Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Những thách thức này khiến diện mạo thị trường bất động sản đang ra sao? batdongsan.com.vn đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, về vấn đề này.

* Thưa ông, từ trước đến nay, vay vốn ngân hàng là kênh huy động vốn từ bên ngoài quan trọng và phổ biến của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước liên tục có động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với kinh doanh bất động sản. Chính sách này ảnh hưởng ra sao tới thị trường bất động sản?

- Siết chặt tín dụng là một câu chuyện dài kì, nhen nhóm từ năm 2016 với thông tư 36. Khi đó, phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã lên tiếng và phản ứng nên Chính phủ chỉ đạo ngân hàng chuyển sang hướng "rà phanh" thay vì "phanh" ngay lập tức. 

Từ năm 2017 đến nay, có khoảng 4-5 đợt mang tính "rà phanh". Mỗi đợt, họ giảm dần các chỉ tiêu, chính thức đến tháng 1-2019, toàn bộ các chỉ tiêu là bắt buộc. Quá trình "rà phanh" là giai đoạn các nhà đầu tư, các nhà phát triển chuẩn bị sẵn nội lực để thích ứng. Do đó, khi thực sự phanh hẳn thì các nhà phát triển bất động sản lớn, có năng lực, có tiềm năng gần như không bị ảnh hưởng mạnh, mà chỉ bị giảm nhẹ các hoạt động.

Tuy nhiên, hoạt động đầu tư, đầu cơ trên thị trường có bị ảnh hưởng. Hiện ngân hàng không cho vay các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Nhiều năm trước, với một dự án mới ra hàng, chỉ cần chứng minh có năng lực để kinh doanh, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể vay tiền để mua 2, 3 sàn, thậm chí 10 sàn. Nhưng bây giờ, dù chỉ vay mua 1 sàn hoặc 4, 5 căn, ngân hàng cũng không cho vay.

* Như vậy, dòng sản phẩm như condotel, căn hộ cao cấp… sẽ bị ảnh hưởng mạnh vì đây là những phân khúc giới đầu tư thường hướng đến. Vậy nhà giá rẻ, nhà ở xã hội - vốn không hút dòng tiền đầu tư và luôn được nhà nước khuyến khích phát triển thì câu chuyện nguồn vốn có gì mới mẻ không, thưa ông?

- Chúng ta gần như không có vốn để phát triển dòng sản phẩm này. Chính sách nguồn vốn cho nhà ở xã hội là có nhưng rất nhỏ giọt. Tôi nhớ năm ngoái là gói 2.000 tỉ đồng, trước đây là gói 30.000 tỉ. Thực ra, 30.000 tỉ so với thị trường rất nhỏ nhưng thời điểm đó cũng tạo nên một cú hích làm sống lại giai đoạn khủng hoảng 2011-2013. Hiện nay không còn dòng vốn này, tín dụng cho bất động sản lại bị siết nên việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn.

Sự khan hiếm nguồn lực, dẫn đến khan hiếm nguồn hàng phần nào là nguyên nhân khiến giá nhà các dự án bình dân ở TP.HCM bị đẩy vượt lên trên khuôn khổ "giá nhà giá rẻ". Từ mức bình dân, giá bị đẩy lên mức trung cấp, thậm chí còn "vọt" lên trên 30 triệu đồng/m². 

Mong muốn sở hữu 1 ngôi nhà của những người khó khăn về tài chính, những đối tượng chính sách ngày càng xa hơn. Nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội rất cần tín dụng để cung cấp và phát triển. Sự hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng để phân khúc này không có sự biến động mạnh, đặc biệt là biến động về giá.

* Một thách thức khác mà thị trường bất động sản phải đối mặt trong nửa đầu năm là động thái rà soát của các cơ quan chức năng về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm. Ông nhìn nhận thế nào về thực tế này?

Việc các cơ quan rà soát là nguyên nhân chính và cơ bản nhất dẫn đến nguồn cung và giao dịch sụt giảm ở nhiều địa phương. Tại 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội, TP.HCM và một số thị trường lớn khác như Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp khó khăn trong các khâu xem xét phê duyệt. 

Việc xem xét phê duyệt đúng quy trình để không làm thất thoát, không làm sai các quy định là đúng, nhằm đảm bảo cho thị trường đi đúng hướng, tránh rủi ro cho các nhà phát triển bất động sản và đặc biệt là người tiêu dùng.

Hoạt động đầu tư, đầu cơ bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2019 đãgiảm nhiệt do ngân hàng siết vốn. Ảnh minh họa

Tuy nhiên, việc rà soát phải có một cơ chế, một chính sách, một lộ trình có kế hoạch cụ thể. Cái nào sai thì dừng xử lý nhưng phải cho phát triển cái mới, nếu không các nhà đầu tư sẽ nản. Trên thực tế, rất nhiều nhà phát triển không muốn làm ở những địa phương có sự khó khăn đó. Họ phải đi tìm, phát triển dự án mới ở các địa phương khác. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng rời các thị trường truyền thống, đi tìm thị trường mới.

Một hệ lụy của khan hiếm nguồn hàng là tăng giá bán. Việc tăng giá bất động sản sẽ không tốt cho người tiêu dùng, đặc biệt là sự phát triển của nền kinh tế. Tôi cho rằng đấy là những cái ảnh hưởng lớn nhất.

* Với tư cách là Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông có kiến nghị gì về vấn đề này?

- Vừa rồi, TP.HCM đã có động thái bàn bạc cùng các doanh nghiệp bất động sản, mục đích là tìm những vấn đề vướng mắc, những mâu thuẫn nhằm đưa ra các giải pháp để ổn định, phát triển thị trường. Đây là những tín hiệu tích cực và sự tích cực đó phải đi vào những việc làm cụ thể. 

Kiến nghị của chúng tôi là các địa phương cần phải có hành động một cách cụ thể. Và trong các quy định của pháp luật cần khẩn trương hơn để xử lý quyết liệt hơn các vấn đề vướng mắc, làm cho thị trường bất động sản ổn định và phát triển.