Kỳ 1: Nợ dây chuyền

Phóng to

Doanh nghiệp Tường Nghĩa (Q.2, TP.HCM) chuyên tư vấn xây dựng và kinh doanh BĐS giờ chuyển sang bán bia - Ảnh: Gia Hân

Một số công ty xây dựng, đầu tư BĐS cũng đối diện với nguy cơ “chết trên đống tài sản” do khoản nợ quá lớn.

Theo ghi nhận của chúng tôi, hàng loạt công ty hiện vẫn còn giữ lại cái tên nhưng thực chất đã "chết lâm sàng" hoặc chuyển đổi ngành nghề.

Bán phở kiếm sống

"Thanh khoản kém, sản phẩm BĐS không tiêu thụ được, tài sản của các doanh nghiệp bị bốc hơi, ăn mòn dần. Có thể nói hàng loạt doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là các chủ đầu tư, hiện đang đối diện với nguy cơ phá sản do không bán được hàng, không có khả năng trả lãi vay chứ chưa nói đến nợ gốc ngân hàng"

Hơn 8g sáng 26-3, sàn giao dịch BÐS Ng.Phi Hùng (tại 470 Nguyễn Thị Thập, P. Tân Quy, Q.7, TP.HCM) dù đã mở cửa nhưng chưa thấy mặt nhân viên nào. Mặt trước của công ty là một tiệm phở với bàn ghế bày biện la liệt. Ðây là sàn BÐS từng nhận được nhiều sự quan tâm không chỉ của giới BÐS mà rất nhiều người khác, do được ca sĩ Nguyễn Phi Hùng đứng tên và đưa vào hoạt động giữa năm 2009.

Gần 9g, các nhân viên của sàn BÐS Ng.Phi Hùng mới có mặt để... bán phở. Anh Trần Ðình C., một nhân viên kinh doanh của sàn BÐS này, cho biết hiện sàn chỉ còn năm nhân viên. Do buôn bán ế ẩm nên họ đã hùn nhau mở quán phở để kiếm thêm. Khi chúng tôi đề cập mục tiêu mà sàn từng đặt ra là "trở thành nhà thầu xây dựng, kinh doanh nhà và môi giới uy tín hàng đầu VN", một nhân viên của sàn này cho biết hiện nay ngay cả việc kiếm được mấy đồng môi giới cũng "đỏ con mắt", nói chi đến chuyện phát triển.

Tại góc đường Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (Q.7), nơi Công ty địa ốc Gia Phúc từng đặt đại bản doanh, nay là địa điểm bán chăn - drap - gối - nệm. Chị T. - giám đốc Công ty Gia Phúc - cho biết do hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, công ty đã ngưng hoạt động. Mặt bằng công ty được gia đình trưng dụng làm cửa hàng bán các mặt hàng chăn nệm.

Khu đường Trần Não, Lương Ðịnh Của (Q.2), từng là một "chợ" BÐS sôi động với hàng loạt sàn BÐS san sát nhau, nay cũng vắng ngắt. Hàng loạt công ty địa ốc, sàn BÐS đóng cửa hoặc chuyển sang kinh doanh mặt hàng khác. Như doanh nghiệp Tường Nghĩa (29/7 Trần Não) đã chuyển sang làm đại lý phân phối... bia, nước giải khát. Trao đổi với chúng tôi, chị N., nhân viên doanh nghiệp này, cho biết hiện doanh nghiệp đã chuyển sang kinh doanh mặt hàng chính là bán bia, còn bán đất chỉ là phụ. Ai có nhu cầu về nhà đất thì giới thiệu kiếm tiền "cò" chứ không chuyên về nhà đất nữa, chủ yếu là bia với nước ngọt.

Theo tâm sự của chị N., công ty đã hoạt động mười mấy năm, thời hoàng kim năm 2007 có đến hàng trăm nhân viên. Nhưng nay đã cho nghỉ hết. "Tính riêng trên đường Trần Não có đến 98% các công ty, văn phòng môi giới BÐS đóng cửa do ế ẩm. Những công ty còn tồn tại hiện nay phần lớn là mặt bằng của chính họ, không phải mất chi phí mặt bằng. Tuy nhiên, những công ty này cũng kinh doanh thêm các ngành khác để sống qua ngày" - chị N. cho hay.

