Nghị định số 257/2025 của Chính phủ quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng xây dựng - chuyển giao (Hợp đồng BT), đã giúp hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc áp dụng loại Hợp đồng BT, tạo điều kiện cho các địa phương huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong việc đầu tư các dự án, công trình hạ tầng.

Tuy nhiên, sau 7 tháng triển khai, thực hiện, Nghị định số 257/2025 đã phát sinh liên quan đến việc thanh toán dự án áp dụng loại Hợp đồng BT bằng quỹ đất để nhà đầu tư thực hiện đặc biệt là đối với các dự án BT có quy mô và tổng mức đầu tư có giá trị lớn. Quy định về tổng mức đầu tư, định giá quỹ đất và cơ chế hạch toán đang đẩy rủi ro trượt giá cho doanh nghiệp, khiến họ có đất nhưng bế tắc huy động vốn làm dự án đối ứng.

Bất cập về trượt giá và định giá quỹ đất

Theo điểm a khoản 4 Điều 16 Nghị định 257, giá trị công trình hạ tầng tại thời điểm giao đất được xác định tuân thủ tuyệt đối theo mức dự toán đã được cơ quan nhà nước phê duyệt. Nguyên tắc cốt lõi của pháp luật là không được làm tăng tổng mức đầu tư trong suốt toàn bộ thời gian hợp đồng có hiệu lực, đồng thời giá trị quyết toán cuối cùng cũng không được phép vượt qua con số dự toán ban đầu.

Quy định đóng khung này mang tính chất ép buộc doanh nghiệp hạ tầng phải tự gánh chịu hoàn toàn mọi chi phí phát sinh. Trên thực tế, thi công hạ tầng là mảng kéo dài nhiều năm, chịu tác động trực tiếp từ lạm phát hoặc các cú sốc bão giá vật liệu xây dựng như xăng dầu và cát san lấp.

Theo HoREA, việc trói buộc giá trần không chỉ đi ngược lại tinh thần linh hoạt tại Điều 45 Luật PPP năm 2024 mà còn vênh với quy định pháp luật xây dựng hiện hành vốn cho phép lập tỉ lệ chi phí dự phòng ở mức 10%.

Chưa dừng lại ở những rủi ro xây lắp, rào cản tiếp tục bủa vây nhà đầu tư ở khâu thanh toán. Căn cứ theo quy định tại Điều 6 và Điều 19 Nghị định 257, giá trị quỹ đất đối ứng được tính theo đơn giá đất cụ thể tại thời điểm nhà nước ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Vì quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng thường rất chậm trễ, cộng thêm uy tín do chính nhà đầu tư lớn tạo ra, mặt bằng giá đất chắc chắn sẽ biến động theo chiều hướng tăng vọt so với thời điểm đàm phán ký kết ban đầu.

Hệ quả là phần diện tích đất doanh nghiệp nhận lại sẽ bị thu hẹp, hoặc họ phải nộp thêm tiền sử dụng đất, qua đó phá vỡ nguyên tắc thanh toán ngang giá lúc ban đầu. Nhằm lập lại sự cân bằng, cơ quan quản lý cần cố định giá trị quỹ đất thanh toán ngay tại thời điểm ký kết hợp đồng dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt

Nghịch lý giao đất nhưng doanh nghiệp bế tắc vốn

Nhằm mục tiêu hỗ trợ pháp lý giúp khối tư nhân sớm có nguồn lực tài chính, khoản 4 và khoản 5 Điều 16, Nghị định 257, đưa ra cơ chế cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giao toàn bộ mặt bằng một lần ngay sau khi hợp đồng được ký kết. Đổi lại đặc quyền này, doanh nghiệp bắt buộc phải nộp chứng thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại với giá trị tối thiểu bằng đúng dự toán công trình xây dựng.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, chủ dự án chỉ được quyền đưa sản phẩm vào khai thác thương mại huy động vốn khi đã hoàn tất trọn vẹn nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất.

Trong khi đó, theo khoản 3 Điều 25 Nghị định 257/2025, quy định nhà nước chỉ tiến hành hạch toán ghi thu ngân sách, ghi chi ngân sách tương ứng với phần khối lượng hạng mục công trình đã thi công hoàn thành và được nghiệm thu độc lập.

Hệ quả tất yếu là dù đối tác đã đóng hàng ngàn tỉ đồng phí bảo lãnh và đang nắm giữ pháp lý mặt bằng trong tay, họ vẫn không được công nhận là đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính. Vướng mắc cốt lõi này cấm cản doanh nghiệp triển khai dự án đối ứng, khiến toàn bộ dòng vốn bị đóng băng cứng ngắc. Cơ chế bất hợp lý này không chỉ triệt tiêu hoàn toàn ý nghĩa hỗ trợ chính sách ban đầu mà còn gây lãng phí.

Để gỡ bỏ rào cản cấm luân chuyển dòng vốn, HoREA cho rằng, bên cạnh phương thức nghiệm thu theo tiến độ thi công thực tế, Trung ương cần bổ sung cơ chế linh hoạt cho phép người đại diện nộp tiền mặt trực tiếp vào một tài khoản phong tỏa chuyên dùng phục vụ công trình hạ tầng. Khoản tiền nộp vào này phải được quy đổi và tiến hành hạch toán ghi thu, ghi chi ngay lập tức để chủ thể đủ điều kiện pháp lý đưa nhà ở vào kinh doanh.

"Đồng thời, cơ quan chức năng cần thiết lập quy trình cho phép điều chỉnh giảm dần tỉ lệ giá trị bảo lãnh ngân hàng tương ứng với phần khối lượng đã nghiệm thu, hoặc căn cứ trên số dư tiền mặt đã nộp thẳng vào tài khoản kiểm soát. Giải pháp tháo gỡ đồng bộ này sẽ trực tiếp kéo giảm gánh nặng chi phí ngân hàng, tạo dư địa lớn cho tín dụng, qua đó khơi thông lại động lực mạnh mẽ cho các nhà đầu tư vững tâm tham gia phát triển bộ mặt đô thị đất nước", HoREA kiến nghị.