Hiện nay, việc thuê mặt bằng để mở quán ăn, tiệm cà phê hay cửa hàng… là hình thức kinh doanh rất phổ biến, đặc biệt ở các đô thị lớn. Tuy nhiên, đôi khi chỉ vì không nắm rõ quy định pháp luật và chủ quan trong ký kết hợp đồng đã khiến không ít người gặp phải tranh chấp, thậm chí chịu thiệt hại lớn.

Thiệt hại khi chủ quan trong ký hợp đồng

Ông Hoài Nam (xã Xuân Sơn, TP.HCM) đặt cọc thuê mặt bằng với một công ty. Sau đó, ông mới phát hiện công ty này không phải chủ sở hữu mà chỉ thuê lại từ người khác. Hợp đồng giữa công ty và chủ nhà còn ghi rõ điều khoản cấm cho thuê lại. Đã nộp một khoản cọc lớn, tranh chấp xảy ra, ông Nam phải đi kiện, thiệt hại đủ đường.

Một trường hợp khác, ông Minh Đức (phường Xuân Hòa, TP.HCM) cho biết mình thuê mặt bằng thời hạn 5 năm để mở quán cà phê. Tin tưởng người quen, hai bên chỉ ký hợp đồng được soạn thảo sơ sài, không công chứng, không ghi rõ điều khoản chấm dứt hợp đồng, không ràng buộc trách nhiệm bồi thường.

Sau 3 năm, chủ nhà yêu cầu lấy lại mặt bằng, ông Đức không đồng ý, đòi hoàn tiền cọc, đòi bồi thường chi phí đầu tư và yêu cầu chủ nhà hỗ trợ chi phí thuê địa điểm mới. Do không thỏa thuận được, ông Đức trả mặt bằng nhưng cho tháo dỡ toàn bộ công trình đã xây dựng. Chủ nhà không đồng ý, còn gửi đơn tố cáo hành vi hủy hoại tài sản của ông Đức.

Cũng không ít trường hợp vì trước đó chỉ giao dịch bằng “niềm tin” nên khi muốn chấm dứt hợp đồng, người cho thuê mặt bằng phải chịu cảnh "ngậm đắng nuốt cay" trước người thuê ngang ngược. Như bà Lan Hương (xã Hóc Môn, TP.HCM) cho thuê đất trống để kinh doanh cây cảnh, chỉ thỏa thuận miệng, không lập hợp đồng. Khi bà muốn lấy lại đất để bán, bên thuê không chịu dọn đi, thậm chí cản trở khách đến hỏi mua. Cuối cùng, bà Hương buộc phải chi thêm tiền để bên thuê chịu trả mặt bằng.

Nhiều trường hợp, chủ nhà cho thuê mặt bằng nhưng hợp đồng không quy định rõ trách nhiệm sửa chữa, bảo trì. Khi hệ thống điện bị chập gây cháy, hai bên tranh cãi gay gắt...

Những tình huống trên cho thấy sự chủ quan, thiếu kiến thức pháp lý hoặc coi nhẹ hợp đồng có thể khiến cả người thuê lẫn chủ nhà gặp rủi ro, mất tiền bạc và thời gian, thậm chí dẫn đến kiện tụng kéo dài.

Cần lưu ý gì khi ký hợp đồng?

Luật sư Nguyễn Duy Binh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, pháp luật hiện hành quy định rõ điều kiện để nhà, đất, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh. Theo Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bất động sản cho thuê phải có giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không thuộc diện bị cấm hoặc tạm dừng giao dịch,…

Về quyền cho thuê lại, Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 4 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đều nêu rõ: bên thuê chỉ được cho thuê lại khi có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được chủ nhà đồng ý bằng văn bản. Nếu tự ý cho thuê lại, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Đối với trường hợp người thuê ký hợp đồng thuê mặt bằng với công ty nhưng công ty này không phải chủ sở hữu, hợp đồng thuê giữa công ty này với chủ sở hữu lại có điều khoản cấm cho thuê lại, thì việc công ty cho thuê lại là vi phạm pháp luật dân sự. Chủ sở hữu có quyền lấy lại nhà, đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Người thuê thứ cấp sẽ rơi vào rủi ro mất cọc, thậm chí không được sử dụng mặt bằng.

Do đó, để tránh rắc rối khi thuê mặt bằng, luật sư Binh khuyến nghị người thuê cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của tài sản. Cụ thể, người thuê nên yêu cầu bên cho thuê cung cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp hoặc giấy ủy quyền cho thuê.

Các điều khoản trong hợp đồng thuê phải được soạn thảo chặt chẽ. Trong hợp đồng, các bên cần ghi rõ thời hạn thuê; giá thuê; phương thức, thời gian thanh toán tiền thuê,…quyền và nghĩa vụ, chế tài khi chấm dứt trước hạn cũng như điều khoản bồi thường chi phí đầu tư.

Ngoài ra, bên cho thuê phải cam kết tài sản không có tranh chấp và không bị hạn chế quyền cho thuê. Nếu bên cho thuê vi phạm cam kết, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bị mất cọc.

"Mặc dù pháp luật không bắt buộc tất cả trường hợp thuê mặt bằng phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, việc ký kết hợp đồng bằng văn bản có chữ ký của hai bên vẫn là cơ sở quan trọng để giải quyết tranh chấp sau này. Hơn nữa, hợp đồng lập thành văn bản, công chứng còn là trách nhiệm liên quan đến việc kê khai, nộp thuế đối với nhà nước.

Các điều khoản càng chi tiết thì càng giảm rủi ro. Khi phát sinh tranh chấp, các bên nên ưu tiên thương lượng, hòa giải; nếu không đạt được thì mới đi kiện” - luật sư Binh lưu ý.