Phóng to

Mỗi khi “đụng” đến giấy tờ nhà đất là người dân lại khổ sở vì thủ tục rối rắm, phức tạp. Trong ảnh: Người dân đăng ký thế chấp, xóa thế chấp tại Trung tâm Thông tin tài nguyên - môi trường và đăng ký nhà đất TP.HCM - Ảnh: P.P.H.

Ở TP.HCM, trong khi người dân có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (giấy hồng mới) đang gặp rắc rối về chuyện ghi nhận thế chấp, thì những người có giấy chủ quyền nhà đất hợp lệ cấp trước đó (gọi chung là giấy trắng) cũng đang vướng khi thực hiện giao dịch, mua bán...

Giấy hồng mới: thế chấp vẫn ách tắc

Theo qui định trước đây, thông tin về thế chấp nhà đất được cập nhật vào trang 4 của giấy chứng nhận. Nhưng nghị định (NĐ) 90 hướng dẫn về cấp giấy hồng mới không qui định cập nhật vào giấy chứng nhận như trước đây mà chỉ yêu cầu: ngay sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp có trách nhiệm thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà ở biết việc thế chấp. Trong thông báo nêu rõ tên chủ sở hữu nhà ở, địa chỉ nhà và thời gian thế chấp. Trường hợp phát hiện chủ sở hữu đã dùng nhà ở thế chấp tại một tổ chức tín dụng khác thì cơ quan quản lý nhà phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết...

Hiện các vướng mắc vẫn chưa được tháo gỡ. Mỗi địa phương đã tự giải quyết theo mỗi kiểu khác nhau. Phòng Tài nguyên - môi trường (TN-MT) quận 6 cho biết đang thực hiện theo NĐ 90; tức ngân hàng sẽ thông báo cho quận biết về việc thế chấp của người dân để quận ghi vào sổ lưu theo dõi. Quận 8 chứng nhận theo đơn đăng ký và có công văn thông báo cho UBND phường. Có quận lại nói ngân hàng không yên tâm với cách làm trên và đề nghị quận ghi nhận trực tiếp vào giấy hồng theo như cách làm trước đây. Có quận kèm theo phụ lục bổ sung để ghi nhận thế chấp. Tuy nhiên, phần lớn các quận huyện vẫn “tạm thời chờ hướng dẫn” trong khi nhu cầu thế chấp của người dân ngày càng tăng...

Ngày 11-4, Sở TN-MT đã có văn bản trình UBND TP.HCM giải quyết vấn đề trên. Theo đó, sở đề xuất hai phương án giải quyết. Thứ nhất, sử dụng thêm trang bổ sung kèm theo giấy hồng mới để ghi thế chấp, xóa thế chấp. Phương án thứ hai là ghi nhận trên đơn đăng ký và cơ quan đăng ký có công văn thông báo cho UBND phường, phòng công chứng, cơ quan quản lý nhà cấp quận biết để phối hợp quản lý. Sở TN-MT cho rằng các ngân hàng thống nhất theo phương án 1 nhằm đảm bảo hoạt động tín dụng của các ngân hàng, đồng thời hạn chế những rủi ro trong trường hợp người thế chấp dùng tài sản vay nợ ở nhiều nơi khác nhau...

Giấy trắng: chỉ được giao dịch nhà

Nghị định 181 qui định kể từ ngày 1-1-2007, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ) mới được thực hiện các quyền giao dịch, chuyển nhượng, góp vốn... Qui định này dựa trên kế hoạch đến cuối năm 2006 các tỉnh, thành cấp xong giấy đỏ cho người dân. Nhưng kế hoạch này bị “bể” nên hàng chục ngàn trường hợp chưa kịp chuyển đổi từ các loại giấy khác sang giấy đỏ, dẫn đến giao dịch ách tắc một thời gian dài.

Bộ TN-MT cho biết đã trình Chính phủ qui định cho gia hạn thời gian sử dụng các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (còn gọi là giấy trắng) đến 1-1-2008. Song qui định này chưa ban hành. Thế nên, nhiều người dân “lao đao” khi ngân hàng không nhận thế chấp, các quyền lợi khác cũng bị “treo” theo.

