Một số vụ xử lý hình sự chủ đầu tư

Bên cạnh vụ án lừa đảo tại Công ty cổ phần du lịch Giang Điền, thời gian qua cơ quan công an nhiều tỉnh thành đã khởi tố nhiều vụ án lừa đảo đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản như: Công an tỉnh Đồng Nai đã khởi tố gần 50 bị can Công ty Lộc Phúc (quận 12, TP.HCM) vì lừa đảo bán nền dự án "ma" ở xã An Viễn (huyện Trảng Bom, Đồng Nai).

Công an TP.HCM khởi tố vụ án lừa đảo bán dự án "ma" xảy ra tại Công ty TNHH House Land (quận 12); khởi tố Đinh Trường Chinh - Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (TP.HCM) - tội lạm dụng tín nhiệm vì "lật kèo" đối với các lô đất dự án đã bán cho khách hàng; khởi tố vụ án lừa đảo đối với Công ty Đại Hải xảy ra tại dự án khu dân cư Hiệp Bình Chánh (tức Sông Đà, phường Hiệp Bình Chánh, TP Thủ Đức).

Công an TP Hà Nội khởi tố chủ tịch Tập đoàn Mường Thanh Lê Thanh Thản tội lừa dối khách hàng; Bộ Công an khởi tố Đinh Hồng Hải (Công ty TNHH thương mại, xây dựng, kinh doanh nhà Tân Hồng Uy) tội danh lừa đảo...

Luật đã điều chỉnh để bảo vệ khách hàng

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có các điều chỉnh để bảo vệ khách hàng trong việc mua bán nhà, là bên thường ở thế yếu hơn.

Theo luật sư Bùi Quốc Tuấn - Đoàn luật sư TP.HCM, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định hợp đồng đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán nhà khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, để chống huy động vốn không đúng quy định. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Việc này nhằm chấm dứt tình trạng mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, nhà ở chưa xây dựng nhưng chủ đầu tư thu của người mua đến 70 - 80% như trước đây.

Theo luật sư Tuấn, Luật Kinh doanh bất động sản hiện tại đã siết điều kiện kinh doanh, tạo hành lang pháp lý cho môi trường kinh doanh lành mạnh, minh bạch hơn... Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật; có văn bản đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh... Luật cũng quy định rõ các tỉnh thành, các đô thị, các khu vực cấm phân lô bán nền. Còn các dự án đất nền có hạ tầng kỹ thuật được phép bán cũng phải đáp ứng các điều kiện quy định rất chặt chẽ.

Theo luật sư Lương Ngọc Đinh - giám đốc Công ty luật TNHH Thịnh Việt Trí, trước khi ký hợp đồng mua bán nhà theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, người mua cần tham khảo hợp đồng mẫu để rà soát điều khoản tùy nghi có khả năng gây ra rủi ro hay không để chủ động thương thảo với chủ đầu tư trước khi đặt bút ký.

Còn thông tin pháp lý dự án đủ điều kiện mở bán hay chưa thì khách hàng cần tìm hiểu tại sở xây dựng, tìm hiểu dự án có được ngân hàng bảo lãnh hay không... để quyết định việc mua nhà dự án. Đối với các hợp đồng mua bán nhà khách hàng đã ký với chủ đầu tư trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực mà nhận thấy chưa thỏa đáng, gây thiệt thòi quyền lợi, khách hàng có thể lựa chọn việc khiếu nại đến Cục quản lý cạnh tranh, sở công thương, hội bảo vệ người tiêu dùng, sở xây dựng hoặc kiện ra tòa để được phân xử...

Lách luật để huy động vốn

Phân tích về "bẫy" trong hợp đồng mua bán bất động sản, luật sư Lương Ngọc Đinh cho rằng dù sản phẩm bất động sản là đất nền hay dự án nhà ở thì muốn đưa vào kinh doanh, bán cho khách hàng thì đều phải bảo đảm các điều kiện luật định.

Theo Luật về kinh doanh bất động sản 2024 (hoặc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014), trước khi ký hợp đồng bán nhà đất cho khách hàng thì doanh nghiệp phải đăng ký hợp đồng mẫu với Cục quản lý cạnh tranh (Bộ Công Thương) hoặc sở công thương các tỉnh. Dự án được mở bán (huy động vốn) khi đã có văn bản chấp thuận của sở xây dựng và bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, thực tế không nhiều dự án chủ đầu tư bán cho khách hàng khi đã đủ điều kiện mà sẽ lách luật để huy động vốn hoặc thậm chí có ý lừa dối từ đầu (nhất là dự án đất nền).

