Phóng to

Một góc Trung tâm thương mại CT Plaza (đối diện sân bay Tân Sơn Nhất, TP.HCM) - Ảnh: T.T.D.

Ông Hiền đang kinh doanh vải, hàng thủ công thêu đan tại chợ Bến Thành (Q.1, TP.HCM) muốn có thêm cửa hàng trong trung tâm thương mại để mở rộng việc làm ăn. Thế nhưng, gần hai tháng xúc tiến ông vẫn chưa thể thành công. Những trung tâm thương mại ở quận 1 đều cho biết đã kín chỗ trong khi các trung tâm thuộc khu vực quận 5, 7 ông lại không ưng ý vì e ngại sức mua khó lòng đảm bảo doanh số.

Câu hỏi đầu tiên ông Hiền nhận được khi tìm hiểu thủ tục, giá thuê những nơi này là sản phẩm mang nhãn gì, xếp hạng quốc gia và quốc tế thế nào, giá bán ra sao... Không giống thuê sạp ở chợ, để thuê được mặt bằng trong các trung tâm thương mại khách thuê phải qua vòng kiểm tra “đầu vào” gồm: hồ sơ công ty, mặt hàng kinh doanh, giá cả, đối tượng phục vụ, quy cách mẫu mã, bao bì...

Một khi nhận thấy khách thuê có khả năng đáp ứng tiêu chí của trung tâm thương mại lúc đó mới bàn tiếp chuyện giá cả. Phòng kinh doanh của Trung tâm Zen Plaza (quận 1, TP.HCM) cho rằng việc “tuyển đầu vào” nhằm đảm bảo hình ảnh cho trung tâm cũng như khả năng kinh doanh của khách thuê. Bởi với giá thuê mặt bằng 50-60 USD/m²/tháng thì việc kinh doanh những sản phẩm có giá 30.000-40.000 đồng rất khó có lợi nhuận cao. Chính sự an toàn này nên vào trung tâm thương mại nào khách cũng gặp những thương hiệu quốc tế như: Lancôme, Valentino, Levi’s, Adidas... Những sản phẩm như của ông Hiền đang kinh doanh cơ hội chen chân vào rất khó.

Đưa những thương hiệu quốc tế vào trung tâm thương mại cũng là cách để ban quản lý trung tâm “thương thuyết” với khách hàng có tên tuổi khác. Thông thường, các thương hiệu này “giữ giá” cho mình khi đi theo nhóm cùng đẳng cấp. Cùng một sản phẩm bánh mì, có thương hiệu vào được Vincom Center (quận 1, TP.HCM) nhưng có thương hiệu lại bị từ chối dù đủ khả năng tài chính thuê do thương hiệu chưa đủ tầm.

Ông Tham Tuck Choy, tổng giám đốc Parkson VN, cho biết mở gian hàng trong các trung tâm thương mại là xu hướng của bán lẻ hiện đại, đặc biệt ở VN, nơi nhà kinh doanh thường gặp khó khăn khi đi thuê mặt bằng. Theo ông Tham, nhu cầu phát triển kinh doanh hiện nay khiến những vị trí mặt tiền đường rất khó kiếm, đắt lại không có chỗ đậu xe, chưa kể thường bị cúp điện. Vì vậy, ngay khi nhiều dự án trung tâm thương mại chưa xây dựng xong, các gian hàng đã được đặt cọc.

Giá thuê cao ngất

Hiện nay mức công bố giá thuê mặt bằng của các trung tâm thương mại khu vực quận 1 dao động từ 55-100 USD/m²/tháng. Nếu tính thêm phí dịch vụ 5-15 USD/m² và thuế giá trị gia tăng, giá mặt bằng các trung tâm tại quận 1 khoảng 70-180 USD/m²/tháng. Tại Zen Plaza, tiền thuê mặt bằng bán lẻ bình quân 55-60 USD/m²/tháng, phí dịch vụ 6 USD/m², mức giá áp dụng tùy thuộc mặt hàng kinh doanh và vị trí, Parkson có giá cao hơn 60-100 USD/m²/tháng, Vincom 60-120 USD/m²/tháng, tùy tầng. Đặc biệt, những vị trí đẹp có giá thuê lên đến 200 USD/m²/tháng.

