Thị trường bất động sản đang cho thấy một chuyển động rõ rệt: thay vì tiếp tục nén vào khu vực trung tâm, nguồn cung đang dịch chuyển theo hướng mở rộng ra các cực phát triển mới, bám theo trục hạ tầng liên vùng và định hình một cấu trúc đô thị đa trung tâm.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, sự khan hiếm quỹ đất nội đô và quy hoạch đa cực đến năm 2030 đang thúc đẩy thị trường dịch chuyển ra các trục hạ tầng liên vùng.

Theo quy hoạch tổng thể đến năm 2030 và tầm nhìn 2045, mô hình đa cực đang trở thành chiến lược phát triển trọng điểm của thành phố. Việc tăng cường kết nối với các địa phương lân cận như Bình Dương hay Bà Rịa - Vũng Tàu giúp mở rộng đáng kể quy mô địa lý cũng như năng lực hấp thụ dân số đô thị.

Không chỉ nguồn cung thay đổi, mặt bằng giá cũng đang phản ánh rõ sự phân tầng giữa vùng lõi và khu vực mở rộng. Theo dữ liệu thị trường mà bà Dung chia sẻ, tại khu vực TP.HCM cũ, giá căn hộ sơ cấp hiện dao động phổ biến quanh mức 92-95 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, ở các khu vực đô thị mở rộng, mức giá trung bình vào cuối năm 2025 chỉ khoảng 65 triệu đồng mỗi mét vuông.

Khoảng chênh lệch này đang tạo ra một lớp cầu mới, đặc biệt từ nhóm người mua trẻ hoặc gia đình trẻ - những người chấp nhận dịch chuyển không gian sống để đổi lấy khả năng sở hữu tài sản phù hợp hơn với thu nhập.

Đáng nói, phần đông cư dân vẫn đang sinh sống trong các khu dân cư hiện hữu thiếu đồng bộ về tiện ích. Chính điều đó khiến những khu đô thị mới được quy hoạch đầy đủ dịch vụ trở thành lựa chọn hấp dẫn hơn.

Nhưng theo bà, để một cực tăng trưởng thực sự hình thành, hạ tầng chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ phải là hệ tiện ích thiết thực: trường học, dịch vụ y tế, công viên, không gian cho trẻ em và những tiện nghi hàng ngày giúp cư dân không phải phụ thuộc hoàn toàn vào lõi trung tâm.

Đây cũng là lý do mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng - đang được nhiều chủ đầu tư bám sát. Những trục lớn như metro, vành đai 3, vành đai 4 hay các tuyến cao tốc đang dần trở thành xương sống của lớp đô thị mới.

Nếu như giai đoạn trước, thị trường vận hành mạnh theo kỳ vọng tăng giá, thì ở chu kỳ hiện nay, người mua thể hiện sự thận trọng rõ hơn. Khách hàng không còn dễ dàng quyết định chỉ vì vị trí hoặc quảng bá thương hiệu. Họ quan tâm sâu hơn đến pháp lý, tiến độ, cấu trúc thanh toán và khả năng giữ giá dài hạn.

Điều này khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường không còn nằm ở việc ai có sản phẩm mới, mà là ai đưa ra được sản phẩm phù hợp với trạng thái tài chính thực tế của người mua.

Một dự án có thể ở vị trí tốt, nhưng nếu lịch thanh toán dồn dập, áp lực vốn ban đầu lớn hoặc thiếu hỗ trợ tín dụng linh hoạt thì khả năng hấp thụ vẫn bị ảnh hưởng. Ngược lại, những sản phẩm có tiến độ thanh toán dài hơi, cho phép người mua chủ động dòng tiền đang được đón nhận tích cực hơn.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng quan tâm tới chất lượng trải nghiệm, hiệu quả vận hành và ứng dụng công nghệ nhằm kiến tạo môi trường sống toàn diện.

Ông Trương Quốc Hưng, phó tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng, cho biết doanh nghiệp xác định xu thế phát triển mới phải gắn với không gian sống xanh theo nghĩa rộng hơn trước đây. Theo ông, người mua hiện nay không chỉ mua một căn hộ mà mua sự an tâm về tiến độ, chất lượng công trình và môi trường sống lâu dài.

Harmonie là dự án đầu tiên tại khu Đông Bắc thành phố, thể hiện rõ tinh thần phát triển mới của Phú Mỹ Hưng giai đoạn 2.0, khi chuyển trọng tâm sang chất lượng trải nghiệm và không gian sống xanh thông minh.

Ở đó, không gian tách biệt khỏi nhịp giao thông bên ngoài, tổ chức mặt bằng ưu tiên khoảng thở, tăng diện tích sinh hoạt cộng đồng và tối ưu khả năng tiếp cận tiện ích hằng ngày ngay trong bán kính ngắn. Quy hoạch 5 tòa nhà đẩy ra sát biên đất tạo không gian trải nghiệm mang tính riêng tư hơn cho cư dân; hay đường chạy bộ trên cao không chỉ gia tăng tầm nhìn cảnh quan khu nội đa tầng lớp trong công trình, mà còn đặc biệt mang tới sự an toàn, môi trường sinh thái, trong lành khi cư dân sử dụng tiện ích.

Theo đơn vị phát triển, lượng khách quan tâm đến dự án tăng nhanh ngay từ giai đoạn giới thiệu đầu tiên, phản ánh sự chú ý của thị trường đối với các sản phẩm có thương hiệu phát triển lâu năm và cấu trúc thanh toán linh hoạt.

Harmonie được định hình như một không gian sống xanh, nơi không chỉ có căn hộ mà còn là hệ sinh thái tiện ích được xây dựng đồng bộ. Trong cấu trúc dự án, các lớp tiện ích được bố trí theo hướng phục vụ nhu cầu sử dụng hằng ngày thay vì dàn trải hình thức: công viên nội khu, khu vận động ngoài trời, không gian trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng và các khoảng sân chuyển tiếp giữa các khối nhà nhằm tạo nhịp sống cân bằng, thư giãn hơn bên trong dự án.

Một điểm quan trọng hơn còn nằm ở chỗ Harmonie không được đặt như một dự án đơn lẻ, mà là khu nhà ở phức hợp được quy hoạch bài bản, có kiểm soát mật độ, hệ tiện ích sử dụng được ngay khi cư dân vào ở, và tiêu chuẩn quản lý sau bàn giao nhằm duy trì chất lượng môi trường sống dài hạn.

Cùng với đó, tiêu chuẩn bàn giao dự án được Phú Mỹ Hưng mở rộng hơn, giúp khách hàng ngay khi nhận nhà có thể nhanh chóng sử dụng, gia tăng tỷ lệ sáng đèn. Như vậy, giá trị bất động sản tại đây có đòn bẩy thực để gia tăng.

Điều này phù hợp với nhận định của giới nghiên cứu thị trường rằng ở chu kỳ đa cực, người mua còn nhìn xem chủ đầu tư có khả năng tạo cộng đồng cư dân thật hay không, có giữ được chất lượng quản lý sau bàn giao hay không, và sản phẩm đó có còn giá trị sau nhiều năm vận hành hay không.

Trong bối cảnh khả năng hấp thụ phụ thuộc ngày càng rõ vào uy tín chủ đầu tư và cấu trúc tài chính, Harmonie cho thấy thị trường đang ưu tiên những sản phẩm bám sát nhu cầu ở thực hơn là hiệu ứng ngắn hạn.