Phóng to

Căn hộ cao ốc phường 12, quận 3, TP.HCM đã bán hết 100% mặc dù còn đang thi công

TTCT - Thị trường VN, kể cả địa ốc, đang thu hút một số chú ý của các nhà kinh doanh nước ngoài. Từ Thái Lan, nhật báo Bangkok Post số ra ngày 31-3-2007 đã đăng bài viết của Nolan Crawford phân tích thị trường địa ốc của VN.

“Ngôi sao mới của châu Á này đang nổi lên với tốc độ rất nhanh, kéo theo thị trường bất động sản phải giải quyết một sự tăng mạnh về nhu cầu.

Mặc dù có nhiều tồn tại như tình trạng quá đông dân cư, vấn đề quản lý chất lượng và tệ nạn tham nhũng, nhưng thị trường bất động sản vẫn là một trong những ngành có sự tăng trưởng nóng nhất ở VN. Một xu hướng được các nhà phân tích cho rằng sẽ không dịu đi trong tương lai gần.

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế 8% năm qua và khả năng điều chỉnh chính sách của Chính phủ VN trong thời gian tới theo hướng cởi mở hơn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, không chỉ các tập đoàn xây dựng đang đổ tiền vào thị trường này mà còn có cả các ngân hàng thương mại và các quĩ bất động sản trên thế giới.

Theo nghiên cứu của Công ty CB Richard Ellis (CBRE - VN) được công bố đầu tháng 3-2007, bức tranh toàn cảnh đơn giản của thị trường bất động sản VN là một nhu cầu đang tăng mạnh và cung không đủ cầu về mọi lĩnh vực: văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, khu dân cư và khách sạn. Công ty này dự đoán tình hình sẽ vẫn tiếp diễn trong 3-5 năm tới.

Ông Peter Dining, giám đốc điều hành của Công ty bất động sản VinaCapital (VinaCapital Real Estate Ltd), trong một lần phỏng vấn đã nhận xét: “Chỉ cần nhìn vào phân khúc cao ốc văn phòng cho thuê là có thể thấy được sự non trẻ và mới mẻ của tổng quan thị đường địa ốc VN: ở TP.HCM, chúng ta chỉ mới nói đến khoảng 350.000m² trong khi ở Bangkok con số đó là 3,5 triệu m² và ở Jakarta là 4 triệu m². Vì thế, gần như 100% diện tích văn phòng cho thuê luôn kín chỗ”.

Theo ông Dining, trước đây lĩnh vực văn phòng cho thuê chủ yếu phục vụ các công ty nước ngoài, nhưng điều đó đã thay đổi từ hai năm trở lại đây vì các công ty trong nước muốn nâng cấp mình với cơ sở hiện đại hơn để chứng tỏ họ có khả năng cạnh tranh trong một thị trường toàn cầu, đặc biệt là khi VN đã gia nhập WTO (tức mở cửa thị trường, TTCT). Thêm vào đó, nhu cầu về văn phòng từ các doanh nghiệp mới, các nhà đầu tư trực tiếp nước ngoài càng làm cho phân khúc này nóng lên. Cung ít trong khi cầu tăng mạnh tất nhiên sẽ dẫn đến tình trạng giá cả leo thang. CBRE cho biết giá thuê của văn phòng hạng A vào quí 1-2006 là 23 USD/m² nay đã là khoảng 29,50 USD/m².

Lĩnh vực khách sạn cũng đang tăng trưởng nóng với số lượng khách du lịch quốc tế năm nay được Tổng cục Du lịch VN dự đoán sẽ tăng 3%, lên đến 3,58 triệu người so với năm ngoái. Con số này được hi vọng sẽ tăng vọt lên trên 5,5 triệu người vào năm 2010, khi Chính phủ VN khai thác các địa điểm du lịch ở vùng núi và hơn 3.000km đường biển.

Tầng lớp trung lưu được hưởng lợi từ nền kinh tế tăng trưởng và tỉ lệ thất nghiệp giảm liên tục trong năm năm qua đã bắt đầu có đủ khả năng mua nhà riêng hoặc các căn hộ chung cư. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, phó giám đốc thị trường của CBRE, cho biết: “Nhu cầu của người dân rất lớn mặc dù số người thực tế đủ khả năng tài chính để mua nhà vẫn còn rất hạn chế. Tuy nhiên, tình hình này có thể sẽ thay đổi bởi VN đang được hi vọng sẽ tiếp tục đà tăng trưởng mạnh đứng thứ ba châu Á đến năm 2010”.

