Ngày 14-5, Hội Đồng lý luận Trung ương và thường trực Thành ủy TP.HCM tổ chức hội thảo quốc gia Quản lý đất đai trên địa bàn TP.HCM – Thực trạng và giải pháp.

Tại hội nghị, các đại biểu cho rằng, thời gian qua công tác quản lý sử dụng đất đai TP.HCM gặp nhiều khó khăn, thách thức vì sự chồng chéo của nhiều văn bản quy phạm pháp luật trong các lĩnh vực đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu…

Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 cùng các luật có liên quan vừa được Quốc hội thông qua sẽ gỡ nhiều vướng mắc cho TP.HCM. Cùng với các cơ chế, chính sách đặc thù của Nghị quyết 98/2023, TP.HCM sẽ phát huy tốt nguồn lực từ đất đai để phát triển kinh tế-xã hội.

Nguồn lực đất đai của TP.HCM rất lớn

Theo ông Phùng Quốc Hiển, nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội, TP.HCM những năm qua, đã có những bước tiến bộ và nhiều cải cách trong việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn. Đất đai đã trở thành một nguồn lực to lớn, góp phần quan trọng thúc đẩy sự phát triển của TP.HCM.

Ông Hiển đánh giá, nguồn thu từ đất đai của TP khoảng 40.000 tỉ đồng/năm, là một con số rất lớn, bằng số thu ngân sách của một số tỉnh. “TP.HCM hiện là siêu đô thị, chắc chắn đến 2050 và cuối thế kỷ này TP.HCM sẽ thành một đại siêu đô thị rất lớn, quy mô dân số không phải là 14 triệu dân, thậm chí lên đến 20 triệu dân” – ông Hiển dự báo.

Theo nguyên Phó Chủ tịch Quốc hội, TP đang bị mất cân đối rất lớn về quản lý, phân bổ đất đai. Cụ thể, TP đang thiếu quỹ đất lớn cho giao thông, nhà ở, giáo dục và đặc biệt dành cho công nghiệp công nghệ cao, không có các dự án lớn để tạo sự bứt phá. Điều này khiến cho khả năng thu hút đầu tư của TP, nhất là FDI đang có bị chậm lại.

Ngoài ra, giá đất của TP.HCM đang quá cao so với các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu… sẽ ảnh hưởng đến chi phí sản xuất, giá thành sản xuất kinh doanh, thu hút đầu tư, cản trở quá trình đầu tư phát triển của TP.

Ông Hiển nêu thêm liên quan đến quyền sử dụng đất của người dân và doanh nghiệp hiện nay vẫn còn bất cập. Ông dẫn chứng hơn 80.000 tỉ đồng không thu được từ việc cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong khi đó, việc định giá đất, xác định giá đất cũng là vấn đề, xác định bằng cách nào, vào thời điểm nào cũng là câu chuyện đang được đặt ra, vấn đề này cũng không phải của riêng TP.HCM mà là của nhiều tỉnh thành khác.

Cùng quan điểm, bà Phạm Phương Thảo, nguyên Chủ tịch HĐND TP.HCM cho rằng, thời gian qua, nguồn lực đất đai của TP đã được phát huy rất lớn. Tuy nhiên, trong thực tế, việc quản lý đất đai còn rất nhiều bất cập. Hàng trăm văn bản luật liên quan đến luật đất đai, còn có những văn bản chồng chéo, việc quy hoạch còn thiếu đồng bộ, thiếu minh bạch và quản lý thực hiện quy hoạch rất khó khăn, thường bị phá vỡ.

“Giá đất không theo kịp giá thị trường, giao dịch ảo là phổ biến. Điều này làm cho thất thu ngân sách rất lớn, quản lý nhà đất có nhiều thiếu sót gây lãng phí” – bà Thảo đánh giá. Ngoài ra, TP hiện nay rất thiếu các quỹ đất lớn dành cho công cộng, giao thông, giáo dục, công nghệ cao,…

Các biểu cũng cho rằng, tình trạng lãng phí đất công, trong đó có các địa chỉ nhà, đất công thuộc quản lý của các cơ quan Trung ương trên địa bàn TP vẫn là vấn đề đáng quan ngại. Tuy nhiên, thời gian qua, công tác phối hợp xử lý của TP.HCM và các cơ quan Trung ương vẫn chưa quyết liệt gây lãng phí tài sản công và thất thu ngân sách.

5 nhóm chính sách tác động lớn đến quản lý, sử dụng đất tại TP.HCM

Tại hội thảo, bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng thông tin, nhiều chính sách pháp luật liên quan đến việc quản lý sử dụng đất sắp có hiệu lực gồm các Luật Đất đai 2024, Nhà ở 2023, Kinh doanh bất động sản sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc cho các đô thị, trong đó có TP.HCM. Riêng TP.HCM còn có thêm cơ chế, chính sách đặc thù từ Nghị quyết 98 sẽ phát huy tốt các nguồn lực về đất đai của TP.

Bà Hạnh nêu năm nhóm chính sách sẽ có tác động rất lớn để việc quản lý, sử dụng đất của TP.HCM khi các Luật nêu trên có hiệu lực. Cụ thể là nhóm chính sách liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã có những quy định để tích hợp giữa ba quy hoạch này.

Đơn cử Luật Đất đai 2013 quy định, một số đô thị không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện mà chỉ cần lập quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị. Đến Luật Đất đai 2024 quy định rõ các quận, TP, thị xã trực thuộc TP trực thuộc trung ương không phải lập quy hoạch sử dụng đất khi đã có quy hoạch chung của TP được duyệt. Theo bà Hạnh cho rằng, đây là điểm rất mới khi lồng ghép, tích hợp các quy hoạch, tránh mất thời gian và thêm thủ tục.

Thứ hai là nhóm chính sách liên quan đến việc thu hồi đất các vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông khi phát triển các tuyến và điểm kết nối giao thông. Bà Hạnh cho rằng, vấn đề này Nghị quyết 98 đã có đề cập. Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng có quy định nhưng lại không xếp vào danh mục trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Vì vậy, khi các địa phương triển khai rất vướng, bà Hạnh phân tích, điều này đã được tháo gỡ khi Luật Đất đai 2024 xếp trường hợp này vào danh sách thuộc danh mục thu hồi đất. “Đây là nội dung bổ trợ hết sức quan trọng cho TP.HCM khi thu hồi đất tại các vùng phụ cận trong quá trình đầu tư mới hoặc mở rộng các tuyến đường, nhà ga, điểm kết nối giao thông” – bà Hạnh nhấn mạnh.

Nhóm chính sách tiếp bà Hạnh đánh giá sẽ tác động rất lớn đến diện mạo đô thị TP.HCM là khai thác hiệu quả không gian ngầm đô thị. Luật quy hoạch hiện hành cùng các nghị định hướng dẫn đã có quy định về vấn đề này, tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở việc sắp xếp không gian ngầm.

“Quy định về giao quyền quản lý, tính tiền sử dụng đất như thế nào, các đối tượng được sử dụng không gian ngầm là những ai, sau khi xây xong các công trình ngầm thì có được cấp quyền sở hữu hay không, được quyền cho thuê, chuyển nhượng hay không. Những vấn đề này, Luật Đất đai mới cùng nghị định hướng dẫn cũng đã có quy định chi tiết” – bà Hạnh thông tin

Ngoài ra, hai nhóm chính sách còn lại là về quản lý hiệu quả quản lý không gian trên mặt đất gắn với quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị và nhóm chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng đã được Luật Đất đai 2024 chi tiết.