Tuy nhiên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở (sổ hồng) không ghi chú kết cấu tầng 2 là sàn gỗ hay bêtông giả. Trước khi lập thủ tục mua bán cho ba tôi (tháng 5-2002) thì chủ đã sửa chữa lại (không biết rõ cụ thể thời gian, chỉ có thể xác định sửa chữa trước năm 2002) khác với bản vẽ gốc và cũng không rõ có giấy phép xây dựng hay không.

Qua 5 lần giao dịch, hiện trang bổ sung đã hết chỗ, nên có ý kiến cho rằng phải cấp đổi chủ quyền trước khi tiến hành mua bán tại phòng công chứng. Tôi muốn hỏi nếu hiện trạng nhà khác với hiện trạng được công nhận tại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì có tiến hành mua bán được hay không?

Nếu trang cập nhật thay đổi chủ sở hữu hết chỗ cập nhật thì có cần cấp đổi lại giấy chứng nhận trước khi tiến hành thủ tục mua bán?

Lê Thị Kim Hoàng

- Luật sư Phạm Đình Sơn trả lời:

1/ Về hợp đồng mua bán nhà:

Căn cứ điều 2 Luật công chứng quy định công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng.

Do tính chất xác thực của hợp đồng công chứng, nếu hiện trạng của căn nhà hoàn toàn khác so với hiện trạng được công nhận tại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, trước khi mua bán chủ sở hữu phải làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là giấy chứng nhận) cho phần diện tích tăng thêm.

Tuy nhiên, nếu trước đây chủ cũ xây dựng tầng 2 của căn nhà đã xin giấy phép xây dựng và đã cập nhật diện tích xây dựng mới tại trang bổ sung của giấy hồng, thì không cần phải lập thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận. Cụ thể, nếu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (giấy hồng) chỉ thể hiện nhà 1 tầng, không có tầng 2 nhưng thực tế hiện nay có tầng 2 thì được xem là khác so với hiện trạng đã được công nhận tại giấy hồng.

Mặt khác, khi xem xét hiện trạng nhà hiện nay đúng hay sai để có thể tiến hành mua bán được hay không, thì cần phải căn cứ trên hiện trạng đã được công nhận khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (giấy hồng) hay trên hiện trạng đã được cập nhật tại trang bổ sung của giấy hồng sau khi đã xây dựng theo giấy phép xây dựng đã được cấp, chứ không căn cứ trên bản vẽ đã được vẽ trước đó. Bản vẽ chỉ là tài liệu thể hiện hình dáng, kích thước, kết cấu… của một căn nhà tại thời điểm đo vẽ, còn giấy chứng nhận hay giấy hồng là chứng từ có giá trị pháp lý công nhận cho một người là chủ sở hữu căn nhà theo một hiện trạng cụ thể đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Như vậy, nếu căn nhà đã được xây dựng sửa chữa vào năm 2001 mà không có giấy phép xây dựng, thì phải lập thủ tục để được cấp giấy chứng nhận theo thủ tục và các quy định được trình bày dưới đây.

2/ Về điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận:

Theo thư trình bày thì căn nhà được sửa chữa vào năm 2001, do đó về thành phần hồ sơ và điều kiện để được cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

a/ Về thành phần hồ sơ cần phải có khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 1 điều 15 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, quy định những giấy tờ sau đây cần phải có khi lập thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân có nhà ở xây dựng không phép, sai phép trước ngày 1-7-2004 như sau:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận theo mẫu;

- Các giấy tờ liên quan đến việc tạo lập nhà, trong trường hợp này là giấy hồng, các hợp đồng mua bán, tờ khai trước bạ...

- Bản vẽ sơ đồ nhà đất.

b/ Về việc tiến hành đo vẽ nhà đất

Căn cứ điều 8 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của ỦBND TP.HCM thì bản vẽ sơ đồ nhà - đất do tổ chức có tư cách pháp nhân về đo vẽ nhà - đất lập, tổ chức có tư cách là các công ty được thành lập và hoạt động hợp pháp có chức năng đo vẽ hiện trạng nhà - đất.

Theo thư trình bày, bà cho rằng bản vẽ sơ đồ nhà đất hiện nay do Sở Địa chính đo vẽ là không chính xác.

c/ Về điều kiện cấp giấy chứng nhận

Theo thư trình bày, căn nhà được sửa chữa vào năm 2001. Do đó, về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận được quy định như sau:

Căn cứ khoản 3, điểm a điều 15 Quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM quy định về điều kiện được cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân có nhà ở xây dựng không phép, sai phép trước ngày 1-7-2004 được quy định như sau:

Nếu căn nhà trên phù hợp với quy hoạch xây dựng hay phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng chưa phù hợp với các quy định về kiến trúc (là các quy định về hình khối kiến trúc công trình, số tầng công trình; kiến trúc mặt đứng công trình; cốt xây dựng nền, tầng 1, các tầng; phần cho phép nhô ra của ban công tầng 1, màu sắc công trình, mái công trình…), thì được công nhận phần diện tích phù hợp với quy hoạch xây dựng và phù hợp với quy định về kiến trúc; đối với phần diện tích chưa phù hợp với quy định về kiến trúc thì được phép tồn tại theo hiện trạng, nhưng khi cấp giấy chứng nhận không công nhận phần diện tích này (căn cứ điều 2 Quyết định 39/2005/QĐ-TTg ngày 28-2-2005 của Chính phủ).

Hiện kể từ ngày 10-12-2009 là ngày Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực thì điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với nhà ở được xây dựng trước ngày 1-7-2006 (ghi chú là ngày Luật nhà ở có hiệu lực) thì nhà ở được công nhận nếu xây dựng trước khi có quy hoạch xây dựng, nếu xây dựng sau thời điểm có quy hoạch thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng. Do đó, sẽ không có việc căn nhà của bà phải khôi phục lại hiện trạng trước khi xây dựng, sửa chữa lại như thư trình bày.

3/ Về việc cập nhật thay đổi chủ sở hữu trên trang cập nhật của giấy chứng nhận hay giấy hồng:

Căn cứ khoản 1, điều 4 Luật số 38/2009/QH 12, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ khoản 3, điều 4 Luật số 38/2009/QH 12 quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đã cấp trước ngày 1-8-2009 vẫn có giá trị pháp lý. Do đó, về nguyên tắc, người đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định nêu trên thì có đầy đủ các quyền của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng nhà, quyền này không thể bị hạn chế chỉ vì lý do trang cập nhật bổ sung không còn chỗ để cập nhật tên của người mua nhà.

Như vậy, bà vẫn có quyền tiến hành việc mua bán nhà tại phòng công chứng, khi thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi chủ sở hữu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cập nhật trên trang cập nhật rời được đính kèm với giấy hồng, hay chủ mới sẽ yêu cầu được cấp giấy chứng nhận mới theo Luật số 38/2009/QH12 nêu trên.

Trân trọng,