Ngày càng nhiều khách hàng mua căn hộ cao cấp phục vụ nhu cầu ở thực

Căn hộ cao cấp hướng đến nhu cầu thực

Nếu như giai đoạn 2015 - 2016, phân khúc căn hộ cao cấp bùng nổ mạnh mẽ thì quý đầu tiên của năm 2017, thị trường diễn biến hoàn toàn ngược lại. Căn hộ cao cấp sụt giảm nguồn cung (chỉ còn chiếm 13% tổng số căn hộ mới ra trong quý). Báo cáo thị trường BĐS Tp.HCM quý I-2017 của CBRE cũng cho thấy nguồn cung căn hộ cao cấp đã giảm xuống 72% so với quý trước. 

Mặc dù có sự giảm sút ở số lượng căn hộ được mở bán cũng như số lượng giao dịch nhưng giá chào bán ở phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng lên nhờ chất lượng dự án được cải thiện. Cũng theo khảo sát của CBRE, giá trị mỗi giao dịch được ghi nhận tăng lên 18% so với quý trước, diện tích căn hộ trung bình tăng lên khoảng 28%, đạt 109m². Trong 3 tháng đầu năm 2017, giá bán trung bình của mỗi căn hộ tại Tp.HCM đạt 1.595 USD/m², riêng căn hộ cao cấp đã tăng giá lên 7,9% chủ yếu do cải thiện chất lượng từ chính căn hộ. 

Nếu so sánh với thời điểm quý IV-2016, có đến 50% chủ sở hữu căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đến từ Hà Nội, họ mua chủ yếu để đầu tư cho thuê và chờ BĐS tăng giá bán lại để hưởng chênh lệch. Tuy nhiên đến quý I năm nay, con số này giảm sút mạnh, chỉ còn tương đương tầm 30%. Khách hàng từ đầu năm đến nay chủ yếu là mua để ở thực, lượng đầu tư vẫn còn nhưng không nhiều như trước đây. Thị trường hiện đang có sự chuyển dịch giữa 3 nhóm khách mua, trong đó nhóm khách mua nhà để ở đã tăng lên 23% so với cùng kỳ năm 2016, chiếm 31% tổng giao dịch trong quý I-2017. 

Ông Trần Bảo, Giám Đốc SGD TP Invest  cho rằng, phân khúc căn hộ cao cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, khách mua nhà với tiềm lực kinh tế mạnh đã chuyển hướng từ mua để đầu tư sang mua để ở và họ luôn lựa chọn những dự án có vị trí tốt. Do nhu cầu mua chủ yếu là mua ở thực nên những dự án căn hộ cao cấp sắp bàn giao chính là mục tiêu “săn đón” hàng đầu của khách mua nhà thời gian gần đây. . Ông Bảo dẫn chứng, loạt dự án sắp hoàn thiện quý vừa qua nhưThe GoldView (quận 4), Grand Xi Court (quận 10), Hà Đô Centrosa (quận 10), Sunrise Riverside (quận 7)…có lượng giao dịch thành công tăng khá mạnh, trong đó, khách mua nhà ở thực chiếm từ 60-70%. 

Nhà đầu tư ít kinh nghiệp chuộng các dự án căn hộ trung cấp, bình dân vì tính thanh khoản và chi phí đầu tư vừa tầm

Giới đầu tư đổ về thị phần trung cấp - bình dân

Trong khi phân khúc căn hộ cao cấp đang trở lại với nhu cầu thực thì phân khúc trung cấp, bình dân trở thành nam châm hút giới đầu tư nhà đất. Lượng giao dịch phân khúc này tăng mạnh, chiếm gần 60% tổng giao dịch thành công của quý, trong đó không ít khách mua là dân đầu tư. Theo thống kê từ CBRE, lượng khách đầu tư trong quý này chiếm hơn 35%  tổng giao dịch trong các đợt mở bán và chủ yếu là đầu tư dài hạn.

Thực tế thời gian qua, tại nhiều dự án trung cấp, bình dân mở bán, bóng dáng của nhà đầu tư ngày càng nhiều. Đại diện Phú Mỹ Hưng cho biết, có ít nhất 30% lượng khách hàng mua trong đợt mở bán mới đây tại dự án Saigon South Residences là nhà đầu tư. Một dự án bình dân khác có sức tiêu thụ mạnh  là Toky Tower (quận 12) cũng thu hút giới đầu tư khi 40% sản phẩm từ dự án này được mua với nhu cầu đầu tư dài hạn. Tạo sức hút giới đầu tư mạnh nhất hiện này phải kể đến loạt dự án tầm trung tọa lạc gần tuyến Metro số 1.

Trong đó, Him Lam An Phú lập “cú hit” trong giao dịch khi 99% sản phẩm chào bán được mua sạch trong 1 ngày. Bên cạnh nhu cầu mua ở thực, khách hàng mua đầu tư dài hạn chiếm 30%, khoảng 10% khách mua là để đầu tư cho thuê. Ngoài ra, loạt dự án có giá chào bán tầm 1,5 tỷ trong quý vừa rồi như Green Tower, Tecco, Flora Fuji, Heaven Riverview, PegaSuite, Western Capital …đều thu hút khoảng 30-40% khách hàng là dân đầu tư tìm mua.

Đại diện một sàn môi giới đang phân phối nhiều dự án tầm trung tại Tp.HCM cho biết, không chỉ 30% mà có thể là gần 50% khách mua tại các dự án trung cấp mở bán gần đây là dân đầu tư, dài hạn có, lướt sóng có. Họ có nhu cầu săn hàng từ các đợt mở bán đầu tiên để đầu tư ngắn hạn, tầm 3-6 tháng khi dự án tăng giá 5-7% ở các đợt sau sẽ “thoát hàng” nhanh. Hầu hết các dự án mở bán trong quý vừa qua đều là dự án mới, vì vậy nhu cầu mua đầu tư chiếm số lượng cao là dễ hiểu. 

Vị này cũng cho biết, thị trường đang trên đà khởi sắc, nhu cầu đầu tư vào BĐS tăng khá mạnh, không chỉ dân chuyên nghiệp mà khá nhiều nhà đầu tư ít kinh nghiệm cũng muốn thử sức với thị trường này và thường chọn phân khúc vừa túi tiền để đầu tư. Nguyên nhân được cho là tuy biên độ tăng giá của phân khúc nhà vừa túi tiền không cao, tầm 5-7% nhưng có ưu điểm là dễ thanh khoản, chi phí đầu tư không cao và chính sách thanh toán “dễ thở”. 

Lý giải về xu hướng gia tăng nhà đầu tư vào phân khúc tầm trung, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D Công ty bất động sản DKRA nhìn nhận, phân khúc nhà vừa túi tiền luôn là loại hình có sức tiêu thụ tốt.  Từ năm 2017, khoảng 70% nhu cầu thị trường tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống nhưng thị trường mới chỉ đáp ứng được 30%, Như vậy nhu cầu phân khúc này vẫn còn trống tới 40% nên dễ tìm kiếm đầu ra hơn căn hộ cao cấp.