Giữa bối cảnh giá nhà nội đô ngày càng đắt đỏ, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven đang trở thành xu hướng rõ nét trên thị trường bất động sản. Những khu vực giáp ranh các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai... đang chứng kiến sự bùng nổ của hàng loạt dự án nhà ở, đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư của người dân.
Bên cạnh lợi thế về mức giá hợp lý, không gian sống thoáng đãng, yếu tố quan trọng thúc đẩy xu hướng này là sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Hàng loạt dự án đường vành đai, cao tốc, metro đang giúp rút ngắn khoảng cách từ trung tâm đến các khu vực vùng ven, khiến nhà ở ven đô này ngày càng hấp dẫn hơn.
Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thời gian qua các nhà đầu tư cá nhân, tổ chức có xu hướng tăng tốc dịch chuyển dòng tiền về nơi giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao.
Thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện. Ngoài nhà ở, các mô hình như second home, farmstay hay khu nghỉ dưỡng ven đô cũng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư nhờ khả năng khai thác cho thuê.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.
Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (ĐH Kinh tế TP.HCM), lý giải giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục khiến hoạt động đầu tư khó khăn hơn. Trong khi chi phí vốn tăng cao thì biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó bảo đảm do các dự án khu vực trung tâm thường gặp vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài. Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.
Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm. Theo TS Nghĩa, đây cũng là nguyên nhân giúp các quận/huyện ven trung tâm và tỉnh, thành phố kề bên hai đô thị đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.
Nhà đầu tư cẩn trọng
Bên cạnh cơ hội, làn sóng dịch chuyển này cũng đặt ra nhiều thách thức cho nhà ở ven đô. Một số khu vực dù đã có quy hoạch nhưng việc triển khai hạ tầng vẫn chậm trễ khiến các dự án rơi vào tình trạng “bán đất trước, xây nhà sau”. Nhiều nhà đầu tư mua theo phong trào, kỳ vọng giá đất sẽ tăng nhanh khi hạ tầng hoàn thiện nhưng thực tế không ít người phải chôn vốn khi thị trường đi xuống.
Ngoài ra, việc phát triển ồ ạt các dự án nhà ở ven đô mà không đồng bộ về tiện ích cũng tạo áp lực lên cư dân. Một số khu đô thị dù có nhà ở nhưng thiếu trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại khiến việc sinh sống lâu dài gặp nhiều khó khăn.
Theo ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch bất động sản Căn Nhà Mới, mặc dù nhà ở ven đô mang lại nhiều lợi thế về giá cả và không gian sống nhưng nếu không tính toán kỹ lưỡng, người mua và nhà đầu tư có thể đối mặt với nhiều rủi ro. Một trong những vấn đề lớn nhất là pháp lý.
Nhiều dự án được rao bán khi chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, thậm chí một số khu đất vẫn đang trong diện quy hoạch nông nghiệp, chưa được cấp phép xây dựng. Điều này khiến không ít người mua rơi vào cảnh tiền mất tật mang khi dự án bị đình trệ hoặc không thể ra sổ.
Bên cạnh đó, vấn đề hạ tầng chưa đồng bộ cũng là một rào cản lớn đối với nhà ở ven đô. Dù có nhiều tuyến đường vành đai, cao tốc được triển khai nhưng thực tế một số khu vực vẫn chưa có hệ thống giao thông hoàn chỉnh. Việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm có thể mất nhiều thời gian hơn dự kiến, gây bất tiện cho cư dân. Ngoài ra, sự thiếu hụt các tiện ích công cộng như bệnh viện, trường học, khu vui chơi cũng khiến chất lượng sống tại các khu đô thị ven đô chưa thực sự đảm bảo.
"Thanh khoản thấp là một rủi ro khác mà các nhà đầu tư cần lưu ý. Nếu trong giai đoạn sốt đất, việc mua đi bán lại có thể mang lại lợi nhuận nhanh chóng thì khi thị trường giảm nhiệt, bất động sản vùng ven thường khó thanh khoản hơn so với nhà đất nội đô"- ông Vũ lưu ý.
Theo ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản, người mua cần cẩn trọng hơn khi đầu tư vào nhà ở ven đô. "Không phải khu vực nào ven đô cũng tiềm năng. Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ về pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực tế của người dân. Nếu chỉ chạy theo xu hướng mà không có kế hoạch cụ thể, nguy cơ mắc kẹt vốn là rất cao" - ông Quang nhận định.
Nhiều doanh nghiệp xây khu đô thị ven đô
Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định xu hướng chuyển dịch ra ngoại thành tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án với quy mô đa dạng. Nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã đón đầu cơ hội, phát triển các khu đô thị quy mô lớn ở các tỉnh lân cận.
Các doanh nghiệp cũng chủ động tìm kiếm, tích lũy quỹ đất sạch tại vùng ven để triển khai dự án, tận dụng lợi thế giá đất còn mềm và tiềm năng tăng trưởng cao. Lượng cung mới này cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản vùng ven, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng.
Khu vực nào sẽ dẫn sóng bất động sản 2025?
(PLO)- Những khu vực bất động sản có hạ tầng phát triển, pháp lý minh bạch và giá cả hợp lý sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền đổ về.