Để tháo gỡ vướng mắc, các phòng công chứng phải vận dụng Luật nhà ở để “né” nghị định 181. Luật nhà ở qui định: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đã cấp trong các thời kỳ trước đây, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cấp theo qui định của pháp luật về đất đai có ghi nhận nhà ở thì nay vẫn còn nguyên giá trị và không phải đổi lại. Một cán bộ Sở Xây dựng cho rằng với qui định như vậy, Luật nhà ở đã công nhận các loại giấy tờ hợp lệ (giấy trắng) và đương nhiên các loại giấy tờ này vẫn còn giá trị giao dịch trong thời gian chờ đổi sang mẫu giấy mới.

Nhưng các phòng công chứng giải thích hiện nay nghị định 181 vẫn còn hiệu lực, nếu công nhận giao dịch sẽ vi phạm qui định. Vì vậy các phòng công chứng chỉ công chứng cho các trường hợp giấy trắng có nhà gắn liền với đất (trên thực tế cũng chỉ công nhận chuyển nhượng phần nhà, “lách” công chứng phần đất). Riêng các loại giấy trắng về đất (không có nhà trên đất) tạm thời chưa công chứng cho giao dịch.

Theo ông Phan Văn Cheo - trưởng Phòng Công chứng số 1, giải quyết được giấy trắng có nhà gắn với đất là giải tỏa khoảng 30% lượng hồ sơ giao dịch hằng ngày. Có điều người dân mua nhà đất, các ngân hàng nhận thế chấp nói rằng chưa thật sự an tâm vì có thể phát sinh phức tạp khi người bán, người thế chấp sau này cho rằng chỉ bán (hoặc thế chấp) phần nhà chứ không bán (thế chấp) luôn phần đất.

Để giải quyết tình trạng trên, Sở Tư pháp cho biết đang dự thảo chỉ thị trình UBND TP giải quyết một số vấn đề liên quan đến giấy trắng. Theo đó các loại giấy trắng tiếp tục được giao dịch đến cuối năm nay. Sau đó người dân muốn giao dịch phải đổi sang giấy hồng, giấy đỏ. Tuy nhiên, qui định này liệu có mâu thuẫn với Luật nhà ở là giấy trắng (có nhà gắn liền với đất) vẫn có giá trị, không phải đổi sang giấy hồng mới khi người dân chưa có nhu cầu? Cái vòng lẩn quẩn của giấy tờ nhà đất đến bao giờ mới kết thúc?

Quá nhiều loại giấy tờ, khổ dân! * Các loại giấy hợp lệ (còn gọi là giấy trắng): gồm bằng khoán, giấy phép cho xây cất nhà, giấy mua bán do chính quyền cũ cấp trước 1975; quyết định, giấy phép xây dựng do UBND TP, quận huyện cấp; giấy sở hữu nhà do Sở Nhà đất TP hoặc UBND quận huyện cấp; quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà; quyết định hoặc giấy chứng nhận của UBND huyện cấp đối với nhà, đất tại khu vực nông thôn trước đây. Căn cứ theo qui định của Luật đất đai, kể từ 1-1-2007, nhà đất muốn giao dịch phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất nên hiện nay các phòng công chứng vẫn chứng nhận giao dịch của các loại giấy công nhận sở hữu nhà đất nhưng chỉ chứng giao dịch về nhà, không chứng nhận về đất. Các giấy trắng về đất (không có nhà) không được công chứng giao dịch mà chủ sở hữu phải làm thủ tục đổi sang giấy chứng nhận theo mẫu mới trước. * Các loại giấy tờ được coi là hợp pháp gồm: giấy đỏ cấp theo Luật đất đai 1993 (công nhận quyền sử dụng đất ở), giấy hồng cũ cấp theo nghị định 60/CP (công nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở), giấy đỏ mới (cấp theo Luật đất đai 2003, công nhận quyền sử dụng đất và ghi nhận công trình trên đất), giấy hồng cấp theo nghị định 95/CP (chỉ công nhận nhà ở, công trình xây dựng trên đất). Chủ sở hữu nhà đất có giấy tờ trên được tiến hành các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… Sau giao dịch, chủ sở hữu mới đi đăng ký sẽ được cấp đổi giấy hồng mới. - Giấy hồng mới đang cấp theo Luật nhà ở và hướng dẫn của nghị định 90: công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, chủ sở hữu được giao dịch bình thường, riêng thế chấp vẫn bị vướng do chưa có hướng dẫn về thủ tục đăng ký thế chấp.

........................................

Hà Nội: một thửa đất chỉ cấp một loại giấy!