Đối với dạng sản phẩm đất nền thì giao dịch giữa chủ đầu tư với khách hàng có thể thể hiện ở dạng văn bản thỏa thuận, hứa mua, hứa bán, quyền mua, quyền chọn... Các văn bản thỏa thuận trên có nội dung khá sơ sài, mơ hồ về thời điểm giao nền cũng như đất nền đủ giấy tờ pháp lý, chủ yếu là giấy tay chứ không thể hiện bằng hợp đồng công chứng. "Đối với dạng dự án đất nền này xuất hiện nhiều vụ án lừa đảo nhất và khách hàng gặp nhiều rủi ro nhất, mất tiền cọc, mất tiền thanh toán theo tiến độ...", luật sư Đinh nhận định.

Còn đối với dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các chủ đầu tư sẽ lách luật để bán nhà, huy động vốn bằng các hợp đồng tư vấn, hợp đồng môi giới, đặt cọc... Đến khi dự án hoàn thiện về pháp lý, điều kiện mở bán thì chủ đầu tư mới ký chính thức với khách hàng hợp đồng mua bán.

Về nguyên tắc hợp đồng bao gồm các điều khoản bắt buộc (như giá bán, diện tích, thanh toán...) đúng theo hợp đồng mẫu đã đăng ký với cơ quan chức năng thì hợp đồng còn có các điều khoản tùy nghi cho hai bên bán - mua thỏa thuận. Nhưng thực tế phía chủ đầu tư thường soạn sẵn các nội dung của điều khoản tùy nghi, tranh thủ phần "lợi" về mình và đẩy rủi ro cho phía khách hàng.

Điển hình, theo luật sư Đinh, một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà gây bất lợi cho khách hàng như: bàn giao nhà theo "quý/năm" là một khái niệm thời gian không được luật định; điều khoản phạt tiền khách hàng chậm thanh toán theo tỉ suất; gài điều khoản bảo mật hợp đồng mua bán; gài điều khoản hạn chế quyền bán lại nhà dự án của khách hàng; hợp đồng không chốt rõ giá trị hợp đồng của nhà mua bán mà chỉ là "tạm tính"...

Đáng nói, theo luật sư Đinh, thời gian qua nổi lên phương thức phổ biến được các chủ đầu tư sử dụng đó là sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau của cùng một hệ sinh thái với các phân công từng pháp nhân phụ trách các khâu khác nhau (như nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, nhà phân phối, môi giới...) để giao dịch với khách hàng. Trong đó pháp nhân phụ trách tư vấn, phân phối đứng ra để tư vấn, ký hợp đồng (thể hiện ở dạng hợp đồng tư vấn, hợp đồng giới thiệu sản phẩm...), thu tiền thanh toán từ khách hàng.

Bằng cách này chủ đầu tư thực sự của dự án không bị quy kết việc huy động vốn, bán nhà chưa đủ điều kiện hoặc đỡ phần trách nhiệm khi dự án không bảo đảm cam kết về thời hạn bàn giao nhà cho khách.

Thủ thuật tinh vi

Theo luật sư Lương Ngọc Đinh, một "thủ thuật" tinh vi và khá phổ biến được một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sử dụng đó là liên kết với tổ chức tín dụng cho vay mua nhà.

"Khách hàng sẽ thanh toán cho chủ đầu tư 30% giá trị hợp đồng. Phần còn lại khách hàng sẽ làm hợp đồng vay và ngân hàng sẽ giải ngân cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư cam kết trong thời gian chưa bàn giao nhà, khai thác nhà ở thì chủ đầu tư sẽ đóng lãi suất khoản vay thay cho khách hàng. Tiếp đó, giữa chủ đầu tư và ngân hàng cùng với khách hàng sẽ thực hiện việc hợp thức hóa hồ sơ vay mua nhà theo quy định. Tuy nhiên khi dự án bị đình trệ, trễ nải, chủ đầu tư khó khăn không trả lãi thì bên mua sẽ gặp rủi ro bị ngân hàng thu nợ, siết nợ...", luật sư Đinh chỉ ra.