Đất chật người đông, các công trình ở đô thị lớn không chỉ khai thác tầng cao mà còn tận dụng phần không gian ngầm. Tuy nhiên, ở nhiều nơi lâu nay phần "không gian vàng" này chưa được công nhận để mua bán, chuyển nhượng như diện tích đất.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 1.

Năm 2018, tòa án ở tỉnh Bắc Giang tuyên buộc gia đình ông Lâm Văn B. (Bắc Giang) phải tháo dỡ nhiều phần tường nhà xây đè lên nhà bên cạnh bao gồm phần diện tích xây đè lên mặt sàn và lên đỉnh lan can. Công trình tháo dỡ phải đảm bảo cho nhà bên cạnh quyền sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng của ranh giới đất.

Theo một kỹ sư xây dựng tại TP.HCM, để thực hiện bản án trên, người được thi hành án phải phá bức tường cũ và xây tường mới đúng ranh giới như bản án tuyên. Phương án thứ hai là phải dùng máy cắt bê tông để cắt mỏng bức tường đi vài cm. Tuy nhiên, cắt mỏng tường sẽ gây mất an toàn cho công trình mà bức tường bảo vệ, chưa kể tường mỏng sẽ gây thấm hoặc dễ bị nứt, vỡ.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 2.

Biệt thự cũ ở quận 3, TP.HCM

Một chấp hành viên của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Bình (TP.HCM) cho biết với bản án trên, quyền của người thắng kiện chỉ có trên giấy chứ thực tế rất khó thực hiện vì lợi ích đem lại cho phía thắng kiện không bao nhiêu nhưng phát sinh chi phí rất tốn kém.

Nhà bà Diệp ở quận 3 (TP.HCM) là một phần của biệt thự cũ hai tầng trên đường Tú Xương. Trong biệt thự có hơn 10 gia đình chia nhau nhiều khu vực, không gian cơi nới, ngột ngạt. Những gia đình ở những vị trí thuận lợi đã tận dụng phần hồ bơi và sân của căn biệt thự để xây thêm phòng trọ, làm nơi buôn bán hoặc sinh hoạt.

Vụ việc được phản ánh đến chính quyền, những người cơi nới bị xử phạt và buộc phải tháo dỡ để trả lại nguyên trạng ban đầu của biệt thự.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 3.

Biệt thự của gia đình ông S. ở đường Trương Định (quận 3) được phân loại 2, tức phải giữ nguyên hình dáng bên ngoài và chỉ được cải tạo nội thất. Ông S. thắc mắc: Biệt thự của ông có 2 tầng, trong khi khu vực này được quy hoạch chiều cao tối đa 8 tầng, khu đất lớn được xây đến 12 tầng.

Ông S cho rằng việc phân loại biệt thự cũ là một thiệt thòi cho ông và người chủ sở hữu những biệt thự được xếp loại 1 và loại 2. "Trong khi những nơi khác được xây dựng nhà cao hơn, sử dụng đất với mật độ và hệ số cao hơn thì gia đình tôi phải chịu thiệt thòi vì liên quan đến việc bảo tồn kiến trúc công trình", ông S. nói.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 4.

Ông Hà Thanh P. ở phường Vĩnh Phước, thị xã Vĩnh Châu (Sóc Trăng) cho biết dự án điện gió xây trụ tuốc bin trên đất nuôi tôm của ông, chủ đầu tư chỉ bồi thường đất xung quanh trụ, còn phần không gian cánh quạt quay trên đất ông gần 200m2  thì không ngó ngàng gì. "Khoảng không thuộc phần đất của tui mà người khác sử dụng thì phải bồi thường.

Chưa kể, hằng ngày gia đình ra vào chăm sóc tôm dưới cánh quạt, tui rất lo vì đã từng có hai vụ cánh quạt điện gió bị sự cố, rơi trong đất nuôi tôm của người dân. Nhưng họ trả lời cánh quạt quay khoảng không thuộc trên trời, đất quốc phòng nên không chịu bồi thường", ông P. cho biết.

