"Phù phép" 12 tầng thành 22 tầng!

Đ.TRANG ghi

TT - Ngày 21-3, trở lại khu đất số 22-22bis Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM - nơi cao ốc Lancaster đang xây dựng có dấu hiệu nghi vấn về việc xây dựng không đúng với mục đích khi đấu giá quyền sử dụng đất, chúng tôi không khỏi bất ngờ khi thấy công trình này đã được xây đến tầng thứ 14 và được rao bán căn hộ với giá trên 36 triệu đồng/m2.

* Từ 12 tầng thành 18 tầng, rồi 22 tầng!* “Bài toán hiệu quả”: chủ đầu tư lời hơn 100 tỉ đồng sau hai năm đầu tư

Phóng to

Cao ốc Lancaster đang được xây dựng (ảnh chụp chiều 21-3-2006) - Ảnh: THANH ĐẠM

TT - Ngày 21-3, trở lại khu đất số 22-22bis Lê Thánh Tôn, Q.1, TP.HCM - nơi cao ốc Lancaster đang xây dựng có dấu hiệu nghi vấn về việc xây dựng không đúng với mục đích khi đấu giá quyền sử dụng đất, chúng tôi không khỏi bất ngờ khi thấy công trình này đã được xây đến tầng thứ 14 và được rao bán căn hộ với giá trên 36 triệu đồng/m².

Căn hộ không có chỗ “thở”

Liên hệ với một số công ty môi giới địa ốc, chúng tôi nhận được nhiều lời mời mua căn hộ tại Lancaster với quảng cáo khá hấp dẫn: nằm ngay trung tâm thương mại và khu dân cư sang trọng, không bị tắc nghẽn giao thông, cà phê sân thượng có thể ngắm sông Sài Gòn...

Giá bán vì thế được rao bán 2.100 - 2.300 USD/m² (thuộc hàng căn hộ có giá cao nhất, nhì tại TP.HCM). Các công ty cam đoan khoảng tháng 10-2006 sẽ giao căn hộ cho khách hàng.

Trên website của một công ty địa ốc, cao ốc Lancaster được quảng cáo có hai tầng hầm để xe, hai tầng làm văn phòng cho thuê, một tầng được sử dụng làm nhà hàng và các dịch vụ khác như phòng tập thể dục, phòng thư giãn, phòng y tế, siêu thị mini và 15 tầng còn lại được thiết kế thành các loại căn hộ.

Phóng to

Cao ốc Lancaster gần như áp sát vào 2 cao ốc được xây dựng trước đó - Ảnh: Chi Mai

Khi được hỏi về việc mua bán căn hộ tại Lancaster, một số hộ dân kinh doanh đối diện với cao ốc Lancaster nói: “Tòa nhà này dùng làm cao ốc văn phòng hay khách sạn gì đó thì còn hợp lý, chứ bố trí căn hộ chẳng phù hợp chút nào”.

Với khoảng 100 căn hộ, tức khoảng 400-500 dân chen chúc trên một diện tích hơn 1.000m². “Không hề có công viên cây xanh hay các công trình công cộng, phúc lợi khác, sống ở đây chẳng khác gì ở trong một cái hộp” - một người dân trong khu vực lắc đầu nói.

Nhiều công ty môi giới địa ốc cho rằng nhiều khách hàng không mặn mà lắm với căn hộ ở Lancaster dù nằm ở vị trí đắc địa, vì tòa nhà không hề có khoảng không... để thở.

Ai “phù phép”?

Các chuyên gia về xây dựng tính toán hai bài toán khác nhau giữa hai phương án:

- Nếu xây dựng đúng công năng như hồ sơ đấu giá là dịch vụ - thương mại, khách sạn và văn phòng, qui mô 12 tầng, diện tích được xây dựng 9.600m², tổng giá trị xây dựng 30 tỉ đồng, cộng 53 tỉ đồng tiền đất, số vốn chủ đầu tư bỏ ra là 83 tỉ đồng.

