Cụ thể, theo số liệu từ ngân hàng nhà nước, tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ cho vay toàn ngân hàng. Tuy nhiên, TS.Nguyễn Trí Hiếu đưa ra nhận định, tỷ trọng dư nợ thực cho vay BĐS ước chừng phải lên tới 20%. Đây là con số quá lớn, bởi trên thế giới, mức lớn nhất cũng từ 8-10%. Tại Việt Nam các ngân hàng đang cho vay BĐS và chứng khoán quá nhiều, trong khi 2 phạm vi đầu tư này mang nhiều rủi ro.

Lý giải con số trên, ông Hiếu cho biết, hiện nay theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, cho vay tín dụng BĐS là khi người dân vay ngân hàng với mục đích để đầu tư BĐS và sinh lợi trên BĐS được vay. Hầu hết các ngân hàng vẫn đang dùng định nghĩa này để phân loại đâu là cho vay BĐS. Như vậy, ngay cả những trường hợp cũng là vay mua BĐS nhưng không phục vụ mục đích đầu tư cho thuê, không bán đi mà tích lũy lại được xếp vào tín dụng tiêu dùng, đồng thời chỉ chịu hệ số rủi ro 100% của tín dụng tiêu dùng.

Chính vì vậy, ông Hiếu cho rằng, số liệu thống kê thường thấy về cho vay BĐS từ 7,5-8 % là không đúng. Nếu cộng cả các loại cho vay mua nhà, sửa nhà mà không dựa trên mục đích kiếm lời thì tỷ lệ phải lên đến 20%. Tính đến nay, tổng dư nợ nền kinh tế dao động 6,8 triệu tỷ đồng, trong đó tỷ trọng cho vay BĐS là 20% tổng dư nợ, như vậy con số tuyệt đối cho vay ngành này phải lên đến 1,36 triệu tỷ đồng. Đây là con số rất lớn. Trong thời gian qua, nếu tính cả cho vay BĐS và cho vay chứng khoán thì tỷ trọng này không dưới 1/3 tổng dư nợ cho vay nền kinh tế.

Bàn về vấn đề chính sách tiền tệ và lãi suất đang tác động đến thị trường BĐS, ông Hiếu băn khoăn, phải chăng Ngân hàng Nhà nước đang áp dụng chính sách "vừa đấm vừa xoa" với BĐS? Thông thường, khi chính sách tiền tệ nới lỏng, thị trường BĐS phát triển, khi chính sách thắt chặt, thị trường sẽ thu hẹp. Tuy nhiên, với tình trạng hiện tại, thật khó để nói chính phủ Việt Nam đang nới lỏng hay thắt chặt chính sách tiền tệ.

Siết tín dụng vào BĐS của ngành ngân hàng vẫn còn là một câu chuyện dài, khi tới đây hệ số rủi ro cho vay BĐS được nâng lên từ 100% lên 150% và hiện tại là 200%, bắt đầu từ đầu năm 2019, còn có thể lên 250%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn bị siết mạnh từ 60% xuống còn 45% và cuối năm dự kiến sẽ kéo xuống 40%. Điều này cho thấy chính phủ quyết tâm siết tín dụng vào BĐS. Mặt khác, nhà nước lại khuyến khích các ngân hàng cho vay mạnh hơn với các chính sách nới lỏng cho vay tín dụng như hạ lãi suất cho vay, khuyến khích cho vay… Động thái này không khác nào cơ quan quản lý "vừa đấm vừa xoa". Đây có thể được xem là sự linh hoạt của Chính phủ trong chính sách tiền tệ, nhưng không cho thấy chính sách bán hàng lâu dài cho BĐS.

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung Ương cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đang chịu áp lực khá lớn vì phải duy trì tăng trưởng GDP cao nên buộc phải hạ lãi suất, tăng tín dụng.

Tinh thần của Ngân hàng Nhà nước là ổn định vĩ mô nên đang giám sát khá nghiêm ngặt cho vay BĐS cũng như cho vay chứng khoán. Theo ông Thành, tỷ trọng cho vay BĐS thực chất dao động từ 14-16% tổng dư nợ tín dụng, vì tỷ trọng cho vay tiêu dùng của hệ thống ngân hàng đang dao động ở mức 16-17%. Trong số này, hơn một nửa chảy vào BĐS, và phần nhiều có liên quan đến đầu tư BĐS. Ngân hàng cũng đã đưa ra đề án lớn về việc giám sát lại cho vay tiêu dùng, thống kê và tách cho vay BĐS đang ẩn nấp trong cho vay tiêu dùng và buộc một số ngân hàng thương mại phải làm đến nơi đến chốn.