Không thể chiều theo nhà đầu tư

Phóng to

Ông Hồ Quang Toàn - Ảnh: L.Vi

Ông Nguyễn Văn Tùng (đại biểu HĐND TP.HCM): Cần xem xét cẩn trọng Việc cho chuyển công năng các cao ốc từ văn phòng thương mại, khách sạn sang căn hộ bán, cho thuê, theo tôi, UBND TP.HCM nên xem xét cẩn trọng bởi việc này sẽ làm dân số khu trung tâm tăng thêm, dẫn đến hạ tầng quá tải. Điều này không phù hợp với chủ trương của TP là đang có các giải pháp nhằm hạn chế ùn tắc giao thông, giãn dân khu vực trung tâm TP. Vì vậy với các cao ốc đã thuận chủ trương hoặc đã cấp phép xây dựng, TP nên giữ nguyên công năng như ban đầu. Về lâu dài, TP nên đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án các khu đô thị mới để giãn dân khu trung tâm TP. Đồng thời trong thời điểm này TP nên hạn chế, thậm chí ngưng cấp phép xây dựng các cao ốc tại khu trung tâm.

Ông Toàn nói: Việc đề xuất cho điều chuyển công năng từ cao ốc văn phòng, khách sạn sang căn hộ bán, cho thuê xuất phát từ kiến nghị của các doanh nghiệp do thị trường văn phòng cho thuê, khách sạn hiện nay ế ẩm. Trước những đề nghị của doanh nghiệp, Sở Quy hoạch - kiến trúc đã lấy ý kiến của địa phương liên quan, ý kiến Hội đồng Quy hoạch - kiến trúc TP, làm rất kỹ các quy trình rồi mới trình UBND TP xem xét. Hầu hết các địa phương đồng ý. Sau khi TP thuận chủ trương, sở đang tổng hợp lại từng dự án cụ thể và trình TP xem xét.

Việc chuyển công năng hay không phải dựa trên cơ sở của quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của khu vực đó. Riêng với chức năng ở vì liên quan số dân nên phải xem xét các tiêu chí về hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện... Làm sao việc điều chỉnh công năng không bị phá vỡ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

* Liệu giải pháp cho chuyển công năng có giải quyết được khó khăn cho các doanh nghiệp khi thị trường căn hộ cũng đang ế ẩm? Trường hợp chuyển sang căn hộ không hiệu quả, doanh nghiệp xin chuyển công năng văn phòng trở lại thì Sở Quy hoạch - kiến trúc có xem xét?

- Trước đây, xu hướng ở khu trung tâm TP các doanh nghiệp muốn xây dựng cao ốc văn phòng, khách sạn. Tuy nhiên hiện nay xu thế thị trường thay đổi nhiều, chủ đầu tư phải tính toán sao cho hiệu quả, làm cách nào đó để thu hồi vốn nhanh nhất. Còn việc xin chuyển từ cao ốc văn phòng sang căn hộ, sau đó xin chuyển đổi công năng trở lại văn phòng tôi nghĩ sẽ rất khó vì liên quan đến thiết kế, kỹ thuật. Đã thiết kế làm nhà ở thì khó có thể chuyển làm văn phòng và các chủ đầu tư cũng biết rằng phương án này khó khả thi.

* Vậy vấn đề giao thông, trường học, bệnh viện... có được các ông xem xét trước khi cho các dự án cao ốc chuyển công năng?

- Chuyện này đang được xem xét và chủ yếu phụ thuộc vào sự tính toán, cân đối của các quận huyện, nhưng theo nguyên tắc chung là phải phù hợp quy hoạch.

* TP.HCM có khoảng 100 dự án cao ốc đang chuẩn bị triển khai, nếu dự án nào cũng chuyển công năng từ cao ốc văn phòng sang nhà ở thì Sở Quy hoạch - kiến trúc có đề xuất TP xem xét và khi đó liệu giao thông khu trung tâm có rối loạn?

- Quan điểm của TP không phải cao ốc nào cũng cho chuyển công năng theo đề xuất của chủ đầu tư mà phải dựa vào quy hoạch, ít nhất về mặt dân số, nếu không sẽ phá vỡ quy hoạch. Về nguyên tắc, những dự án xin phép điều chuyển công năng trước sẽ thoải mái hơn những dự án xin phép sau nhưng phải tùy thuộc vị trí, chứ không phải dự án nào cũng cho chuyển thành nhà ở. Ví dụ như công trình tại khu Eden (cũ) trước UBND TP thì không thể xem xét cho điều chỉnh sang căn hộ được.

