lily phung (phunglily@...)

- Trả lời:

Do bạn không nêu rõ diện tích đất định mua (gọi theo thuật ngữ pháp lý là “nhận chuyển nhượng”) được sử dụng vào mục đích nào và tại địa phương nào, nên chỉ có thể tư vấn cho bạn về nội dung một cách chung nhất.

Theo quy định tại điều 106 của Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất có thể được chuyển nhượng nếu thửa đất chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 66 nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 quy định cụ thể kể từ ngày 1-1-2008, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận mới được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp người có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đúng quy định trước ngày 1-11-2007 mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được lập thành văn bản và theo quy định tại điều 119 nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 (đã được sửa đổi bởi khoản 10 điều 2 nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27-1-2006), hợp đồng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất.

Cũng theo nghị định 181/2004/NĐ-CP, tại điều 146 quy định nếu quyền sử dụng đất của chung nhiều người thì trong hợp đồng phải có sự thống nhất ký tên của tất cả các thành viên (đối với hộ gia đình là tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ) hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.

Căn cứ vào những quy định nêu trên, bạn có thể lưu ý những giấy tờ sau của bên bán và tình trạng diện tích đất:

1. Phải có giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (giấy bìa đỏ, giấy bìa hồng hoặc giấy màu hồng cánh sen);

2. Mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất được thể hiện trong giấy chứng nhận (nếu đất ở thì thời hạn sử dụng sẽ là lâu dài; nếu đất nông nghiệp sẽ có thời hạn sử dụng đất và cần lưu ý thời hạn này còn hay đã hết);

3. Kiểm tra thông tin về tình trạng tranh chấp đối với diện tích đất (có thể đề nghị cung cấp thông tin từ ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất);

4. Về thủ tục, ngoài yêu cầu phải lập hợp đồng bằng văn bản có chứng nhận hoặc chứng thực như quy định, cần lưu ý việc ký kết hợp đồng hoặc ủy quyền của những người đồng quyền sử dụng còn lại cho người đại diện ký kết hợp đồng (nếu diện tích đất thuộc quyền sử dụng của chung nhiều người). Ví dụ, quyền sử dụng đất của chung vợ chồng thì trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, hoặc văn bản ủy quyền của vợ hoặc chồng cho người còn lại, hoặc văn bản cam kết tài sản riêng của vợ hoặc chồng.

5. Một số giấy tờ có thể kiểm tra thêm như tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế sử dụng đất hằng năm.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý vấn đề quy hoạch và quy định về giới hạn diện tích tối thiểu sau khi tách thửa tại địa phương (nếu miếng đất bạn định nhận chuyển nhượng là một phần sẽ được tách ra sau khi chuyển nhượng từ một diện tích đất chung) nhằm đảm bảo: (i) diện tích đất này có mục đích sử dụng phù hợp quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt, hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng mà bạn mong muốn; và (ii) đủ điều kiện diện tích tối thiểu được phép tách thửa để được công nhận và cấp giấy chứng nhận theo quy định của địa phương.

Ví dụ, tại TP.HCM, theo quyết định 19/2009/QĐ-UBND ngày 25-2-2009 của UBND TP.HCM, điều kiện đối với diện tích đất ở chưa có nhà ở tối thiểu sau khi tách thửa tại khu vực các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Phú Nhuận, Bình Thạnh và Tân Bình là 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m².

Bạn có thể liên hệ với phòng tài nguyên và môi trường, hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nơi có đất để kiểm tra thông tin về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa và thông tin quy hoạch sử dụng đất, cũng như để được cung cấp các mẫu hồ sơ, giấy tờ liên quan theo quy định địa phương.

Cuối cùng, theo thông tin mà bạn được cung cấp từ bên bán, nếu việc nhận chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ tay, chứng tỏ miếng đất này chưa đáp ứng đủ những điều kiện hoặc yêu cầu của pháp luật để có thể được đưa vào giao dịch như đã nêu trên (ví dụ như chưa có giấy chứng nhận hoặc đã có giấy chứng nhận cho diện tích đất chung, nhưng phần đất tách ra từ việc chuyển nhượng không đáp ứng yêu cầu diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa…). Bạn cần cân nhắc và kiểm tra thông tin cẩn thận trước khi quyết định việc nhận chuyển nhượng của mình.

Thân,