30 câu hỏi của bạn đọc đưa ra những tình huống cụ thể như trên đã được đại diện Cục Thuế TP.HCM trả lời cặn kẽ.

Bà Lê Thị Tám, cục phó Cục Thuế TP, giải thích: theo Luật đất đai năm 2013, thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy không phụ thuộc việc người dân nộp hồ sơ vào năm nào, cơ quan thuế căn cứ vào ngày cơ quan có thẩm quyền ký quyết định để áp dụng bảng giá đất tính tiền sử dụng đất cho dân.

Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất được ký trong năm 2014 thì sẽ được áp dụng giá đất năm 2014, nếu ký từ ngày 1-1-2015 về sau thì áp dụng bảng giá đất mới.

Cũng theo đại diện Cục Thuế TP, người bán nhà, đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân tính trên giá bán ghi trên hợp đồng. Nếu như giá chuyển nhượng, quyền sử dụng đất hoặc giá bán nhà ghi trên hợp đồng thấp hơn giá đất, giá nhà tính theo bảng giá do Nhà nước ban hành thì cơ quan thuế sẽ tính thuế thu nhập cá nhân theo giá nhà nước.

Thời điểm phát sinh nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân là thời điểm hợp đồng bán nhà hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực.

Như vậy, những trường hợp bán nhà, chuyển nhượng đất mà hợp đồng được công chứng từ ngày 1-1-2015 trở về sau, giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước quy định thì cơ quan chức năng sẽ áp dụng bảng giá đất năm 2015 để tính giá trị hợp đồng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân.

Người mua nhà phải đóng lệ phí trước bạ vào thời điểm đăng ký quyền sở hữu tài sản, tức là thời điểm người mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng bộ tại cơ quan có thẩm quyền. Bảng giá đất làm căn cứ tính lệ phí trước bạ là bảng giá đất có hiệu lực vào thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.

Tăng giá đất để giải quyết chung cư tồn kho?

Là một trong những người gửi câu hỏi sớm nhất cho chương trình giao lưu trực tuyến, bạn đọc Lê Thành Nhân (32 tuổi) bức xúc: “Tại sao việc tăng giá đất lại “nhảy vọt” như vậy, sao không theo lộ trình, ví dụ như tăng dần mỗi năm 20%? Theo ý kiến cá nhân tôi, việc tăng “dựng đứng” như vậy là nhằm tăng giá đất phân lô lẻ hay những dự án bất động sản mới để từ đó những người có nhu cầu nhà ở phải chuyển sang mua chung cư đang tồn kho. Việc tăng giá đất này nhằm phục vụ nhóm lợi ích nào đó thôi sao?”.

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Như Bình - trưởng phòng đăng ký kinh tế đất, Sở Tài nguyên - môi trường TP - phân tích: mức cao nhất của khung giá đất ở do Chính phủ quy định là 162 triệu đồng/m², chỉ bằng khoảng 30% so với giá thị trường tại một số tuyến đường trung tâm thành phố (như Ðồng Khởi, Nguyễn Huệ).

Mức thấp nhất của khung giá đất ở mới là 1,5 triệu đồng/m², vì vậy giá đất ở thấp nhất tại vị trí mặt tiền đường (vị trí 1) cũng phải thiết kế để các vị trí còn lại (hẻm) không thấp hơn 1,5 triệu đồng/m² cho phù hợp với khung giá mới.

Qua rà roát, cân đối, các sở ngành và quận huyện đã thống nhất lấy mức giá đất bằng 25-30% giá thị trường (là mức thấp nhất có thể) để có sự hài hòa giữa mặt bằng chung của giá đất TP, đồng thời phù hợp với khung giá của Chính phủ.

So với một số tỉnh, thành khác, tỉ lệ so sánh giữa giá đất theo bảng giá và giá đất thị trường của TP.HCM đã là thấp nhất.

“Theo chúng tôi, tiền sử dụng đất còn phụ thuộc nhiều vào mức thu (phần trăm mức thu) nên các cơ quan cần nghiên cứu tham mưu với trung ương để có mức thu hợp lý hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước” - ông Bình giải thích thêm.

Ðại diện Sở Tài nguyên - môi trường TP cũng giải đáp các thắc mắc của bạn đọc: giá đất năm 2015 tăng tại tất cả quận, huyện trên địa bàn TP chứ không phải chỉ điều chỉnh cục bộ ở một số địa phương hoặc tuyến đường như nhiều năm trước.

Nhìn chung, bảng giá đất mới tăng bình quân 1,6 lần so với giá đất năm 2014. Ðối với các tuyến đường chưa có trong bảng giá đất năm 2015, ông Bình cho rằng vì các tuyến đường, đoạn này chưa đủ điều kiện theo quy định để các cơ quan chức năng đưa vào bảng giá.

Giá đất của các tuyến đường này sẽ được tính như các hẻm của tuyến đường khác.