Với những dự án điều chỉnh công năng mà các chủ đầu tư đang đề nghị chỉ xin điều chỉnh một phần thôi chứ không phải toàn bộ dự án đều chuyển sang căn hộ, và hầu hết dự án xin thay đổi công năng đều là những dự án chưa triển khai, hoặc chỉ mới triển khai xong phần móng. Những công trình đã xây dựng rồi rất khó xem xét cho chuyển công năng vì như vậy ảnh hưởng đến kỹ thuật, chất lượng công trình. Ví dụ như nhà ở thì phải có hệ thống gom đường ống xử lý nước thải của các căn hộ về một chỗ... mà dự án xây dựng văn phòng không cần.

* Có ý kiến nói rằng việc cho điều chỉnh cao ốc văn phòng sang căn hộ là TP đã “chiều” nhà đầu tư, ông có nghĩ như vậy không?

- Không hẳn như thế. Hiện các nhà đầu tư đang khó khăn do thị trường địa ốc chậm lại và việc cho chuyển công năng là một trong những giải pháp tháo gỡ cho nhà đầu tư, góp phần phát triển kinh tế của TP. Nguyên tắc là hỗ trợ nhà đầu tư nhưng không phải phá vỡ quy hoạch. Tuy nhiên, quy hoạch cũng không cứng nhắc mà phải linh động, có độ “mở”, có sự điều chỉnh nhất định phù hợp với điều kiện thực tế. Sắp tới, khi quy hoạch chi tiết khu trung tâm được duyệt sẽ có các tiêu chí rõ ràng hơn và chủ đầu tư cứ căn cứ vào đó thực hiện.

TS Nguyễn Minh Hòa (trưởng khoa đô thị học và quản lý đô thị, Trường ĐH Khoa học xã hội và nhân văn TP.HCM): Nhà đầu tư cần có đạo đức kinh doanh Phóng to Ông Nguyễn Minh Hòa - Ảnh: L.Vi Khi xét chuyển đổi công năng của một dự án phải tính toán đến việc cải thiện hạ tầng khu trung tâm, nhất là về giao thông. Nếu dự án cho thay đổi công năng thì chủ đầu tư phải chia sẻ với TP. Ví dụ như chủ đầu tư phải để tầng dưới của tòa nhà thông thoáng làm giao thông nội bộ, mở rộng biên độ của vỉa hè để người dân đi. Chia sẻ thật sự chứ không phải trên giấy tờ. Khi thay đổi công năng một tòa nhà thì phải thay đổi cấu trúc của cả công trình. Văn phòng chỉ cần chỗ để xe, còn nhà ở cần phải có thêm khu vui chơi cho trẻ, khu dịch vụ, thương mại. Khi thay đổi công năng của công trình tất nhiên phải thay đổi về kết cấu. Điều quan trọng nữa là phải chú ý đến cảnh quan đô thị. Phía ngoài của cao ốc văn phòng thì rất đẹp. Còn chung cư thì có nhiều không gian cá nhân, có hướng lấy gió, lấy nắng nên bancông thường chìa ra ngoài. Nếu thay đổi nhiều quá sẽ làm xấu bộ mặt trung tâm TP. UBND TP cần phải cân nhắc thật kỹ đối với từng dự án, tùy từng địa điểm, từng công trình. Những công trình nằm trong vị trí nhạy cảm về giao thông hay làm gia tăng dân số quá nhiều dẫn đến nhu cầu về dịch vụ gia tăng thì nhất quyết không cho chuyển công năng. Một số doanh nghiệp khi xin đầu tư dự án đều đưa ra những tiêu chí rất “dễ thương”, chọn những điều kiện đơn giản nhất để được Hội đồng Quy hoạch - kiến trúc thông qua và UBND TP phê duyệt. Khi đã được Nhà nước chấp thuận cho đầu tư rồi thì bắt đầu xin thay đổi quy hoạch. Có những dự án xin thay đổi quy hoạch năm bảy lần, điều chỉnh rất nhiều yếu tố như tầng cao, hướng cửa, thông gió... Những điều chỉnh đó hoàn toàn có lợi hơn cho nhà đầu tư. Tình hình của các nhà đầu tư tại TP.HCM bây giờ chưa bi đát lắm, các doanh nghiệp chưa đến mức lỗ, chỉ giảm lãi. Vì vậy chủ đầu tư đừng đưa ra những điều kiện quá lố, đừng ép TP ra những chủ trương có lợi cho mình mà làm ảnh hưởng đến xã hội. Các doanh nghiệp nên chịu đựng, chia sẻ khó khăn với TP trong giai đoạn này. Đó là đạo đức kinh doanh. Năm 1997, TP Bangkok (Thái Lan) cũng rơi vào tình trạng tương tự như TP.HCM bây giờ. Nhưng Nhà nước Thái đã không thay đổi chức năng các cao ốc văn phòng như TP.HCM dù đã mua các cao ốc của những công ty gặp khó khăn.