Vừa qua, Chính phủ đã có công điện đề nghị các bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết ba Luật gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản để triển khai ngay sau khi được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm - dự kiến từ ngày 1-8-2024.

Ba luật mới được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý, đặc biệt về thủ tục và quy trình đầu tư dự án giúp nguồn cung nhà đất dồi dào hơn, tăng tính cạnh tranh cho thị trường.

Chung cư nắm chủ đạo nguồn cung nhà ở

Theo Kiến trúc sư Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, nếu Luật Nhà ở 2014 không có quy định định hướng chủ yếu phát triển nhà chung cư thì Luật Nhà ở 2023 quy định tại đô thị loại I, các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt thì chủ yếu phát triển nhà chung cư.

Tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, chủ đầu tư dự án nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê. Đất được đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở theo Luật Đất đai thì phải xây dựng nhà ở. Những quy định trên đều hỗ trợ cho việc tăng nguồn cung nhà đất.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư làm nhà ở xã hội như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời, chủ đầu tư được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp, được vay vốn lãi suất ưu đãi…

“Việc nêu rõ trong luật rằng không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất sẽ rút ngắn thủ tục hành chính đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội” - ông Khiết đánh giá.

Như vậy, khi Luật Nhà ở có hiệu lực sớm thì nhiều dự án chung cư, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội sẽ được rút ngắn thời gian thủ tục dự án, hỗ trợ tăng nguồn cung.

“Với quy định hiện hành thì thủ tục pháp lý để triển khai dự án nhà ở, chủ đầu tư phải mất tới 600 ngày để hoàn thành. Thực tế có dự án mất đến 2-3 năm khiến chi phí đội lên, đẩy giá nhà tăng cao. Còn khi Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thì thời gian làm thủ tục sẽ được rút gọn xuống còn 160-300 ngày. Từ đó, chi phí chủ đầu tư giảm, giá bán căn hộ cũng sẽ hợp lý hơn chứ không tăng cao như những năm qua.

Kiến trúc sư Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã giải quyết được những vướng mắc chồng chéo, chưa thống nhất, từng gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp. Thủ tục rõ ràng, thời gian rút ngắn thì giá bán sản phẩm có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý. Khi nguồn cung dồi dào, các chủ đầu tư cũng phải tính toán lại giá bán để phù hợp với thu nhập của người mua nhà.

Luật mới giúp giá nhà không tăng nóng

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, nhận định khi 3 luật mới có hiệu lực tuy nhà đất khó giảm giá nhưng sẽ không còn tình trạng tăng giá vô tội vạ. Bởi lẽ, quy định trong 3 luật này sẽ giúp thị trường công khai, minh bạch, khung pháp lý rõ ràng, nguồn cung dồi dào và các giao dịch thuận lợi hơn.

Luật Đất đai sửa đổi sẽ có tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp đẩy nhanh các thủ tục pháp lý cấp mới và điều chỉnh dự án. Khi giá đền bù sát với giá thị trường thì sẽ rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng cho các dự án. Thị trường thanh lọc được các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, tăng cường hợp tác giữa các chủ đầu tư có dự án với những đối tác có tiềm lực hơn.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Điều này có nghĩa là các chủ đầu tư phải chuẩn bị kỹ hơn về tài chính trước khi mở bán dự án. Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế Luật và Quản lý, ĐH Kinh tế TP.HCM, luật mới sẽ quy định chặt chẽ hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai tốt hơn.

Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực sớm hơn sẽ giúp thị trường phục hồi vào cuối năm 2024. Bởi lẽ, khi những luật trên được áp dụng thì những vướng mắc về pháp lý hiện tại của các dự án sẽ được tháo gỡ, giúp tăng nguồn cung, tạo động lực để thị trường tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2024.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế Luật và Quản lý, ĐH Kinh tế TP.HCM

Quan trọng nhất là Luật kinh doanh bất động sản có thêm quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây nhà ở trong các đô thị loại đặc biệt, I, II và III. Quy định này được kỳ vọng ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền, một trong những nguyên nhân gây sốt ảo và đầu cơ nhà đất ở hầu hết các đô thị.

Theo TS Nhân, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm nhưng vẫn cần sớm có Nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành để các luật trên đi vào thực tiễn.

Cùng với đó, các bộ ngành, chính quyền địa phương tích cực tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý sẽ giúp nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tăng trưởng. Khi cung tăng thì có thể ngắn hạn chưa kéo giảm giá nhà đất nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định mặt bằng giá.