Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo liên quan dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đối với chủ đầu tư khi tham gia dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM.
Hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật
Dự thảo Nghị quyết nêu rõ nhiều nội dung và mức hỗ trợ, ưu đãi. Đơn cử như hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án nhưng không quá 10 tỉ đồng/dự án.
Trong đó bao gồm hệ thống giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng, hệ thống chiếu sáng công cộng, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống cấp-thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống quản lý chất thải rắn, hệ thống vệ sinh công cộng (trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên trong tòa nhà).
Nội dung hỗ trợ được thực hiện sau khi được nghiệm thu hoàn thành đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy định. Trường hợp dự án có phân kỳ giai đoạn đầu tư thì được xem xét hỗ trợ theo phân kỳ.
Đồng thời sẽ hỗ trợ chủ đầu tư 50% kinh phí di dời, cưỡng chế di dời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền quy định tại điểm b khoản 6 Điều 73 và điểm b khoản 4 Điều 74 của Luật Nhà ở. Việc hỗ trợ này được thực hiện sau khi chủ đầu tư hoàn thành phương án di dời, cưỡng chế di dời đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đối tượng áp dụng những cơ chế ưu đãi, hỗ trợ trên là các chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại điểm d khoản 1 Điều 63, điểm b khoản 6 Điều 73 và điểm b khoản 4 Điều 74 Luật Nhà ở.
Tính toán từng dự án cụ thể để có mức hỗ trợ phù hợp
Nhiều chuyên gia cho rằng việc xây dựng Nghị quyết nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ và khuyến khích sự tham gia của các doanh nghiệp trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là một nhiệm vụ quan trọng, mang tính cấp bách cả về an sinh xã hội và phát triển đô thị.
Với mong muốn góp phần đảm bảo tính khả thi, hấp dẫn và minh bạch trong quá trình thực hiện Nghị quyết, LS Trần Văn Trí, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang Việt góp ý: Dự thảo đã đề xuất mức hỗ trợ nhưng chưa đủ hấp dẫn đối với các dự án quy mô nhỏ hoặc ở khu vực nội thành, nơi chi phí xây dựng và di dời thường cao.
Cần nâng mức hỗ trợ chi phí hạ tầng kỹ thuật lên 70% hoặc bỏ giới hạn tối đa 10 tỉ đồng đối với các dự án có quy mô lớn hoặc phức tạp, đặc biệt tại các khu vực trung tâm. Bên cạnh đó là xem xét hỗ trợ 100% chi phí cưỡng chế di dời trong các trường hợp cư dân không đồng thuận để giảm áp lực tài chính và thời gian cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, cần có cơ chế vay vốn dài hạn với lãi suất thấp. Ví dụ, thấp hơn 3-5% so với lãi suất thương mại từ các quỹ đầu tư phát triển hoặc ngân hàng thương mại để hỗ trợ chủ đầu tư trong giai đoạn đầu tư ban đầu.
LS Trần Văn Trí, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang Việt
Góp ý liên quan đến mức hỗ trợ, ưu đãi, ThS Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường ĐH Luật TP.HCM cho rằng: Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024 không bắt buộc phải hỗ trợ toàn bộ mà trao quyền cho địa phương quyết định hỗ trợ “một phần” hoặc “toàn bộ” kinh phí căn cứ vào điều kiện cụ thể và ngân sách địa phương.
Do đó, TP.HCM giới hạn ở mức 50% là đúng thẩm quyền, đảm bảo chia sẻ trách nhiệm giữa Nhà nước và chủ đầu tư. Trên thực tế, việc cải tạo, xây dựng chung cư là hoạt động vừa có tính chất xã hội, vừa có yếu tố thương mại vì chủ đầu tư sau khi bố trí tái định cư còn được kinh doanh phần diện tích còn lại.
Mặt khác, TP.HCM hiện có hàng trăm chung cư cũ cần cải tạo, nếu hỗ trợ toàn bộ, ngân sách sẽ không đủ để thực hiện. Tuy nhiên việc quy định mức hỗ trợ cố định như trên cũng cần xem xét, vì thiếu linh hoạt, chưa tính đến sự phù hợp với điều kiện, quy mô của từng dự án cụ thể.
Về nguyên tắc hỗ trợ, ưu đãi, ThS Ngô Gia Hoàng cũng đánh giá, với quy định trên thì việc hỗ trợ chỉ được thực hiện dựa trên kết quả mà chủ đầu tư đã thực hiện chứ không tạm ứng, đảm bảo việc chi ngân sách để hỗ trợ đúng mục tiêu, không bị lạm dụng.
Việc dự thảo Nghị quyết của TP.HCM quy định: “Căn cứ vào kết quả kiểm tra của Sở Xây dựng về sự phù hợp của việc xác định giá trị thực hiện hạng mục, nội dung được hỗ trợ tại Nghị quyết này của chủ đầu tư…” để làm cơ sở hỗ trợ từ ngân sách là hợp lý về mặt quản lý nhưng cũng có thể gây ra nhiều khó khăn trên thực tế cho chủ đầu tư vì phát sinh thêm thủ tục hành chính.
"Cần quy định chi tiết hơn về thời hạn tối đa cho việc kiểm tra, tiêu chí xác định sự “phù hợp” là gì; hồ sơ, trình tự, thủ tục... ra sao để chủ đầu tư được hỗ trợ, tránh chậm tiến độ và khó khăn cho chủ đầu tư.
Đồng thời cũng cần bổ sung vai trò Sở Tài chính với tư cách là cơ quan thực hiện chức năng tham mưu, giúp UBND cấp tỉnh quản lý nhà nước về tài chính, ngân sách nhà nước"- ThS Ngô Gia Hoàng nhấn mạnh.
Hàng trăm chung cư xuống cấp, hư hỏng
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, TP.HCM có rất nhiều chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975, gồm 474 chung cư được bố trí ở nhiều phường (trước khi sáp nhập). TP đã tổ chức kiểm định chất lượng các chung cư này từ năm 2016, đến nay, xác định có 16 chung cư cũ cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm).
Phần lớn các chung cư đang bị xuống cấp, hư hỏng do tuổi thọ đã trên 50 năm, đặc biệt là do tình trạng lấn chiếm, cơi nới tăng diện tích sử dụng nhưng hầu hết không được bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, đã làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình, không ít chung cư bị hư hỏng nặng không đảm bảo an toàn để sử dụng.
Ngoài ra, sau khi sáp nhập, qua rà soát, trên địa bàn tỉnh tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) có năm chung cư cũ thuộc sở hữu hỗn hợp.
Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP.HCM, các chung cư được xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994 chưa được quan tâm nhiều và chỉ được chú ý xử lý sau khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành. Do theo quy định tại khoản 10 Điều 2, những chung cư được xây dựng từ năm 1994 trở về trước được xem là nhà chung cư cũ.
Trong khi đó, trên địa bàn TP.HCM, có 53 chung cư được xây dựng từ năm 1975 đến năm 1994, bố trí ở nhiều địa phương. Quy mô các chung cư đa dạng, khác nhau về tầng cao, chênh lệch khá lớn về diện tích.
TP.HCM có nhiều chung cư cũ trên 50 năm đã xuống cấp, hư hỏng
(PLO)- Nhiều chung cư cũ ở TP.HCM xảy ra tình trạng lấn chiếm, cơi nới tăng diện tích sử dụng nhưng hầu hết không được bảo trì, sửa chữa, nâng cấp, làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực của công trình.
