Bàn cách bảo vệ người mua nhà

Tại buổi tọa đàm với chủ đề “Tìm kiếm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” do Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức ngày 23-6, các chuyên gia cho rằngvấn đề phát sinh trong tranh chấp thời gian qua xuất phát từ nhiều nhiều nguyên nhân. Nhưng bất cập đầu tiên phải nói đến là bắt đầu từ mua bán. Đây là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ, cho mọi vấn đề liên quan đển sản phẩm nhà sau này từ quá trình xây dựng đến lúc bàn giao.

Minh bạch trong mua bán

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS - Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết trong quá trình xây dựng, trước hết là trách nhiệm của chủ đầu tư được quy định rất cụ thể trong Luật Nhà ở và Luật xây dựng. Chủ đầu tư phải đảm bảo mọi sự an toàn và đúng quy định trong quá trình pháp luật trong xây dựng.

Cho nên trước hết đây là trách nhiệm của chủ đầu tư. Cơ quan quản lý cần phải giám sát chặt chẽ và quản lý các hoạt động của chủ đầu tư. Trong thời gian vừa qua có một số dự án như Bảy Hiền Tower có sai phạm trong giấy phép xây dựng, sau khi xây thì chưa nghiệm thu được thì lại cho cư dân vào ở.

Để quản lý và phát hiện sớm các sai phạm, trước hết cơ quan quản lý phải thường xuyên kiểm tra và phát hiện kịp thời các sai phạm để xử lý, đặc biệt là các cơ quan quản lý địa phương. Cơ quan quản lý cũng cần công khai và minh bạch thông tin của dự án để người dân để nắm rõ.

Theo ông Sơn, theo  Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có hiệu lực từ tháng 7-2015 quy định trước khi xây dựng thì chủ đầu tư phải có thông báo cho Sở xây dựng và Sở xây dựng xác nhận thì mới được phép xây dựng và công bố thông tin đầy đủ trên westie của Sở.

Trước khi có Luật Nhà ở 2014 thì không quy định chủ đầu tư phải gửi thông báo thông tin đến Sở xây dựng, mà các dự án này tự xây dựng và chịu trách nhiệm. Vì thế các vụ tranh chấp gần đây chủ yếu là các dự án xây dựng trước năm 2010.

Quang cảnh buổi tọa đàm

Ở góc độ là một luật sư, ông Nguyễn Thanh Hiền - Giám đốc Công ty Luật ATIM, cho rằng vấn đề công khai thông tin dự án, trong Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở cũng như Nghị định 99 đã có hướng dẫn cụ thể.

Trong đó có nội dung yêu cầu và hướng dẫn việc công khai thông tin, báo cáo tình hình thực hiện dự án cho các cơ quan chức năng và người mua nhà trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên trên thực tế nhiều dự án vẫn không thể biết được chính xác đầy đủ thông tin.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Phó Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cũng cho hay có những trường hợp chủ đầu tư chưa cung cấp thông tin nhưng người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư thì họ chấp nhận mua. Ở đây hầu như người mua nhà phải tìm hiểu thông tin và vấn đề là tìm hiểu đến đâu.

Sở xây dựng sẽ cung cấp thông tin về việc cung cấp thông tin đầy đủ về dự án. Các thông tin về dự án thì chủ đầu tư nắm đầy đủ nhất nhưng tùy từng dự án thì mức độ cung cấp khác nhau. Ví dụ 32 dự tại TP.HCM công khai bán là đã được xác nhận pháp lý, tuy nhiên những thông tin về giá cả, diện tích…thì người mua nhà phải đến chủ đầu tư.

Đánh giá tín nhiệm dự án

Chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình cho biết trên thực tế, khi tiếp xúc với người mua nhà tôi thấy, họ không đủ am hiểu các cơ sở pháp luật. Ví dụ như thời gian bao lâu, điều kiện thế nào thị nhận sổ hồng, sổ đỏ. Đồng thời, khi gặp chủ đầu tư họ chỉ quan tâm đến giá cả phần lớn.

Khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn do đó họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Chẳng hạn khi họ nghi ngờ về một dự án nào đó thì họ có quyền đến cơ quan quản lý để tìm hiểu dự án đó, ví như có đủ tiền sử dụng đất, giấy tờ…Như vậy sẽ đảm bảo cho quyền người mua nhà.

“Tiếp theo là phải có chế tài phạt nặng, hoặc giám sát của một tổ chức khác có thể không phải nhà nước để tăng uy tín của dự án đó. Đó có thể là những tổ chức đứng ra tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo.

Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, bởi nếu thị trường kém minh bạch thì rủi ro càng cao hơn, tranh chấp xảy ra càng nhiều thì người mua nhà càng dè dặt hơn. Khi thị trường phát triển cao hơn thì phải cần có những tổ chức trung gian, uy tín như vậy”, ông Tình góp ý.

Căn hộ chung cư ngày càng được nhiều người mua nhà chọn lựa.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà, cho biết bên cạnh khách hàng có tổ chức và phần cơ quan chức năng nhà nước. Cách thức làm ăn của chủ đầu tư phải đúng luật và giữ chữ tín. Hiện nay các chủ đầu tư nhận thấy rõ khách hàng sẽ làm nên thương hiệu, uy tín của dự án.

Một dự án khi mà được bán nhanh, nhiều thì ảnh hưởng tích cực đến chính dự án, chủ đầu tư đó. Tôi được biết hiệp hội bất động sản Việt Nam đã có những tổ chức khen thưởng cho chủ đầu tư. Đó là một trong những kênh để khách hàng tham khảo. Tùy vào lĩnh vực khác nhau, nhưng theo tôi, tín nhiệm của một dự án là phụ thuộc vào đánh giá của chính khách hàng.

Còn ông Phan Trường Sơn, Sở xây dựng TP.HCM, công tác quản lý chung cư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng có nhiều giải pháp và cần nhiều bên tham gia. Trước hết, đó là các nhà đầu tư chân chính, thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Thứ hai là người dân, vì mua một sản phẩm căn hộ là giá trị rất lớn, cả một gia tài với nhiều người khi phấn đầu cả đời, nên khi mua cần quan tâm tìm hiểu thông tin thật kỹ. Nhất là khi ký hợp đồng cần phải hiểu rõ các điều khoản trong hợp đồng.

Trước hết thông tin của dự án mà chủ đầu tư phải công bố công khai. Thứ ba là cơ quan quản lý nhà nước phải có trách nhiệm quản lý, giám sát về các hoạt động của chủ đầu tư, phải trách nhiệm công khai các thông tin của dự án. Nhất là liên quan tới các dự án có thế chấp hay sai phép hay không.

Bên cạnh đó, là trách nhiệm của ngân hàng, các ngân hàng cần phải quản lý chặt chẽ cách thức cho vay tín dụng của mình. Cuối cùng đó chính là trách nhiệm của cơ quan truyền thông, cần đưa thông tin chính xác về dự án, phải kiểm tra toàn bộ thông tin của dự án trước khi đưa thông tin đến độc giả.

Còn về vấn đề thế chấp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết hầu như 90% dự án đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng.

Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ nhưng vấn đề là giám sát đến đâu. Chẳng hạn căn hộ 1 tỷ đồng nhưng vay hồ sơ 100 triệu đồng (căn hộ hình thành trong tương lai), phải có giấy loại trừ căn hộ đó ra khỏi danh sách để tránh thế chấp lần 2. Do đó lỗi là ở ngân hàng giám sát không kỹ. Theo tôi thì pháp luật hiện nay đã có quy định đầy đủ, vấn đề là ở chỗ giám sát đến đâu mà thôi.