Phóng to

Đường An Thới Đông, huyện Cần Giờ - giá đất thấp nhất ở TP.HCM: 100.000 đồng/m2 (ảnh chụp chiều 28-12-2004) - Ảnh: N.C.T.

Bảng giá này chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2005. Nhấn vào đây để xem chi tiết (dạng .pdf). Hoặc tải về dưới dạng tập tin nén tại đây (dạng .zip).

Giá tăng nhưng vẫn còn thấp

“Bảng giá đất mới tuy tăng cao hơn so với giá đất ban hành tại quyết định 05 (gọi tắt là “giá đất 05”) của UBND TP năm 1995, nhưng vẫn còn thấp so với giá thị trường. Mức giá cao nhất ở TP được qui định cũng chỉ bằng 35,8% so với giá tối đa theo qui định của Chính phủ” - bà Trần Thị Ánh Nguyệt, phó giám đốc Sở Tài chính, phó ban thường trực BCĐ xây dựng bảng giá đất TP, cho biết.

Theo bà Nguyệt, BCĐ xây dựng bảng giá đất TP đã tổ chức họp nhiều lần với các quận huyện để xây dựng một bảng giá đất tương đối có thể chấp nhận được, từng bước tiếp cận với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Trước mắt giá đất mới cũng chỉ bằng 35-40% giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, do giá trên thị trường hiện nay còn dư âm của cơn sốt đất năm 2002. Trong thời gian qua mặc dù chuyển dịch nhà đất chậm hơn trước rất nhiều nhưng giá không giảm bao nhiêu do còn yếu tố “ảo” trong giá. Bà Nguyêt khẳng định với mức giá mới không hề ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Về những tác động có thể xảy ra khi ban hành giá đất mới, cụ thể là giá thuê đất chắc chắn sẽ tăng, ông Trần Du Lịch - viện trưởng Viện Kinh tế TP - cho rằng TP đang nghiên cứu để không tạo sự đột biến về tiền thuê đất. “Vừa không gây đột biến, vừa tạo công bằng, giảm bao cấp, nâng hiệu quả sử dụng mặt bằng nhà nhà nước, chắc chắn không còn tình trạng được thuê giá cực rẻ và cho thuê lại với giá cao hưởng chênh lệch như hiện nay” - ông Lịch nói. Trong khi đó, bà Nguyệt dự báo: “Chuyển dịch nhà đất trên thị trường hiện đang chậm, sẽ chậm hơn nữa sau khi giá đất mới có hiệu lực, nhưng vì đây là bước chuyển tiếp, sau đó sẽ trở lại bình thường”.

Giá mới, ai lo?

Theo BCĐ xây dựng bảng giá đất TP, giá đất mới nhằm vào bảy đối tượng, trong đó có tới sáu đối tượng là nghĩa vụ (thực hiện nghĩa vụ tài chính), chỉ có một đối tượng là quyền lợi (đền bù giải tỏa), nên nếu “chạy” theo giá quá cao sẽ đẩy gánh nặng cho người dân. Theo ông Lịch, sắp tới khi căn cứ giá mới để thực hiện đền bù giải tỏa, do TP còn hỗ trợ nhiều khoản khác nên người dân bị giải tỏa sẽ không bị thiệt thòi.

“Giá đất mới, theo tôi là hợp lý trong mọi mối quan hệ” - ông Trần Du Lịch nói. Ngoài ra, bảng giá đất mới được xác định từ cao xuống thấp theo tiêu chí khoảng cách so với trung tâm TP nhằm khuyến khích phát triển vùng ven, phát triển khu dân cư mới, khuyến khích giãn dân ra ngoại thành, giảm áp lực nội thành. Ví dụ tuyến đường Trần Não, quận 2 hiện nay đang giao dịch với giá trên 20 triệu đồng/m2, nhưng giá mới (làm căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính) chỉ là 3,6 triệu đồng/m2 nhằm tạo điều kiện phát triển vùng đất mới này.

Việc chuyển nhượng nhà đất trong thời gian tới chắc chắn không căn cứ vào giá đất do TP qui định mà do thỏa thuận giữa người mua và người bán, nhưng người dân sẽ phải đóng các khoản nghĩa vụ tài chính như lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất... cao hơn giá cũ. Cầm bảng giá đất mới trong tay, một lãnh đạo của quận Tân Phú tỏ ra lo lắng, nói với chúng tôi: “Các khoản thuế mà dân phải đóng sẽ tăng lên gấp 5-6 lần, quận Tân Phú còn tới 10.000 trường hợp phải được cấp giấy chủ quyền trong năm 2005, không biết dân có đủ tiền đóng để lấy được giấy chủ quyền!”. Quận Tân Phú (tách ra từ quận Tân Bình) là quận có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, đường Lê Lộ giá đất theo QĐ 05 chỉ có 560.000 đồng/m2, nhưng giá mới là 4,2 triệu đồng/m2; đường Tân Hương giá đất 05 là 600.000 đồng/m2, giá mới là 4,5 triệu đồng/m2...

BCĐ xây dựng bảng giá đất TP cho biết hướng dẫn để thực hiện bảng giá đất mới sẽ được TP ban hành vào ngày 1-1-2005 hoặc sau đó vài ngày, đồng thời với việc ban hành qui định về đền bù giải tỏa. Trước mắt, những dự án triển khai dở dang, nếu bị kéo dài do các cơ quan nhà nước làm chậm thủ tục (ví dụ chỉ mới có phương án nhưng chưa được giao đất), theo qui định phải được đền bù theo giá mới, trường hợp Nhà nước đã đền bù rồi nhưng do người dân chưa chịu nhận tiền thì sau này nếu nhận tiền phải nhận theo giá cũ.

----------------------

Ông Nguyễn Đình Tấn, phó cục trưởng Cục thuế TP: “Các cơ quan thuế phải nhận hồ sơ đến cuối ngày 31-12-2004”

Theo BCĐ xây dựng bảng gía đất TP, giá đất mới tăng bình quân 5 lần so với giá đất 05, tăng thấp nhất là ở quận 11 (2,88 lần), tăng cao nhất là ở huyện Cần Giờ (10,13 lần). Tổng số đường được xác định giá là 1.500 tuyến (2.000 đoạn), tăng 40% so với số tuyến, đoạn theo quyết định 05 ban hành năm 1995.

Theo qui định hiện nay, những dự án có quyết định giao đất nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất, nếu nộp hồ sơ đầy đủ tại cơ quan thuế trước ngày 1-1-2005 sẽ được tính thuế theo giá đất 05. Nếu nộp hồ sơ sau ngày 1-1-2005, chúng tôi chưa giải quyết mà chờ hướng dẫn cụ thể của Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế.

Đối với người dân đang làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận chủ quyền nhà đất, nếu hồ sơ đã được cơ quan có thẩm quyền chuyển sang cơ quan thuế để tính thuế trước ngày 1-1-2005, người dân sẽ đóng theo giá cũ. Nếu nộp hồ sơ sau ngày 1-1-2005, cơ quan thuế sẽ phải tính theo phương án khác chứ không thể áp theo giá đất 05.

Tôi khẳng định là Cục Thuế TP không hề qui định ngưng nhận hồ sơ trong thời gian qua. Những trường hợp người dân thực hiện đầy đủ hồ sơ, cơ quan thuế phải tiếp nhận cho đến cuối ngày 31-12-2004.