Theo ghi nhận, tại nhiều trụ điện gió ở xã Hòa Đông, thị xã Vĩnh Châu và một phần của phường Vĩnh Phước, trụ điện cách đất của người dân từ 20 - 25m, trong khi cánh quạt dài từ 75 - 80m nên đã chiếm phần không gian trên đất của người dân khoảng 50m.

Do không tìm được tiếng nói chung (chủ yếu giá đền bù phần không gian trên đất) nên đã có nhiều tranh chấp xảy ra. Cuối tháng 10-2021, hàng chục người dân đã ngăn cản thi công cống tạm B3 thuộc xã Vĩnh Hải dùng để vận chuyển thiết bị thi công công trình điện gió.

Khi lực lượng chức năng đến hiện trường bảo vệ thi công, nhiều người đã tấn công. Hậu quả là 15 người bị khởi tố tội chống người thi hành công vụ vì đã gây thương tích cho 13 cán bộ, chiến sĩ Công an thị xã Vĩnh Châu.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 5.

Sau đó, nhiều vụ người dân tấn công bảo vệ và kỹ sư đang thi công dự án điện gió tại xã Hòa Đông, khiến nhiều người phải cấp cứu. Có thời điểm một số người dân do bức xúc đã lập chốt, dựng rào cản ngay trên đường giao thông không cho xe thi công và người của nhà đầu tư và đơn vị thi công qua lại.

UBND tỉnh Sóc Trăng đã có văn bản gửi Bộ Công Thương và Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề nghị hướng dẫn cơ chế chính sách có bồi thường, hỗ trợ hay không. Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) có văn bản cho biết điều 157 Luật đất đai 2013 quy định:

"Việc sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn phải đảm bảo kết hợp khai thác cả phần trên không và trong lòng đất… Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà phần đất đó nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi và bồi thường theo quy định của pháp luật". Tỉnh đang chờ hướng dẫn của Bộ Công Thương.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 6.

 TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng những trường hợp bị hạn chế về tầng cao có thể được giải quyết bằng cách cho phép chuyển quyền phát triển không gian giữa người sử dụng đất và người có nhu cầu.

Theo đó, do quy hoạch của công trình, người sử dụng đất không được sử dụng tối đa phần không gian phía trên khu đất của mình thì có thể chuyển nhượng cho người khác.

Khi đó, ngoài phần không gian được hưởng theo quy định trên khu đất mình, chủ công trình này có thể sử dụng thêm  không gian đã được mua của những công trình khác. Như vậy, người có nhà đất ở khu vực hạn chế tầng cao sẽ không bị thiệt thòi.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 7.

Nhiều chung cư cao tầng xây dựng sát nhau ở quận 7, TP.HCM

Chẳng hạn, một khu vực được quy hoạch tối đa là 50 tầng nhưng các chỉ tiêu quy hoạch chỉ cho phép chủ đầu tư của một khu đất xây dựng 40 tầng. Muốn xây thêm 10 tầng, chủ công trình phải thỏa thuận mua phần không gian của các chủ đất nơi khác. Các chủ đất đã bán phần không gian phía trên đất của mình rồi thì sau này không được sử dụng nữa.

Áp dụng cách trên, ông Lâm Văn B. có thể trả tiền để mua hoặc thuê phần không gian mà gia đình ông lấn của nhà bên cạnh (phần tường nhà xây đè lên lan can là đỉnh mái nhà bên cạnh). Thời gian thuê tùy vào thỏa thuận của hai bên hoặc theo tuổi thọ của công trình.

Khi được quyền chuyển nhượng không gian, tòa án sẽ  hướng dẫn để giải quyết những tranh chấp không gian mà không buộc gia đình ông Lâm Văn B. phải tháo dỡ phần tường nhà mình.

