Bà A có căn nhà đủ điều kiện và đang chờ mua hóa giá theo Nghị định 61. Khi thủ tục chưa xong bà A bán non cho ông B và nhận cọc 20% (theo thỏa thuận ông B bao thủ tục đóng tiền hóa giá).

Khi trả tiền đợt 2 là 40 % thì ông B không có tiền nên làm bản thỏa thuận nhượng lại cho bà C. Ông B lấy lại tiền đặt cọc ban đầu và bà A nhận tiếp 40% từ bà C. Bà C tiếp tục làm thủ tục và đóng tiền hóa giá đứng tên bà A.

Khi xong giấy tờ, bà A đứng chủ sở hữu. Giá nhà tăng cao gấp 4 lần nên bà quyết định không bán cho bà C nữa.

Còn ông B cũng lợi dụng địa chỉ căn nhà, tự nói mình là chủ sở hữu, bán khống cho ông D và nhận tiền cọc 70 % trị giá mua bán.

Tất cả các hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên đều chưa qua Công chứng Nhà nước. Vậy xin hỏi:

1 – Bà A có phạm tội hình sự không khi bội ước không bán nhà nữa.?

2 – Nếu không bán, bà A phải trả tiền lại cho bà C như thế nào khi đã nhận 60% trị giá mua bán và giá nhà lại tăng gấp 4 lần.?

3 – Ông B có phạm tội hình sự không khi bán khống cho ông D căn nhà không phải của mình? (Ông B nói dối là đã mua xong và là chủ sở hữu duy nhất của căn nhà).

4 – Ông B sẽ bồi thường cho ông D như nào khi đã nhận 70 % trị giá mua bán?

Luật sư Nguyễn Văn Hậu trả lời:

- Luật hình sự Việt Nam hiện hành không có quy định nào về tội bội ước khi không bán nhà cả. Trong trường hợp này, tranh chấp phát sinh giữa bà A và bà C chỉ là tranh chấp về mặt dân sự.

Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự thì hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Do đó, giao dịch giữa bà A và bà C bị vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Vì thỏa thuận giữa bà A và bà C (đã được ông B chuyển giao lại) có nêu về việc đặt cọc, do vậy bà A sẽ phải trả lại cho bà C số tiền đã nhận cộng với một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc (20% giá trị căn nhà) do đã từ chối việc giao kết hợp đồng theo quy định tại Điều 358 Bộ luật dân sự.

Việc ông B tự nhận mình là chủ sở hữu, bán khống căn nhà cho ông D và nhận 70% giá trị căn nhà, thì giao dịch này vô hiệu vì có yếu tố lừa dối theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự. Ngoài việc ông B phải trả lại 70% giá trị căn nhà đã nhận, ông B còn có dấu hiệu của tội “Lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản” theo quy định tại Điều 139 Bộ luật hình sự 1999.

Lưu ý: trong trường hợp 70% giá trị căn nhà chỉ có giá trị chưa đến 500 nghìn đồng thì chưa đủ yếu tố cấu thành tội “Lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản” đối với ông B.