Phóng to

Hoạt động công chứng hợp đồng nhà ở tại một Văn phòng công chứng - Ảnh minh họa: THANH BÌNH

Theo thông tin từ báo chí, đề xuất của Bộ Xây dựng nằm trong khuôn khổ sửa đổi Luật nhà ở. Do vậy, nhiều khả năng đề xuất này sẽ chỉ dừng lại ở giao dịch về nhà ở. Nếu vậy là chưa đồng bộ bởi lẽ các giao dịch về bất động sản vẫn phải công chứng theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai. Theo tôi, nếu không xem công chứng là điều kiện có hiệu lực của giao dịch nhà ở thì phải sửa các luật có liên quan cho đồng bộ.

Cần hiểu đúng vai trò của công chứng

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu giao dịch bất động sản không được công chứng sẽ bị xem là vô hiệu về mặt hình thức và giao dịch đó sẽ không được công nhận. Thực chất công chứng chỉ để nhằm bảo đảm nội dung của giao dịch xác thực, hợp pháp, từ đó giúp đảm bảo an toàn pháp lý cho người dân khi tham gia giao dịch, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản vốn chịu sự điều chỉnh chồng chéo của nhiều văn bản khác nhau.

Thí dụ, một căn nhà thuộc sở hữu vợ chồng, khi được chuyển nhượng sẽ chịu sự điều chỉnh cùng lúc của Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật hôn nhân gia đình và Luật công chứng. Chưa kể nếu nhà ở đó được mua từ dự án thì có thể chịu thêm sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản.

Thực tế có những trường hợp giao dịch hoàn toàn hợp pháp, bên bán và bên mua đều đồng thuận song hợp đồng lại bị vô hiệu về hình thức là không hợp lý. Bởi lẽ khi giao dịch đã hợp pháp, tức mục đích cuối cùng đã đạt được, thì nhu cầu công chứng là không còn nữa.

Việc buộc các bên công chứng hợp đồng trong trường hợp này hoàn toàn không cần thiết và làm hao tốn thời gian, tiền bạc các bên. Bên cạnh đó, cũng có rất nhiều trường hợp giao dịch đã được công chứng song cuối cùng vẫn bị tòa án tuyên vô hiệu.

Chỉ nên khuyến khích

Từ các lẽ trên, theo tôi, không nên quy định công chứng là một điều kiện bắt buộc về hình thức để hợp đồng có hiệu lực. Nhà nước nên tôn trọng và công nhận tất cả hình thức giao dịch dân sự do các bên lập mà không cần phải có công chứng chứng nhận, nếu nội dung các giao dịch này không trái với pháp luật.

Tuy vậy, trước tầm quan trọng của công chứng trong giao dịch bất động sản hiện nay, cũng không nên bỏ hẳn chế định công chứng đối với giao dịch nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung. Tốt nhất nên quy định công chứng như một loại hình dịch vụ để giúp người dân kiểm tra, thẩm định tính pháp lý khi giao dịch nhà đất.

Theo đó, một trong các bên, nếu không đủ khả năng hoặc thời gian để xem xét tính hợp pháp của giao dịch mà mình tham gia thì có thể thuê dịch vụ công chứng làm thay. Và cơ quan công chứng, khi thực hiện dịch vụ như thế, sẽ chịu trách nhiệm về tính pháp lý của giao dịch mà mình công chứng. Trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu gây thiệt hại cho các bên, công chứng cũng phải chịu một phần trách nhiệm.

Cách quy định như vậy có thể gặp khó khăn do việc phải sửa đổi rất nhiều văn bản pháp luật có liên quan, bao gồm Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở. Tuy nhiên, trong chiến lược cải cách tư pháp và cải cách hành chính hiện nay, việc sửa đổi là nên làm nhằm đưa các quan hệ pháp luật về đúng bản chất và vai trò của chúng.