Như vậy, việc thi hành án bản án sẽ dễ dàng và khả thi hơn so với bản án hiện tại. Tương tự với trường hợp của ông S., chủ nhà biệt thự được xếp loại 2 có thể chuyển nhượng quyền phát triển không gian cho một chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp khác để họ xây dựng các tòa nhà, cao ốc theo nhu cầu.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 8.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 9.

Luật dân sự quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian bên trên và lòng đất bên dưới theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của khu đất. Tuy nhiên, Luật đất đai lại chưa có quy định cụ thể không gian theo chiều thẳng đứng ấy giới hạn sâu bao nhiêu và cao bao nhiêu.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 10.

Có tới ba luật quy định vấn đề không gian và lòng đất. Bộ luật dân sự quy định người sử dụng đất (SDĐ) được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến việc SDĐ của người khác.

Luật xây dựng 2014 nghiêm cấm lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung. Luật đất đai năm 2013 quy định người SDĐ có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất...

Ngoài ra, Luật dân sự còn quy định về quyền bề mặt của những người không phải là người có quyền SDĐ, sử dụng mặt nước. Quyền bề mặt này có được có thể do thỏa thuận, do di chúc hoặc được xác lập theo quy định của pháp luật.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 11.

Khu trung tâm quận 1, TP.HCM với nhiều toà nhà cao tầng

Tuy nhiên, các quy định trên đều dừng lại ở ranh giới thẳng đứng của thửa đất. Giới hạn chiều sâu, độ cao lại thường phụ thuộc vào quy hoạch của khu vực và các chỉ tiêu quy hoạch của khu đất.

Quy định hiện hành không giới hạn người SDĐ khai thác chiều sâu bên dưới lòng đất. Ở nhiều khu đô thị mới, pháp luật khuyến khích người dân xây hầm trong nhà để tăng không gian sử dụng.

Với các công trình ở các quận trung tâm TP, Nhà nước cũng khuyến khích chủ đầu tư khai thác lòng đất, xây dựng tầng hầm để tăng diện tích sử dụng, làm nhà kho và làm nơi để xe.

Chủ đầu tư khai thác lòng đất bao nhiêu tùy thuộc khả năng tài chính và khả năng làm chủ kỹ thuật xây dựng của đơn vị thi công.

Một cán bộ của Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) giải thích vì chi phí xây dựng các tầng hầm dưới lòng đất rất tốn kém, Nhà nước thu tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất đối với diện tích tầng ngầm rất thấp nhằm khuyến khích chủ đầu tư khai thác không gian ngầm nhiều hơn, mở rộng không gian sử dụng tại các đô thị đất chật người đông.

Ở một số công trình tại TP.HCM, chủ đầu tư thậm chí được phép sử dụng diện tích không gian dưới lòng đất lớn hơn diện tích đất sở hữu bởi vì UBND TP cho phép chủ đầu tư khai thác cả không gian ngầm của vỉa hè xung quanh công trình (vốn là đất công).

Ngược lại, việc khai thác không gian trên mặt đất thì pháp luật quy định khá chặt chẽ, nhất là những tiêu chí về tầng cao và hệ số SDĐ của khu vực. Giới hạn không gian SDĐ đất trên bề mặt phụ thuộc hoàn toàn vào quy hoạch của khu vực.

TP.HCM hiện có quy chế quản lý kiến trúc quy định cụ thể tầng cao của từng khu vực, từng ô phố. Nhà trong hẻm có lộ giới nhỏ hơn 3,5m chỉ được xây dựng chiều cao tối đa 11,6m.

Không gian phía trên 11,6m được ngầm hiểu là không gian công cộng. Với những công trình được phân loại là biệt thự loại 1, 2 thì quyết định phân loại biệt thự được xem như một quyết định về quy hoạch với riêng biệt thự đó. Biệt thự được phân loại 1 đồng nghĩa với việc chủ nhà có rất ít cơ hội sử dụng không gian phía trên biệt thự (không được phá dỡ công trình cũ để xây dựng mới).