Diện tích cho thuê (bằng 70% diện tích xây dựng) là 6.000m², nếu đem cho thuê với giá 15 USD/m², mỗi năm chủ đầu tư thu được 10 tỉ đồng (sau khi trừ chi phí dịch vụ). Như vậy phải mất tám năm chủ đầu tư mới thu hồi được vốn.

- Nếu xây dựng 22 tầng với diện tích xây dựng theo giấy phép hơn 16.700m² (trong đó có 15 tầng kinh doanh căn hộ), giá trị xây dựng (tính theo giá xây dựng cao cấp 4 triệu đồng/m²) của công trình là 66,8 tỉ đồng (chưa tính hai tầng xây dựng văn phòng cho thuê và hai tầng hầm).

Số vốn chủ đầu tư phải bỏ ra là 119 tỉ đồng (66,8 tỉ đồng và 53 tỉ đồng tiền đất). 15 tầng xây dựng căn hộ với diện tích 10.500m²(15 tầng x 700m²), nếu bán với giá 2.300 USD/m², chủ đầu tư thu được 240 tỉ đồng.

Như vậy chỉ sau hai năm đầu tư, chủ đầu tư lời được hơn 100 tỉ đồng!

Phiên đấu giá quyền sử dụng đất khu đất số 22-22bis Lê Thánh Tôn diễn ra ngày 10-3-2003 là phiên đấu giá quyền sử dụng đất đầu tiên của TP.HCM. Đây là khu đất thuộc sở hữu nhà nước do Công ty Xây dựng và kinh doanh nhà Sài Gòn và Công ty Công nghiệp và xây dựng Sài Gòn thuê, sau đó thu hồi để bán đấu giá.

Trước đó, khi biết Nhà nước tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng khu đất “vàng” này (với diện tích 1.169,5m²), có 22 đơn vị mua hồ sơ để tham khảo. Nhưng khi biết điều kiện về chức năng công trình này, chỉ còn lại ba khách hàng tham gia.

Theo Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài chính, điều kiện ràng buộc được đưa vào nội dung đấu giá là khu đất có chức năng sử dụng làm “dịch vụ, thương mại, khách sạn và văn phòng”; mật độ xây dựng 50%, tầng cao công trình 12 tầng.

Kết quả: ông Nguyễn Văn Trung, ngụ tại số 53 Mạc Thị Bưởi, phường Bến Nghé, Q.1 trúng đấu giá với giá 53 tỉ đồng.

Tháng 7-2003, ông Trung làm tờ trình gửi UBND TP và Sở Qui hoạch - kiến trúc xin thỏa thuận lại tầng cao xây dựng là 24 tầng. Ngày 23-3-2004, Sở Qui hoạch - kiến trúc cấp cho ông Trung bản thỏa thuận cho phép chiều cao công trình là 18 tầng (không kể tầng hầm, lửng, sân thượng và tầng kỹ thuật).

Tổng diện tích sàn xây dựng là 17.000m². Đến ngày 31-5-2004, ông Trung được Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, tổng diện tích xây dựng hơn 16.700m2; khu đất được phép xây 17 tầng lầu, hai tầng hầm, hai tầng lửng, tầng kỹ thuật (tổng cộng 22 tầng).

Thay đổi công năng sử dụng

“Trách nhiệm của người trúng đấu giá là phải tuân thủ đúng theo qui hoạch chi tiết về mục đích sử dụng, mật độ xây dựng, chiều cao công trình, các thông số hạ tầng kỹ thuật khác”, điều này được qui định trong quyết định số 124 của UBND TP ban hành ngày 4-11-2002 về tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy hồ sơ tham gia đấu giá khu đất 22-22bis Lê Thánh Tôn có ghi rất rõ các tiêu chí trên, nhưng ngoài việc được tăng 10 tầng, chủ đầu tư còn được cho phép thay đổi toàn bộ công năng sử dụng công trình theo hướng rất có lợi cho họ.

Từ một khu đất được qui định xây dựng công trình có công năng dịch vụ, thương mại, khách sạn và văn phòng, nhưng khi cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng đã cho phép chủ đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng - căn hộ, trong đó diện tích dành để xây dựng căn hộ chiếm đa số (15/17 tầng).