Ông Nguyễn Minh Tuấn, giám đốc D.A.N Group, chuyên kinh doanh nữ trang cao cấp, hiện có gian hàng tại Vincom, cho biết mở một gian hàng trong trung tâm thương mại, nhà kinh doanh không thể mong có lời ngay lập tức. Với giá thuê mặt bằng cao ngất cộng chi phí bán hàng như hiện nay, đây chỉ là hướng đầu tư cho tương lai.

Các nhà bán lẻ cho rằng năm yếu tố để đánh giá một mặt bằng bán lẻ đẹp gồm: địa điểm đẹp, cơ sở hạ tầng tốt, có những thương hiệu lớn, nhiều hoạt động khuyến mãi và chương trình hỗ trợ khách hàng. Nhưng theo những người từng đi thuê mặt bằng trong các trung tâm thương mại, họ rất bị động khi ký hợp đồng bởi hầu hết đều được soạn thảo sẵn. Khách thuê rất khó chỉnh sửa các nội dung trong hợp đồng. Vì vậy, một khi xảy ra tranh chấp, phần thiệt thường về phía người đi thuê.

Phóng to Trung tâm mua sắm Kumho Asiana Plaza vắng như chùa bà đanh dù là ngày cuối tuần (ảnh chụp chiều 31-7) - Ảnh: N.Bình Đối mặt với rủi ro... Trong thực tế không phải nhà kinh doanh nào đi thuê mặt bằng trung tâm thương mại cũng thuận buồm xuôi gió. Khai trương ngày 17-12-2009 với vị trí được xem “đẹp như mơ”, trung tâm mua sắm Kumho Asiana Plaza (gọi tắt Kumho, 39 Lê Duẩn, Q.1. TP.HCM) nhanh chóng thu hút các thương hiệu lớn tin cậy chọn thuê mở gian hàng như Levi’s, Playboy, CaoDong design, D.A.N jewelry... Thế nhưng, sau sáu tháng hoạt động, hiện nay trung tâm sang trọng này chỉ lác đác vài khách ghé thăm mỗi ngày. Từ khoảng 30 gian hàng ban đầu, Kumho chỉ còn vỏn vẹn vài gian hàng bám trụ và đang lùm xùm với công ty quản lý trung tâm là Colliers International Vietnam. Tối 31-7 là ngày cuối tuần nhưng bên trong trung tâm thương mại này vắng lặng như tờ. Ông L., giám đốc một nhãn hiệu mỹ phẩm có gian hàng thuê tại đây, cho biết từ sau tết trung tâm lúc nào cũng vắng như chùa bà đanh, có ngày không bán được sản phẩm nào. Theo ông L., do quá ế một số doanh nghiệp có đề xuất xin hỗ trợ phí thuê từ Kumho. Đến tháng 4-2010, ban quản lý Trung tâm thương mại Kumho có gửi thông báo đến khách hàng đồng ý hỗ trợ phí thuê mặt bằng. Cụ thể, Kumho giảm 70% phí thuê mặt bằng từ ngày 17-12-2009 đến 31-3-2010 và giảm 50% phí thuê từ 1-4 đến 31-12-2010, riêng phí dịch vụ không đổi (9 USD/m2/tháng). Đến tháng 6-2010 tình hình kinh doanh vẫn không khả quan hơn, rất nhiều nhà kinh doanh muốn dẹp tiệm vì tiền bán hàng không “cõng” được phí mặt bằng. Ngay lúc đó ban quản lý lập tức ra thông báo khách hàng có thể thanh lý hợp đồng cho thuê trước thời hạn nhưng sẽ không được hoàn tiền cọc (hai tháng thuê). Người thuê cho rằng việc kết thúc hợp đồng sớm hơn dự kiến là do tình hình kinh doanh tại đây ế ẩm và lỗi một phần từ phía cách quản lý của trung tâm nên thông báo này lập tức gây ra sự bất bình. Khách thuê lập luận họ phải chi một khoản khá lớn để đầu tư trang thiết bị, có gian hàng chi đến 100.000 USD cho thiết kế, trang bị nội thất nhưng đến nay doanh số bán vẫn chưa đủ để chi trả. Việc một trung tâm thất bại là chuyện không ai muốn nhưng khách thuê nói cách hành xử của ban quản lý trung tâm Kumho với những văn bản lạnh lùng khiến họ cảm thấy bức xúc. Trong hợp đồng thuê gian hàng giữa hai bên, không có điều khoản nào đề cập trách nhiệm và vai trò của chủ đầu tư nếu quản lý một trung tâm thương mại thất bại.