Sáng 11-4, Sở Tài nguyên - môi trường & nhà đất (TN-MT&NĐ) Hà Nội khẳng định tất cả trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ đỏ) trên địa bàn TP sẽ thực hiện cấp theo mẫu giấy hồng từ tháng 4-2007. Tuy nhiên, việc có được ghi thế chấp trên giấy hồng hay không vẫn còn bỏ ngỏ.

Dân không mặn mà sổ hồng!

Trưởng phòng đăng ký thống kê (Sở TN-MT&NĐ) Hà Nội Nguyễn Văn Quang cho biết đến hết năm 2006 tỉ lệ cấp GCN trên địa bàn toàn TP đạt trên 98%. Như vậy, những trường hợp đủ điều kiện xét cấp giấy chứng nhận chỉ còn trên 1%. Tuy nhiên, trên địa bàn toàn TP vẫn còn khoảng 10% chưa đủ điều kiện cấp giấy, tương ứng với vài chục nghìn trường hợp. Trong đó lý do tranh chấp, khiếu kiện chưa thể cấp sổ chiếm khoảng 5%.

Ông Đinh Quang Minh, trưởng Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Sóc Sơn, cho biết đến thời điểm hiện tại, huyện đã cấp xong hơn 80% giấy chứng nhận (GCN) theo mẫu cũ (sổ đỏ). Ông Minh khẳng định những trường hợp đất ở vùng nông thôn sẽ vẫn cấp theo mẫu cũ. “Số lượng sổ đỏ huyện nhận về còn nhiều, trong khi đó theo văn bản hướng dẫn của sở, khi giấy nhận về nhiều vẫn được phép cấp theo mẫu sổ đỏ” - ông Minh nói.

Bà Nguyễn Thị Phương ở xã Minh Phú (Sóc Sơn) nói thửa đất đã được cấp sổ đỏ vài năm, đã xây dựng nhà ở. Tài sản trên đất đã được công nhận nên không nhất thiết phải có giấy hồng.

Trưởng Phòng Tài nguyên - môi trường huyện Thanh Trì Trần Văn Chung cũng cho biết mặc dù Luật nhà ở và nghị định hướng dẫn đã có hiệu lực nhưng đến thời điểm hiện tại việc cấp giấy hồng trên địa bàn huyện vẫn chưa thực hiện được. “Người dân cũng không mặn mà với việc cấp hai sổ trên cùng một thửa đất” - ông Chung cho biết.

Theo tìm hiểu, hiện vẫn chưa có quận, huyện nào trên địa bàn TP cấp sổ hồng đối với nhà ở tư nhân. Theo UBND các quận huyện, việc cấp sổ hồng mới chỉ thực hiện được đối với những trường hợp mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo nghị định 61/CP. Một số quận, huyện cũng cho rằng số lượng GCN trên toàn địa bàn TP phải cấp trong thời gian tới chỉ còn trên 1%. Không cần thiết phải tổ chức cấp lại cho 99% số GCN đã cấp trước đó, tránh tình trạng cấp quá nhiều loại GCN cho một căn hộ.

Không gây xáo trộn, lãng phí

Giám đốc Sở TN-MT&NĐ Hà Nội Vũ Văn Hậu cho biết tới đây sở sẽ có văn bản yêu cầu các quận huyện thực hiện ngay việc cấp giấy hồng cho các hộ dân chưa được cấp GCN. Tất cả trường hợp cấp GCN mới sẽ phải thực hiện theo mẫu giấy hồng, không cấp theo mẫu sổ đỏ. Tuy nhiên, TP không có chủ trương cấp lại toàn bộ GCN cũ, như vậy sẽ gây xáo trộn và lãng phí. Những trường hợp đã được cấp GCN trước đó, nếu người dân yêu cầu chỉnh lý hoặc đổi giấy hồng sẽ được đáp ứng. Theo lãnh đạo Sở TN-MT&NĐ, việc cấp giấy hồng sẽ phải thực hiện ngay trong tháng 4-2007, nhưng trên một thửa đất sẽ chỉ cấp duy nhất một loại giấy.

Theo ông Hậu, việc cấp GCN cho các hộ dân mà người dân không được quyền thế chấp là một bất cập, sẽ hạn chế việc buôn bán, giao thương của người dân. Tuy nhiên, nghị định 90 lại qui định không cho ghi thế chấp trên giấy hồng. Hiện tại, việc có được ghi thế chấp trên giấy hồng hay không, sở đang nghiên cứu và xin ý kiến các ngành, sẽ có hướng dẫn cụ thể.