Phóng to

Nhiều doanh nghiệp bất động sản phải chuyển nghề bán phở, nước giải khát, chăn nệm... - Ảnh: Gia Hân

Chết trẻ và sống mòn...

Ðầu tháng 3-2012, khi tham dự buổi giới thiệu về một dự án tại Q.Tân Phú, chúng tôi khá bất ngờ gặp lại anh T., người từng là ông chủ của sàn BÐS Tín Thành (Q.7), đang đầu quân cho một công ty BÐS khác.

Tránh nói nhiều về công ty cũ, anh T. cho biết sau hai năm thành lập, công ty gặp khó khăn nên đã đóng cửa vào đầu năm nay. "Tôi về đầu quân cho công ty này cũng là chỗ anh em quen biết. Dù sao mình vẫn còn theo BÐS, làm đúng nghề yêu thích. Chứ nhiều chủ sàn khác thậm chí đã chuyển nghề..." - anh T. nói.

Anh L., chủ sàn HL từng nổi đình nổi đám trong hoạt động môi giới các dự án đất nền tại Ðồng Nai vào năm 2010, cũng đóng cửa sàn, về đầu quân cho một công ty BÐS tại Q.2. Tuy nhiên, cuối năm 2011, anh L. đã khăn gói ra đi do tình hình thị trường BÐS ảm đạm, công ty mới này cũng gặp khó khăn.

Tương tự, sau khi đóng cửa sàn BÐS PQ (Q.8), chị L. gõ cửa một số sàn BÐS, nhưng hồ sơ mang đến lại mang về. Tại một "chợ" địa ốc khác trên đường Cao Thắng nối dài (Q.10), hàng chục công ty BÐS mọc lên vào năm 2007 đến nay cũng đóng cửa gần hết. Danh sách các công ty BÐS "chết trẻ" có thể kể hàng loạt như Cổng địa ốc Sài Gòn, BÐS Cộng Sự, BÐS Ðất Giàu, BÐS Ðất Giàu Sài Gòn...

"Những công ty BÐS chuyên môi giới khác dù đang cố gắng trụ lại nhưng cũng rất chật vật do thị trường hầu như không có thanh khoản..." - anh Tạ Quang Vũ, chủ tịch HÐQT Công ty BÐS Ðất Ngọc, nói. Bản thân Công ty Ðất Ngọc từng một thời nổi đình nổi đám trong lĩnh vực môi giới tại thị trường BÐS TP.HCM và các tỉnh lân cận với hàng loạt chi nhánh được thành lập. Tuy nhiên, từ cuối năm 2010 đến nay, công ty này lần lượt đóng cửa các chi nhánh, chỉ giữ lại trụ sở chính tại Q.2 để cầm cự qua giai đoạn khó khăn.

Theo ông Lê Hồng Phúc - chủ tịch HÐQT Công ty BÐS Nhà Việt, mặc dù giá căn hộ và đất nền tại nhiều khu vực trên địa bàn TP.HCM xuống mức thấp, chưa kể được người bán thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ hấp dẫn khác nhưng cũng không tiêu thụ được.

Ông Phúc khẳng định nhu cầu của người dân vẫn rất lớn, nhiều người vẫn quan tâm tìm hiểu thị trường, nhưng với lãi suất quá cao hiện nay, nhiều khách hàng sau khi tìm hiểu và tiếp cận ngân hàng đã một đi không trở lại. Trong khi đó, việc duy trì một sàn BÐS tốn rất nhiều chi phí, trong đó riêng các chi phí cố định như tiền thuê mặt bằng, điện thoại, lương cứng cho nhân viên... lên tới 50-70 triệu đồng/tháng.

"Không bán được hàng, không có doanh thu, các công ty môi giới BÐS buộc phải đóng cửa sàn, thu hẹp hoạt động nếu không muốn bị thâm vào vốn..." - ông Phúc nói.

Nguy cơ chết trên đống tài sản

Không chỉ các công ty môi giới, hàng loạt "đại gia" BÐS cũng đang chật vật xoay xở trước những khó khăn của thị trường BÐS, đặc biệt là đống nợ vay hàng trăm tỉ đồng với lãi suất cao. Trong quý 4-2011, theo báo cáo tài chính hợp nhất, dù lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp có lãi gần 6,7 tỉ đồng, nhưng Công ty CP Phát Ðạt (PDR) cho biết lợi nhuận được ghi nhận từ hoạt động chuyển nhượng phần vốn góp công ty con là Công ty CP khu du lịch và khách sạn Phát Ðạt Quảng Ngãi.