Đối với những công trình lớn, tầng cao phụ thuộc vào quy hoạch phân khu 1/2000 và một phần sự thương lượng, thỏa thuận về quy hoạch của chủ đầu tư và chính quyền địa phương.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 12.

Phần lớn các đô thị hiện nay chưa có quy hoạch không gian ngầm nên việc khai thác không gian này chưa bị hạn chế. Thực tế, cùng với sự phát triển của hệ thống metro trong lòng đất, nhu cầu khai thác không gian ngầm và kết nối các không gian riêng lẻ với không gian công cộng ngày một lớn.

TP.HCM và các đô thị lớn của VN đang làm quy hoạch không gian ngầm. Khi quy hoạch không gian ngầm được phê duyệt, việc khai thác chiều sâu dưới lòng đất của các đô thị cũng sẽ thay đổi. Lúc đó, không gian SDĐ bên dưới cũng sẽ được quy định cụ thể như bên trên mặt đất.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 13.

Điều 217 dự thảo Luật đất đai mới nhất có quy định về không gian SDĐ, đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không. Trong đó, người SDĐ được Nhà nước xác định không gian SDĐ bao gồm độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không theo pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về kiến trúc.

Ngoài phần không gian được Nhà nước công nhận cho người SDĐ trên thì Nhà nước có thể giao, cho thuê phần không gian đó cho người khác có nhu cầu để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ, quy hoạch xây dựng và các quy hoạch khác có liên quan đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt...

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 14.

Cầu nối giữa hai tòa nhà The Manor, quận Bình Thạnh (TP.HCM) . Ảnh: T.T.D.

Về nghĩa vụ tài chính, dự thảo cũng quy định rõ Nhà nước không thu tiền SDĐ đối với trường hợp SDĐ để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không mà không nhằm mục đích kinh doanh. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với trường hợp SDĐ để xây dựng công trình ngầm, công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trường đại học Luật Hà Nội, cho rằng dự thảo Luật đất đai quy định về giới hạn không gian SDĐ là đúng lúc bởi không gian mặt đất ở các đô thị đã dần trở nên chật hẹp so với nhu cầu phát triển.

Thời gian qua cũng chứng minh không gian bên trên mặt đất và không gian bên dưới lòng đất đã trở thành nguồn lực để phát triển. Những khu đất có quy hoạch tầng cao và hệ số lớn sẽ có giá trị hơn những khu đất khác.

Những khu vực có thể khai thác được không gian ngầm, kết nối các không gian ngầm công cộng dễ dàng cũng có giá trị cao hơn những khu đất không có lợi thế này.

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 15.

TS Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, cho rằng các quy định liên quan đến không gian và không gian ngầm là nhu cầu bức thiết, nhất là ở khu vực đô thị.

Việc quy định rõ ràng về vấn đề này cũng như phân biệt rạch ròi giữa việc sử dụng mặt đất và phần không gian, không gian ngầm sẽ giúp cơ quan chức năng giải quyết các mâu thuẫn phát sinh trong thực tiễn. Điều này cũng giải quyết được mối quan hệ giữa các chủ thể trong nhiều trường hợp như làm hầm ngầm đậu xe dưới các công viên, làm các tuyến đường sắt ngầm và trên cao trong đô thị; sử dụng không gian của hệ thống đường dây điện, cánh quạt điện gió hoặc làm các hành lang kết nối giữa các công trình băng qua các tuyến đường công cộng ở đô thị...

Không gian vàng bị bỏ quên - Ảnh 16.
DƯƠNG NGỌC HÀ - KHẮC TÂM - KHÁNH YÊN
QUANG ĐỊNH
NGỌC THÀNH

Trở thành người đầu tiên tặng sao cho bài viết 0 0 0