Phóng to

Khu căn hộ dịch vụ cho thuê HBT Court có tổng vốn đầu tư hơn 1 triệu USD của Công ty du lịcb Bến Thành, Công ty AA xây dựng và CB Richard Ellis Vietnam tiếp thị và quản lý

TT - Các quĩ đầu tư nước ngoài tại VN cho rằng tình trạng sử dụng đất manh mún, lãng phí sẽ còn tiếp diễn và bộ mặt các đô thị của VN khó mà thay đổi nếu thiếu những nhà phát triển và quản lý bất động sản (BĐS) chuyên nghiệp.

Một số nhà đầu tư nhìn thấy cơ hội từ thị trường BĐS và đang nhắm đến việc thành lập quĩ tín thác đầu tư BĐS (REIT) để khai thác thị trường này.

REIT thu nhỏ

Một công ty nhà nước được giao một khu đất rộng gần 10.000m² trong nội thành TP.HCM với điều kiện phải trả vài chục tỉ đồng cho ngân hàng phát mại (đơn vị thế chấp đất vay tiền đã bị phá sản). Khu đất để trống trong một thời gian dài vì công ty này không có vốn để biến nó thành sản phẩm “giá trị gia tăng”.

Một tổ chức đầu tư tài chính nhận ra vị trí rất đẹp của khu đất và quyết định nhảy vào. Dĩ nhiên họ cũng không có trong tay hàng chục triệu USD để biến khu đất này thành trung tâm thương mại hay chung cư cao cấp.

Họ ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với công ty nhà nước kia, kêu gọi vốn từ những nhà đầu tư khác (kể cả ngân hàng), chọn nhà thầu rồi thuê công ty thiết kế, công ty giám sát xây dựng và đơn vị quản lý tòa nhà sau khi đi vào hoạt động. Một người trong cuộc nhận xét khi một nhóm các nhà đầu tư liên kết với nhau để phát triển dự án BĐS, có thể gọi đó là một REIT thu nhỏ tại VN.

Ông Chris Freund, giám đốc Quĩ doanh nghiệp Mekong, cho rằng REIT là một sự chọn lựa tốt cho những nhà đầu tư nước ngoài thụ động - những người muốn đầu tư vào các dự án BĐS tại VN nhưng lại không muốn tự mình phát triển và quản lý dự án. So với việc đầu tư trực tiếp vào BĐS, REIT cho phép họ đầu tư vào tài sản mang tính thanh khoản (cổ phần của REIT có thể được mua bán dễ dàng) và có dịp tiếp cận vào các dự án BĐS có qui mô lớn mà các nhà đầu tư tư nhân không thể tự mình thực hiện.

Quĩ đầu tư BĐS là một khái niệm còn mới ở VN và hiện nay chưa có qui định rõ ràng là cơ quan nào sẽ chịu trách nhiệm cấp phép loại hình này. Gọi là quĩ đầu tư chứng khoán vì quĩ phải đầu tư tối thiểu 60% giá trị tài sản vào chứng khoán. “Do thị trường BĐS ở ta có tính rủi ro lớn và khó thu hồi vốn nên để bảo vệ nhà đầu tư, luật qui định các quĩ không được đầu tư quá 10% giá trị tài sản vào BĐS. Vì thế chuyện cho phép thành lập các REIT sẽ phải được cân nhắc kỹ”.

Tuy nhiên, theo ông Brett Ashton, giám đốc chi nhánh TP.HCM của Chesterton Vietnam thuộc tập đoàn quản lý bất động sản (BĐS) nổi tiếng thế giới Chesterton Petty (có trụ sở tại Anh), điều quan trọng hơn cả khi đầu tư vào REIT là nhà đầu tư có thể phân tán rủi ro thay vì đem cả gia sản đánh cược vào một dự án nào đó. “Một trong những cản ngại cho nhà đầu tư khi đầu tư vào BĐS ở VN là làm sao để chuyển nhượng vốn đầu tư nhanh nhất khi họ muốn thu hồi vốn.

Và đó chính là lợi thế của REIT, bởi khi một nhà đầu tư muốn rút lui, anh ta chỉ cần bán lại chứng chỉ quĩ đầu tư thay vì tìm đối tác bán nguyên một tòa nhà nếu đầu tư trực tiếp” - ông Ashton nói.

Ông Ashton cũng cho biết mỗi tháng Chesterton Vietnam tiếp một vài nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến thị trường BĐS của VN và tất cả họ đều hỏi làm thế nào để rút vốn nhanh nhất khi cần thiết. Ông nhấn mạnh: “Không ai muốn chôn vùi vốn đầu tư của mình vào một nơi quá lâu, cho dù đó là TP.HCM, Hong Kong, New York hay London”.

Luật chung cư?

Điểm khác nhau cơ bản giữa REIT và các công ty đầu tư BĐS hiện tại của VN là REIT mua hoặc phát triển BĐS để vận hành và quản lý chúng như là một phần trong danh mục đầu tư của họ chứ không phải bán chúng ngay sau khi dự án hoàn tất. Đây cũng chính là điểm mấu chốt trong việc phát triển BĐS, đặc biệt là các chung cư cao tầng của ta hiện nay.

Theo ông Brett Ashton, VN cần có một loại luật gọi là luật chung cư (condominium act). “Thiếu luật này, việc tranh chấp sẽ lại tiếp tục xảy ra giữa các công ty xây dựng chung cư và người mua căn hộ cũng như giữa những người cư ngụ trong cùng một chung cư” - ông Ashton nói.

Một quĩ đầu tư được gọi là REIT khi có 100 cổ đông trở lên, đầu tư ít nhất 75% giá trị tài sản vào BĐS, 75% thu nhập của họ đến từ tiền cho thuê BĐS và ít nhất 90% lợi nhuận thu được phải được dùng để trả cổ tức cho cổ đông. Như vậy, REIT thuộc vào một trong những tổ chức kinh doanh trả cổ tức cao nhất cho cổ đông và chính điều này đã thu hút được rất nhiều nhà đầu tư.

Người dân VN phần lớn không thích vào ở chung cư vì chung cư gần như không có người quản lý. Các công ty xây dựng mua bán căn hộ theo kiểu “đứt đoạn”, tức sau khi thương vụ hoàn tất thì người bán không còn trách nhiệm gì với người mua. “Có luật chung cư thì sẽ khác,” - ông Don Lam, tổng giám đốc Công ty VinaCapital, đơn vị đang quản lý cho Quĩ Vietnam Opportunities Fund, nói.

Theo ông Lam, ở một số nước luật chung cư qui định rõ ràng trách nhiệm của các bên liên quan khi có sự cố xảy ra và trách nhiệm của từng chủ căn hộ trong việc trả phí quản lý và phí dịch vụ. Luật chung cư sẽ cũng qui định như thế nào là diện tích sử dụng chung và mọi người có quyền hưởng thụ những công trình và dịch vụ chung này ra sao.

Mối quan tâm của các nhà phát triển BĐS là VN chưa có công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp. Hiện tại có ba công ty quản lý BĐS đều là của nước ngoài, gồm Chesterton Vietnam, CB Richard Ellis Vietnam (Mỹ) và Dining & Associates (của một nhà đầu tư cá nhân). Các công ty này đều giành được các hợp đồng độc quyền tiếp thị kinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp. Sự thiếu vắng các công ty quản lý BĐS chuyên nghiệp trong nước với giá phải chăng chắc chắn sẽ là một cản trở lớn đối với sự phát triển các chung cư VN nói riêng và thị trường BĐS của VN nói chung trong tương lai.