Phóng to

Người muốn mua nhà đất phân vân: đâu là giá thật, đâu là giá "ảo"? - Ảnh: P.P.H.

Nhiều ý kiến cho rằng giá đất trên thị trường hiện nay là giá “ảo” nhưng thực tế người dân vẫn giao dịch qua giá này.

Ba năm, giá tăng bảy lần

Qua lời rao trên một tờ báo, chúng tôi tìm đến căn nhà nằm trong con hẻm sâu trên đường Cách Mạng Tháng Tám, quận 10. Diện tích căn nhà vỏn vẹn chỉ 14m², gồm một gác lửng. Nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (gọi tắt là chủ quyền), được kêu giá 29 lượng vàng (giá vàng trên 8 triệu đồng/lượng). Tính ra mỗi mét vuông hơn 16,5 triệu đồng. Chủ nhà nói nếu hợp thức hóa chủ quyền thì sẽ không còn giá này.

Lật lại hồ sơ gốc, căn nhà đã bán qua nhiều người bằng giấy tay. Những giấy tờ gần đây cho thấy: năm 1999 bán giá 30 triệu đồng, năm 2000 sang lại 50 triệu, giữa năm 2004 là 13 lượng vàng (hơn 100 triệu) và đến cuối năm lại tăng hơn gấp đôi. Những người dân xung quanh cho biết có nhiều người đến xem, đồng ý mua nhưng còn ngại vì chưa có chủ quyền.

Sau nhiều ngày nghiên cứu, tham khảo, ông T.V. Thuyết quyết định mua một lô đất ở quận 2 với giá 12 triệu đồng/m². Mảnh đất ông Thuyết mua cũng đã qua ba đời chủ. Người đầu tiên được chủ đầu tư (là một công ty nhà nước) duyệt bán với giá 2 triệu đồng/m², sau đó người này bán lại 4 triệu đồng/m², người chủ thứ ba mua lại 8 triệu đồng/m2 và nay bán lại cho ông Thuyết.

Tương tự, một miếng đất mặt tiền trên đường vành đai trong, phường Bình Trị Đông B, quận Bình Tân đã tăng gấp bảy lần trong vòng ba năm qua dù mới chỉ sang tay qua một khách hàng. Một nền đất khác tại khu dân cư quận 7 giá cách nay ba năm là 1,3 triệu/m² nhưng nay lên 12 triệu đồng/m². Chủ đất khẳng định miếng đất sẽ tiếp tục tăng giá khi nhà xung quanh xây dựng nhiều, kinh doanh buôn bán nhộn nhịp hơn.

Giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc nói theo một số cơ quan quản lý, giá đất trên thị trường là giá “ảo”. Nhưng thực tế nhiều giao dịch thành công với mức giá này thì có phải là giá “ảo” không? Theo ông, khi giá “ảo” chiếm đa số, nhiều người mua chấp nhận thì nên xem là giá thật.

Còn ông Võ Đình Quốc - phó giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB - nhìn nhận chiếm phần lớn trong số người mua nhà đất là kinh doanh. Trường hợp nhắm kinh doanh có lợi, họ vẫn mua dù là giá “ảo”. Tình trạng này kéo dài vô tình tạo ra mặt bằng giá mới cao hơn. Với người mua nhà đất có nhu cầu ở thật sự, việc giá tăng đã tạo ra áp lực buộc họ phải theo, chấp nhận.

Một chuyên gia thẩm định giá nói giá đất giao dịch trên thị trường gọi là “ảo” bởi nó chưa phản ánh đúng giá trị thật của đất. Tình trạng này diễn ra phổ biến ở các TP lớn như TP.HCM, Hà Nội, những nơi có thị trường bất động sản khá sôi động… Ông dẫn chứng giá đất mới ban hành ở một số tuyến trung tâm quận 1, quận 3… đã tăng hơn 4,5 lần so với giá cũ, mặc dù các khu vực này ít giao dịch, mua bán. Điều này là bất thường bởi giá đất chỉ bình thường khi tăng tương ứng với tỉ lệ tăng GDP và lạm phát (khoảng 2 và 1,5 lần).

Giá đất hiện nay đã vượt quá mặt bằng chung, quá sức mua của nhiều người. Phổ biến hiện nay ở thị trường địa ốc là đầu cơ mà thiếu đầu tư (mua có nhu cầu thật sự). Phần lớn tình trạng diễn ra ở các dự án khu dân cư lớn. Vì vậy, tỉ lệ xây dựng tại nhiều khu dân cư rất ít, không quá 10%. Giá tăng phần lớn do các đối tượng kinh doanh tạo ra.

Ai làm giá?

Chuyên gia này cho rằng giá trị thật của khu vực nội thành chỉ bằng 50-60% giá thị trường. Đối với quận ven, ngoại thành thì giá trị thật khoảng 30-40%. Theo ông, để đưa giá đất về đúng giá trị thật quả tình không dễ dàng, trừ khi Nhà nước áp dụng các biện pháp kiên quyết như mạnh dạn điều tiết thuế chuyển nhượng đối với người mua đất kinh doanh, tăng cường quĩ nhà cho người thu nhập thấp (chủ yếu là cho thuê). Ngoài ra, trung ương cần có các chính sách ưu đãi các TP lớn trong việc tạo quĩ nhà cho người nhập cư…

Trong khi nhiều nhà quản lý vẫn cho rằng giá đất cao như hiện nay là giá “ảo” thì một thành viên thuộc Hiệp hội Bất động sản TP khẳng định đó là giá thật. Theo ông, nhà đất được xem như một loại hàng hóa, thuận mua vừa bán, và nếu bán được thì coi như là thật chứ không còn là “ảo” nữa. Vấn đề là giá đã bị một lớp người không hề đầu tư nhưng vẫn đội giá lên hưởng lợi. Làm sao để không còn tình trạng này là vấn đề không đơn giản.

Theo Sở Tài nguyên - môi trường, tiếp tục kiểm tra và thu hồi các dự án triển khai chậm là việc phải làm nghiêm túc và rốt ráo. Việc này không chỉ của cơ quan chuyên môn mà phải có sự phối hợp của chính quyền địa phương, đặc biệt tại các quận mới và vùng ven.

Theo kế hoạch, đầu tháng 3-2005 lãnh đạo TP sẽ chủ trì một cuộc họp để nghe Hiệp hội Bất động sản TP trình bày giải pháp phát triển thị trường nhà đất.