Phóng to

Chung cư Botanic - Ảnh: P.P.H.

TTO - Người mua căn hộ luôn cho rằng theo quy định, phần diện tích công cộng tại các chung cư là của chung, trong khi chủ đầu tư lại cho rằng thuộc quyền sở hữu của mình.

Phần này là của công ty…

Ngày 12-10, khá đông người dân ở chung cư Botanic Towers (Nguyễn Thượng Hiền, P.5, Q.Phú Nhuận, TP.HCM) đã phản ứng với chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia (đường Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận).

Vụ việc nảy sinh khi gần đây chủ đầu tư tổ chức ký lại hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Một số hợp đồng mới có thêm điều kiện: ngoại trừ phần diện tích sảnh thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm diện tích hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty Phú Hưng Gia.

Theo Công ty Phú Hưng Gia, đơn vị này đã được cơ quan chức năng cấp toàn bộ chủ quyền chung cư Botanic Towers với tổng diện tích gần 44.000m². Do vậy khi công ty bán cho khách hàng hơn 29.000m² thì phần diện tích còn lại đương nhiên vẫn thuộc sở hữu của công ty. Công ty Phú Hưng Gia khẳng định việc xác định sở hữu chung - riêng trong chung cư theo yêu cầu của một số hộ dân là không thể thực hiện được.

Rắc rối chuyện phí

Người dân còn bức xúc khi trong thông báo của ban quản lý chung cư mới đây có thay đổi cách tính chi phí quản lý là 8.000 đồng/m²/tháng, thay cho mức thu trước đó là 500.000 đồng/tháng/căn hộ. Với mức thu mới này, nhiều hộ phải đóng thêm vài trăm ngàn đồng mỗi tháng và áp dụng từ đầu tháng 9-2008.

Phóng to

Hầm để xe chung cư Botanic - Ảnh: P.P.H.

Giải thích lý do phải tăng giá phí quản lý, Công ty Phú Hưng Gia cho rằng do “không đủ bù chi”. Công ty cho biết mức phí mới đã được ban quản lý chung cư lấy ý kiến và nhiều hộ dân đồng tình, hoàn toàn không do công ty quyết định.

Ngoài ra, các hộ dân thắc mắc về phí bảo trì. Họ cho biết khi nhận nhà, chủ đầu tư yêu cầu mỗi khách hàng phải đóng 2 USD/m² để bảo trì chung cư. Trong khi đó nghị định 90 (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) quy định: đối với diện tích nhà bán thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp 2% trên số tiền bán để dùng vào việc bảo trì chung cư. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả. Nếu theo tỉ lệ trên thì tổng số tiền thu được lên đến hàng tỉ đồng. Vậy số tiền này đang ở đâu và được sử dụng ra sao?

Công ty Phú Hưng Gia cho biết ngay khi lập hợp đồng mua bán, chủ đầu tư đã thỏa thuận về giá bán căn hộ với khách hàng mua căn hộ: giá bán không bao gồm các khoản phí khác liên quan đến việc mua bán căn hộ giữa các bên theo hợp đồng. Đến khi bàn giao căn hộ cho khách hàng giữa năm 2007, công ty mới thu khoản phí bảo trì chung cư.

Tuy nhiên theo luật sư Huỳnh Văn Nông - Công ty luật TNHH Sài Gòn Luật, nếu hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên không nêu cụ thể đến khoản phí bảo trì chung cư 2% thì được hiểu trong giá bán cho khách hàng đã có khoản phí đó.

Cần rạch ròi chung - riêng

Chuyện “nhùng nhằng” diện tích chung - riêng không chỉ xảy ra ở dự án Botanic Towers mà hiện còn diễn ra ở nhiều dự án khác, nhất là các dự án chung cư cao cấp. Các chủ đầu tư thường tận dụng phần diện tích chung cho thuê làm siêu thị, mở các dịch vụ kinh doanh khác để thu tiền nhưng đồng thời vẫn đòi tăng chi phí quản lý, tăng giá giữ xe, khác với cam kết ban đầu khiến nhiều người dân sống trong chung cư bức xúc.

Tổng giám đốc một công ty kinh doanh địa ốc nói thông thường các dự án chung cư (cũng như các dự án nhà ở khác), phần diện tích công cộng đã được chủ đầu tư tính vào giá thành khi bán căn hộ cho khách hàng. Ngược lại khi mua căn hộ, khách hàng cũng chú trọng đến những tiện ích nhất định tại các dự án, trong đó có công trình công cộng.

Theo vị này, phần diện tích công cộng là diện tích sử dụng chung cho tất cả hộ dân sống trong chung cư, còn chủ đầu tư là đơn vị quản lý, khai thác các dịch vụ.

Cùng quan điểm trên, trưởng phòng tài nguyên - môi trường một quận nói phần diện tích công cộng phải ưu tiên phục vụ các hộ dân tại dự án. Nếu cho rằng diện tích công cộng là sở hữu riêng của chủ đầu tư thì khách hàng được những tiện ích nào khi mua căn hộ? Chưa kể khi là sở hữu riêng thì chủ đầu tư có quyền khai thác ra sao tùy ý, được tự quyết định về giá dịch vụ và người dân sống tại chung cư sẽ chịu thiệt thòi. Điều này tạo ra tiền lệ không tốt khi hiện nay TP.HCM có hàng trăm chung cư và thời gian tới chung cư mọc lên ngày càng nhiều.

Nhưng cán bộ này cho rằng một phần “lỗi” do quy định hiện nay chưa rõ ràng, lẽ ra cần xác định loại công trình công cộng nào phục vụ miễn phí cộng đồng dân cư tại đó, loại công trình nào được thu tiền cũng như sở hữu chung - riêng…

Thế nào là của chung? Luật sư Huỳnh Văn Nông dẫn chứng: theo Luật nhà ở, phần sở hữu chung trong chung cư bao gồm không gian, hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong chung cư, tường phân chia các căn hộ, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, chỗ để xe, các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào… Như vậy có thể hiểu, phần lớn diện tích công cộng được xem là sở hữu chung, không thuộc về chủ đầu tư. Luật sư Nông phân tích thêm: về nguyên tắc, phần diện tích công cộng là của chung. Cho nên chủ đầu tư chỉ được sở hữu phần diện tích công cộng như các hộ dân khác khi còn sở hữu căn hộ tại dự án. Trường hợp chủ đầu tư đã bán hết căn hộ cho khách hàng thì phần diện tích công cộng thuộc về các hộ dân mua căn hộ tại đây. Chủ đầu tư chỉ là đơn vị quản lý hoặc có thể giao cho các đơn vị chức năng quản lý.