Trước đó quý 3-2011, công ty này chỉ đạt doanh thu hơn 1 tỉ đồng, chủ yếu từ tiền... giữ xe và cho thuê nhà. Trong khi đó, riêng khoản vay dài hạn ngân hàng (tính đến 31-12-2011) lên tới hơn 584 tỉ đồng, với lãi suất bình quân hơn 20%/năm, công ty này phải oằn lưng trả lãi hàng trăm tỉ đồng mỗi năm.

Tương tự, theo giải trình nguyên nhân lỗ 104 tỉ đồng vào quý 4-2011, Công ty CP Quốc Cường Gia Lai (QCG) cho biết là do chi phí lãi vay quá cao. Cụ thể, so với cùng kỳ, chi phí lãi vay của doanh nghiệp này đã tăng hơn 100 tỉ đồng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4-2011, công ty này cho biết chi phí lãi vay năm 2011 lên tới gần 160 tỉ đồng, tăng hơn 5 lần so với năm 2010. Với tổng các khoản vay lên tới hơn 1.500 tỉ đồng, trong đó vay ngắn hạn gần 405 tỉ đồng, chỉ riêng việc xoay xở tiền để trả lãi cho các khoản vay này cũng là một thách thức khá lớn với doanh nghiệp, khi thị trường BÐS vẫn đang gặp khó khăn, hàng tồn khá lớn.

Ðây không phải là những trường hợp cá biệt, hàng loạt ông lớn BÐS như Công ty CP Tập đoàn Ðại Dương (OGC), Công ty CP Ðầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Ðà (SJS)... cho biết kết quả kinh doanh thua lỗ trong quý 4-2011 chủ yếu do chi phí lãi vay tăng cao, trong khi thị trường BÐS trầm lắng, doanh thu từ mảng này giảm mạnh.

Dù thoát lỗ nhờ "lợi nhuận khác", nhưng Công ty CP Sông Ðà - Thăng Long (STL) cũng đang đối diện với nhiều khó khăn do khoản nợ vay lên tới hàng ngàn tỉ đồng, trong khi thị trường BÐS vẫn chưa có dấu hiệu gì sáng sủa hơn.

Thị trường đang tê liệt Khó khăn lớn nhất của thị trường BÐS hiện nay là lãi suất ngân hàng quá cao, không chỉ đẩy hàng loạt doanh nghiệp BÐS vào tình cảnh khó khăn mà còn làm tê liệt thị trường này, thanh khoản rất kém. Do chi phí lãi vay được doanh nghiệp tính vào giá thành, đẩy giá BÐS lên cao, mà đối tượng lãnh đủ là người mua. Bản thân nhiều người có nhu cầu mua nhà để ở thật sự cũng không dám vay, nên không thể mua sản phẩm BÐS. Tuy nhiên, bản thân các doanh nghiệp BÐS cũng có lỗi kéo doanh nghiệp mình vào tình trạng khó khăn hiện nay. Vào thời điểm thị trường BÐS ăn nên làm ra những năm 2006-2007, nhiều chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng rồi đầu tư vào chỗ khác, thay vì tập trung cho dự án. Riêng các công ty môi giới, việc đóng cửa hàng loạt là điều không tránh khỏi, do nhiều người tham gia thị trường này với tâm lý "tay không bắt giặc". Tóm lại, theo tôi, khó khăn hiện nay của thị trường BÐS có mặt tích cực của nó. Ðó là loại bỏ dần những nhà đầu tư thiếu năng lực, không chuyên nghiệp, chủ yếu chạy theo phong trào. Nhưng doanh nghiệp có năng lực tài chính, quản trị tốt lại có cơ hội. Tuy nhiên, nếu tình trạng khó khăn này kéo dài, không có giải pháp nào để vực dậy thị trường BÐS, cả nền kinh tế cũng gặp khó khăn. Hải Ðăng ghi

HẢI ĐĂNG - GIA HÂN(còn tiếp)