Thêm vào đó, người dân cũng có nhiều cơ hội tiếp cận hơn với đa dạng các hình thức hỗ trợ tài chính từ các tổ chức tín dụng. Nhiều ngân hàng thương mại trong những năm qua đã đưa ra nhiều hình thức cho vay mua nhà trả góp, càng làm cho lĩnh vực kinh doanh nhà ở thêm phần sôi động. “Bạn có thể vay nợ đến 12 năm nhưng tỉ lệ lãi suất vẫn còn rất cao đối với người tiêu dùng trong nước. Điều này cũng cần phải thay đổi khi thị trường chín hơn” - ông Tuấn nhận xét. Ông Dining cũng cho biết lĩnh vực nhà ở có tiềm năng phát triển bền vững về mặt dài hạn vì nhu cầu trong nước của VN rất lớn, nhưng tất nhiên về mặt ngắn hạn chắc chắn sẽ có những khó khăn và vướng mắc.

Vào thời điểm hiện tại, những nguồn lợi từ thị trường chứng khoán VN có thể là một kênh tài chính giúp người dân có thể có tiền để mua đất đai nhà cửa. Báo chí VN trong hai tháng qua đã đưa tin về những nhà đầu tư nhỏ có lời từ thị trường chứng khoán đang rút tiền ra để đầu tư vào bất động sản, vì đây là một kênh đầu tư truyền thống ở VN tương tự như việc mua vàng hoặc ngoại tệ.

Cho dù có nhiều dấu hiệu lạc quan như thế nhưng các nhà phân tích đã đưa ra nhiều cảnh báo cho người dân, những nhà quản lý quĩ bất động sản và những tập đoàn xây dựng.

Chính phủ VN cũng vẫn đang duy trì quản lý chặt thị trường bất động sản trong nước. Hiện tại, những người nước ngoài không được phép sở hữu địa ốc mặc dù cũng có những kẽ hở như qua việc người nước ngoài có thể kết hôn với người VN. Thứ nữa là việc các công ty xây dựng nước ngoài phải liên doanh với một đối tác trong nước mới có thể đầu tư. Theo cam kết mà VN đã ký khi gia nhập WTO, các nhà lập pháp của VN sẽ tự do hóa thị trường bất động sản từ nay đến tháng 1-2009. Những công ty xây dựng nước ngoài sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận với thị trường hơn một khi những chính sách mới có hiệu lực.

Một nhân tố không tốt khác đối với thị trường này ở VN là “sân chơi “sẽ trở nên quá chật chội. Ông Rick Mayo-Smith, giám đốc điều hành của Indochina Capital, cho biết: “Phải cần rất nhiều vốn mới có thể có được những dự án tốt. Nếu bạn muốn đơn độc gia nhập thị trường này sẽ rất khó. Thị trường bất động sản (của VN) không phải lúc nào cũng là “của trời cho” như người ta hay nói. Mấu chốt là phải hiểu thấu đáo môi trường kinh doanh trong nước (VN) và khả năng tìm kiếm những dự án tốt, mà điều này không phải lúc nào cũng dễ do các vấn đề về tính minh bạch của thị trường”. Ông cũng cảnh báo những dự án đã đầu tư chỉ với số vốn 1 tỉ USD sẽ gặp phải sự cạnh tranh gay gắt từ các đối thủ khác.

Liên quan đến yêu cầu “hiểu thấu đáo môi trường kinh doanh ở VN”, tức phải xuyên qua “tính không minh bạch của thị trường”, tác giả nêu báo cáo chỉ số minh bạch bất động sản năm 2006 do Hãng Jones Lang LaSalle công bố hồi đầu tháng 3-2007, theo đó thị trường VN xếp thứ 56, ngay cuối bảng xếp hạng, sau những đối thủ khác trong khu vực như Trung Quốc (xếp 42) và Thái Lan (39). Bản báo cáo còn xếp hạng sự tương quan giữa thị trường thiếu tính minh bạch và mức độ của tham nhũng. Một lần nữa VN vẫn đứng chót bảng. Đầu tháng 2-2007, Cục Cảnh sát điều tra tội phạm tham nhũng của Bộ Công an VN đã bắt quả tang một vụ nhận hối lộ 200 triệu đồng từ một nhà thầu trong nước.