Dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển chiến lược từ trung tâm ra các đại đô thị vệ tinh được quy hoạch đồng bộ. Giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm cùng chi phí đầu vào liên tục lập đỉnh, người mua nhà đang trở nên thực dụng hơn bao giờ hết khi kiên quyết lựa chọn tài sản an toàn bền vững, mang lại giá trị thực tế cao.
Dòng tiền đầu tư mạnh mẽ tiến về vùng ven
Bức tranh toàn cảnh của phân khúc nhà ở thấp tầng trong những tháng đầu năm tài chính mang đến nhiều gam màu đối lập. Báo cáo diễn biến thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý I-2026 của DKRA Consulting chỉ ra một sự dịch chuyển rõ rệt.
Trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung mới tại khu vực nội đô gần như vắng bóng thì các đại đô thị quy mô lớn tại vùng ven lại trở thành tâm điểm hút vốn.
Sự sụt giảm thanh khoản trên thị trường sơ cấp chủ yếu xuất phát từ những biến động liên tục của mặt bằng lãi suất cùng động thái kiểm soát chặt chẽ giới hạn tín dụng từ hệ thống ngân hàng.
Tuy nhiên, điểm nghẽn thanh khoản trên thị trường sơ cấp lại mở ra một chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường thứ cấp. Điều này minh chứng cho việc dòng tiền của các nhà đầu tư sành sỏi không hề rút khỏi thị trường mà chỉ đang tái cơ cấu. Họ tập trung mãnh liệt vào nhóm tài sản đã hoàn thiện xây dựng hạ tầng và sở hữu nền tảng pháp lý minh bạch.
Sự dịch chuyển dòng tiền không chỉ diễn ra giữa các phân khúc mà còn thể hiện qua lăng kính địa lý. Nguồn cung mới hiện nay gần như vắng bóng tại lõi trung tâm. Có đến 90% sản phẩm mới tung ra thị trường đều nằm ở các khu vực ngoài trung tâm. Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định xu hướng tiến ra vùng ven là hệ quả tất yếu khi quỹ đất nội đô đã cạn kiệt.
Vị chuyên gia này nhấn mạnh thị trường sẽ trải qua quá trình phân hóa sâu sắc, trong đó chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, duy trì tiến độ xây dựng chuẩn xác và tích hợp hệ thống tiện ích đồng bộ mới đủ sức giữ chân dòng vốn dài hạn.
Giá cao nhất lên tới 700 tỉ đồng/căn
Theo báo cáo quý I-2026 của DKRA, giá nhà phố, biệt thự đi ngang so với quý trước nhưng vẫn tăng 4% so với cùng kỳ quý I-2025. Mặt bằng giá tiếp tục neo cao và có sự phân hóa mạnh theo quy hoạch - hạ tầng. TP.HCM ghi nhận dự án có mức giá biệt thự cao nhất lên tới 700 tỉ đồng/căn.
Trong khi đó, giá thứ cấp (mua đi bán lại) nhà phố, biệt thự tại TP.HCM bật tăng trung bình 17% so với cùng kỳ. Biên độ tăng giá ghi nhận tích cực ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và có lợi thế kết nối giao thương.
Thực tế giá bán cũng phản ánh sự phân hóa này. Dữ liệu từ CBRE cho thấy từ đầu năm, giá nhà tại các khu vực thuộc TP.HCM cũ tăng 8-10%, các khu vực mới tăng 5-7%. Tại khu vực phía Đông, mức giá biệt thự vẫn neo đỉnh, dao động từ 200-400 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, khu vực phía Nam ghi nhận mức giá từ 120-180 triệu đồng/m2, khu vực phía Tây Nam dễ tiếp cận hơn với mức giá 80-130 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình của toàn phân khúc hiện đạt khoảng 233 triệu đồng/m2.
Anh Tấn Thành - một nhà đầu tư tại TP.HCM cho biết bản thân đã thay đổi hoàn toàn chiến lược. Nếu trước đây anh chỉ tập trung mua bán tài sản nội thành để đảm bảo thanh khoản nhanh, thì nay anh dồn toàn bộ nguồn lực vào các đại đô thị vùng ven vì nhận thấy dư địa tăng giá tại đây còn rất lớn khi hạ tầng giao thông đang dần hoàn thiện.
Tài sản thấp tầng là kênh trú ẩn an toàn
Yếu tố lạm phát và sự mất giá của tiền tệ đang thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu tìm kiếm tài sản trú ẩn.
Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân - Chuyên gia kinh tế chỉ ra xu hướng dòng tiền đầu tư di chuyển từ các tỉnh phía Bắc vào khu vực phía Nam đang diễn ra vô cùng mạnh mẽ. Lượng khách hàng tìm kiếm cơ hội giao dịch tại thị trường phía Nam tăng vọt.
Theo ông Nhân, khẩu vị của nhóm khách hàng này vô cùng khắt khe, họ đặc biệt ưu tiên các sản phẩm nhà thấp tầng nằm trong những đô thị vệ tinh gắn liền với sự phát triển của các khu công nghiệp quy mô lớn. Sự hiện diện của lực lượng chuyên gia nước ngoài và lao động chất lượng cao chính là bảo chứng vững chắc cho nguồn cầu thuê nhà.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam củng cố thêm xu hướng này khi ghi nhận có khoảng 25-30% khách hàng mua nhà thấp tầng tại TP.HCM đến từ các tỉnh thành phía Bắc.
Sự khan hiếm nguồn cung tiếp tục là đòn bẩy duy trì sức nóng. Thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy trong ba năm qua, loại hình nhà ở thấp tầng chỉ chiếm tỉ lệ từ 7-9% tổng nguồn cung nhà ở mới tại các đô thị lớn.
Báo cáo của CBRE chỉ ra đến năm 2030, nhu cầu sở hữu các sản phẩm thấp tầng tại TP.HCM và Hà Nội sẽ vọt lên mức cao gấp đôi so với tổng nguồn cung hiện hữu.
Dự báo thị trường quý II-2026: Pháp lý vững hút dòng tiền
DKRA dự báo quý II-2026, thị trường đón khoảng 2.000 - 2.500 sản phẩm nhà phố, biệt thự mới, chủ yếu dịch chuyển ra các điểm nóng vùng ven như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức và Nhơn Trạch.
Sức cầu chung dự kiến duy trì mức thấp với dòng tiền vô cùng khắt khe. Khẩu vị đầu tư mang tính đãi cát tìm vàng, chỉ tập trung nhắm vào các dự án nhà phố, biệt thự lớn, có pháp lý minh bạch hoàn thiện và được bảo chứng bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính vững mạnh.
Về giá bán, áp lực chi phí đầu vào đẩy giá sơ cấp tiếp tục neo cao; các dự án ăn theo hạ tầng sẽ bứt tốc nổi bật. Đồng thời, thị trường thứ cấp nhà phố, biệt thự được kỳ vọng duy trì đà phục hồi tốt do nguồn cung mới khan hiếm, trong khi nhu cầu tích sản và mua ở thực vẫn luôn hiện hữu ở mức cao.
Nhà phố TP Thủ Đức dưới 10 tỉ đồng vẫn bán tốt
(PLO)- Nguồn cung biệt thự, nhà phố liền kề tại TP.HCM tập trung ở TP Thủ Đức và các huyện ngoại thành như Bình Chánh.
Giá nhà phố dưới 5 tỉ đồng ở TP.HCM sẽ biến mất sau một năm nữa?
(PLO)- Giá nhà phố, biệt thự tại TP.HCM tăng khiến người mua nhà ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp.
