Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng cho nội dung của dự thảo Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi là dự thảo Nghị định).

Theo HoREA, Dự thảo Nghị định có một số quy định về phương thức hoán đổi quỹ đất 20% tương đương dành cho xây nhà ở xã hội còn bất cập, cần sửa đổi để đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất với quy định của Luật Nhà ở 2023.

Quỹ đất hoán đổi phải có giá trị tương đương

HoREA đề nghị sửa đổi khoản 2 Điều 6 Dự thảo Nghị định quy định về việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế.

Chủ đầu tư cũng có thể đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở.

Điều kiện là các phương thức trên phải được nêu rõ trong quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Theo đó, chủ đầu tư được lựa chọn và có văn bản đề xuất hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội hoặc chuyển giao quỹ nhà ở có giá trị tương đương (tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao) để sử dụng làm nhà ở xã hội. Hoặc chủ đầu tư có thể chọn phương thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo quy định tại Điều 83 Luật Nhà ở.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, việc quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc có giá trị tương đương với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án.

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích 2 ha tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức được phê duyệt tỉ lệ đất ở 40% là 8.000 m². Chủ đầu tư được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội với 20% tổng diện tích đất ở của dự án là 1.600 m² đất ở theo phương thức hoán đổi bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại phường Long Phước, TP Thủ Đức theo quy định tại Điều 18 Dự thảo Nghị định.

Thế nhưng giá trị 1 m² đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi lại cao hơn rất nhiều so với giá trị 1 m² đất ở tại phường Long Phước. Vì vậy, việc hoán đổi theo diện tích tương đương là 1.600 m² đất ở tại phường Long Phước để thay thế cho 1.600 m² đất ở tại phường Thạnh Mỹ Lợi là không sòng phẳng, gây thiệt hại cho Nhà nước.

“Do vậy, không thể quy định đổi ngang về diện tích vì không bảo đảm nguyên tắc tương đương về giá trị của diện tích đất hoán đổi” – ông Châu phân tích.

Quy định “cứng” vị trí đất hoán đổi sẽ làm khó chủ đầu tư

Về vị trí đất hoán đổi để xây nhà ở xã hội, nhiều ý kiến góp ý nên quy định rộng trong cùng đô thị nếu không chủ đầu tư khó thực hiện.

Theo HoREA, Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 18 của Dự thảo Nghị định lại quy định quá cứng khi chỉ quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong cùng đô thị (cấp huyện) nơi có dự án đó.

Do vậy, HoREA đề nghị quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó.

Quy định như vậy mới hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Một bất cập nữa là Dự thảo Nghị định quy định căn cứ để xem xét chủ đầu tư được chọn phương thức hoán đổi quỹ đất hay đóng tiền là phải có văn bản đề xuất bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở vị trí ngoài dự án nhà ở thương mại khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư.

“Hiệp hội đề nghị tiếp tục quy định quyền lựa chọn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với quỹ đất 20% để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội tại Điều 6 Dự thảo Nghị định”- ông Châu kiến nghị.