Số liệu vừa được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cập nhật đến ngày 31-8 cho thấy tổng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trên toàn hệ thống đã đạt khoảng 4,1 triệu tỉ đồng. Trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm trên 1,82 triệu tỉ đồng, cải thiện nhiều so với cuối năm 2023 và nửa đầu năm 2024.

Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) cho rằng tốc độ tăng trưởng này là phù hợp với diễn biến thị trường khi nhiều dự án đang được triển khai trở lại, tiến độ đầu tư, xây dựng cải thiện, qua đó kéo theo nhu cầu tín dụng gia tăng.

Tín dụng bất động sản bật tăng, nợ xấu giảm tốc

Có thể thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản không những tác động tích cực tới nền kinh tế mà còn giúp các ngân hàng tăng cường cho vay và xử lý được nợ xấu.

Đơn cử như tại MB, tỉ lệ nợ xấu hợp nhất hiện ở mức 1,87%, giảm 0,36% so với cùng kỳ năm 2024. Tỉ lệ bao phủ nợ xấu đạt 80%, cao hơn bình quân toàn ngành, qua đó tiếp tục củng cố nền tảng tài chính vững chắc cho giai đoạn tiếp theo.

Tương tự tại VIB, chất lượng tài sản của ngân hàng này tiếp tục cải thiện rõ nét trong quý III-2025, khi tỉ lệ nợ xấu hiện giảm nhẹ 0,23% so với quý I năm nay, xuống 2,45%, phản ánh hiệu quả từ chính sách tín dụng thận trọng.

Với ACB, số dư nợ xấu đến cuối quý III-2025 giảm về mức 1,09% - thuộc nhóm thấp nhất ngành.

Hay như tại Nam A Bank , tính đến cuối tháng 9 vừa qua, tỉ lệ nợ xấu ở mức 2,53% (trước CIC) và 2,73% sau CIC quay đầu giảm so với 2,85% của cuối quý II-2025.

Tuy nhiên, đứng từ góc nhìn VARS – Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lại thấy rằng thị trường địa ốc đang tiềm ẩn rủi ro khi giá nhà tăng nóng, vượt xa thu nhập thực tế và làm gia tăng khoảng cách giữa người có bất động sản với người chưa thể sở hữu nhà ở.

Quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của người dân.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: "Trong ba năm gần đây, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung lại mất cân đối trầm trọng. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, có giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư, trong đó có một phần là đầu cơ. Ngay cả tại các dự án nhà ở tại khu vực vùng ven, được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm nhà ở hợp túi tiền nhưng giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân của người dân."

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng ngay cả khi giá nhà và thu nhập đứng yên, khả năng tiếp cận nhà ở vẫn lao dốc. Với một căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 5 tỉ đồng tại đô thị, một hộ gia đình có thu nhập khá cao, 50 triệu đồng/tháng vẫn phải mất tới 8 năm nếu dồn toàn bộ thu nhập mới có cơ hội sở hữu. Còn nếu tuân thủ nguyên tắc an toàn tài chính, nghĩa là chi phí tài chính để vay mua nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập thì thời gian tích lũy kéo dài tới khoảng 25 năm.

Dẫn chứng từ dữ liệu nghiên cứu, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết thêm: Nếu như năm 2023 - 2024, thời gian tích lũy tiền để mua một căn hộ khoảng 24 năm thì nay đã tăng lên 26 năm, dù thu nhập bình quân của người dân vẫn tiếp tục cải thiện.

Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp khu vực đô thị, hiện cũng không còn rẻ với giá khoảng 1,5 tỉ đồng cho căn 60 m².

Làm sao hãm đà tăng nóng của giá nhà?

Do đó, VARS cho rằng để thị trường địa ốc tiếp tục tăng trưởng nhưng không tiềm ẩn rủi ro với chính thị trường này và nền kinh tế, cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng nóng của giá nhà.

Trong đó, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới; tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách, bảo đảm linh hoạt theo từng khu vực, thời điểm và phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Thứ hai là đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường nhà ở nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Đồng thời, cần thúc đấy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, phát triển Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs).

Thứ ba, nhà ở xã hội và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có các cơ chế khuyến khích. Song song đó, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp, giảm tâm lý phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống.

Thứ tư, cần nghiên cứu và ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường bất động sản, làm cơ sở cho việc đánh giá, phân loại và giám sát hoạt động của các chủ thể trên thị trường.

Ngoài ra, VARS cho rằng các cơ quan chức năng cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở thống nhất, đồng bộ và minh bạch trên phạm vi toàn quốc.

Đây sẽ là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp các cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiên cứu và doanh nghiệp theo dõi, phân tích, dự báo và điều hành thị trường một cách kịp thời và chính xác.