Phối cảnh hồ bơi - công viên trung tâm của một dự án tại khu đông Sài Gòn - Ảnh minh họa

Phân bố không đều

Thị trường bất động sản TP.HCM vài năm nay ghi nhận sự phát triển mạnh các phân khúc tại khu vực đông - nam, tâm điểm của sự phát triển là các quận 2, 7, 9 và Thủ Đức.

Trước khi quy hoạch phát triển của thành phố được công bố, nhiều doanh nghiệp đã đi trước đón đầu với hàng loạt dự án chung cư, nhà phố, đất nền triển khai xây dựng. Trong đó một số “ông lớn” như Phú Mỹ Hưng, Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Capiatal Land... rất thành công với những dự án căn hộ cao cấp.

Nhờ vào lợi thế hạ tầng nên những dự án tung ra thị trường ở khu vực phía đông và nam TP.HCM đều có thanh khoản tốt, khiến nguồn cung dự án khu đông và nam tăng lên rõ rệt.

Theo kết quả khảo sát của Dothi.net và tổng hợp số liệu từ một số đơn vị nghiên cứu, thời gian tới nguồn cung dự án tại khu vực đông - nam vẫn tiếp tục bùng nổ, khi đến cuối năm 2016 ít nhất sẽ có thêm 24.000 sản phẩm nhà đất tham gia thị trường và hầu hết đều thuộc các dự án đang phát triển ở khu đông - nam.

Trong số nguồn cung này, sản phẩm thuộc phân khúc trung - cao cấp chiếm đến 30% và phân bố đều ở các quận 2, quận 7, huyện Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức và Bình Thạnh. Cụ thể quận 7, quận 2 mỗi quận hiện có trên 10.000 căn hộ, khu Nhà Bè, quận 9, Thủ Đức có 5.000 - 10.000 căn.

Về phân bố, quận 7 là địa bàn dẫn đầu với gần 2.000 căn, tiếp đến là Bình Thạnh 1.420 căn và quận 2 có khoảng 616 căn. Tân Bình, Tân Phú là hai quận có sự gia tăng đáng kể về nguồn cung với gần 5.000 căn hộ mới được triển khai xây dựng, kết hợp với quận 6, Gò Vấp và khu trung tâm có khoảng dưới 1.000 căn hộ thì sự chênh lệch giữa các khu vực vẫn là khá lớn.

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, dự kiến đến năm 2017 nguồn cung căn hộ tại quận 2 và quận 9 sẽ tăng mạnh lần lượt là 58% và 200%. Khu đông - nam được nhận định sẽ tiếp tục sôi động, là trọng tâm phát triển của bất động sản TP.HCM trong 1-2 năm tới do quỹ đất còn nhiều.

Các dự án bất động sản thường ăn theo sự phát triển của hạ tầng, tuy nhiên với nguồn cung ồ ạt như hiện nay, hạ tầng khu đông nam đứng trước nguy cơ quá tải, nhất là khi nhiều tuyến đường và hạ tầng xã hội quanh khu vực này chưa kịp hoàn thiện để phù hợp với tốc độ gia tăng dân số. Tình trạng kẹt xe, quá tải khi di chuyển trên các tuyến Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 hay Phạm Văn Đồng (quận 9, quận Thủ Đức), Đỗ Xuân Hợp (quận 9)… là minh chứng rõ nhất cho nguy cơ này.

Tập trung ở phân khúc cao cấp

Do muốn “ăn theo” lợi thế hạ tầng nên hầu hết dự án phát triển ở khu vực đông - nam đều tập trung ở phân khúc trung - cao cấp với mặt bằng giá khá cao. Theo ông Nguyễn Văn Đực - phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhà giá rẻ và bình dân gần như rất ít và không hề có dự án nhà ở nào dưới 300 triệu đồng, cũng không thể tìm thấy căn hộ 70m² nào bán dưới giá 1 tỉ đồng ở thành phố.

Sự chênh lệch này khiến thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển theo mô hình kim tự tháp ngược, nhà cao cấp chiếm đại đa số, nhà giá rẻ chỉ thưa thớt vài dự án, trong khi nhu cầu thị trường lại là một kim tự tháp ngược lại.

Nhà giá rẻ được tìm kiếm nhiều, thị phần cao cấp thì hạn chế trong một bộ phận người mua giới hạn. “Kim tự tháp ngược này hình thành một trụ quay, mà nếu ta không thể tiếp tục khiến nó vận động thì tất yếu sẽ bị gục ngã.

Thị trường năm 2016 vẫn còn có tác động của ngân hàng, các sàn vẫn có lượng khách hàng tiềm năng, vẫn áp dụng các chiêu tạo sóng nhất thời khiến nó tiếp tục quay. Tuy nhiên nguồn lực này liệu có thể kềm giữ được bao lâu? Chỉ cần một ít chao đảo, không ổn định, thị trường khó tiếp tục tô hồng vẽ sáng” - ông Đực nhấn mạnh.