Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Trong đó, dự thảo đánh dấu sự thay đổi quan trọng khi Nhà nước sẽ chủ động quyết định giá đất thay vì hoàn toàn theo cơ chế thị trường.

Với góc nhìn chuyên gia, bà Nguyễn Quỳnh Trang, Trưởng bộ phận Định giá & Tư vấn Savills Hà Nội, vừa đề xuất nhiều khuyến nghị cho dự thảo.

Không thể bỏ qua tín hiệu giá từ thị trường

Với đề xuất để Nhà nước định giá thay vì theo nguyên tắc thị trường, bà Trang cho rằng: Đây là một bước điều chỉnh lớn, cho thấy định hướng siết chặt vai trò điều tiết của Nhà nước với nguồn lực đất đai, một yếu tố quan trọng trong quy hoạch, phát triển đô thị và điều phối ngân sách công.

Tuy nhiên, bà Trang bày tỏ sự lo lắng khi cho rằng: “Nếu không có hệ thống thông tin cập nhật chính xác và phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, việc ấn định giá đất sẽ xa rời thực tiễn. Điều này có thể ảnh hưởng đến công tác lập dự toán ngân sách, gây khó khăn cho nhà đầu tư hoặc tạo nên sự thiếu nhất quán giữa các địa phương, nhất là khi chưa có cơ sở dữ liệu toàn quốc về định giá đất”.

Trong khi đó, nếu giá đất được ấn định mà không dựa trên cơ sở thị trường, Nhà nước có thể không thu được giá trị tương xứng từ tài sản đất đai, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả phân bổ ngân sách công trong giai đoạn phát triển hiện nay.

“Giá đất theo cơ chế thị trường được xem là thước đo công bằng cho tất cả các bên tham gia. Vấn đề tiếp theo cần quan tâm là làm sao tạo được sự công bằng. Giá trị đất tăng phần lớn là do Nhà nước đầu tư phát triển hạ tầng, vì vậy Nhà nước được chia sẻ phần gia tăng giá trị này thông qua thuế tài sản là hoàn toàn phù hợp”.

“Việc Nhà nước chủ động định giá đất có thể tạo khung giá rõ ràng hơn cho các thủ tục liên quan như thu hồi đất, bồi thường, tính nghĩa vụ tài chính và kiểm soát hành vi đầu cơ, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường còn thiếu minh bạch.

Tuy nhiên, để bảo đảm tính khách quan, cần có sự tham gia của các tổ chức định giá độc lập và nguồn dữ liệu thị trường thực tế làm cơ sở đối chiếu", bà Trang cho biết thêm.

Thiếu tham chiếu thị trường, chủ đầu tư ‘mò mẫm trong sương’

Một điểm sáng trong dự thảo lần này là sự phân tách rõ vai trò giữa cơ quan tư vấn định giá, hội đồng thẩm định và UBND cấp tỉnh, đơn vị ra quyết định giá đất. Đây là bước tiến lớn, nhằm giảm thiểu xung đột lợi ích và tạo điều kiện đánh giá khách quan.

Tuy nhiên, cơ chế này chỉ phát huy hiệu quả nếu hội đồng thẩm định thật sự có chuyên môn và vai trò tư vấn định giá được bảo đảm tính độc lập.

“Hiện nay, hội đồng thẩm định chủ yếu gồm đại diện từ các sở ngành địa phương và không phải thành viên nào cũng có chuyên môn sâu hoặc kinh nghiệm thực tiễn về định giá bất động sản. Điều này có thể làm hạn chế khả năng phản biện kỹ thuật và chất lượng quyết định định giá.

Do đó, để cơ chế phát huy hiệu quả thực sự, Savills kiến nghị cần mở rộng thành phần chuyên gia độc lập trong hội đồng thẩm định, công khai quy trình, tiêu chí và dữ liệu để để định giá. Chỉ khi các bước này được đảm bảo, thị trường mới tin tưởng và hoạt động sôi động, hiệu quả”, bà Trang nêu quan điểm.

Đứng từ góc nhìn của các nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp bất động sản tỏ ra lo ngại về việc loại bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất sẽ khiến doanh nghiệp khó dự toán chi phí.

Thiếu dữ liệu tham chiếu từ giá thị trường đồng nghĩa doanh nghiệp mất đi cơ sở quan trọng để dự đoán chi phí sử dụng đất. Trong khi đây vốn là những yếu tố then chốt trong kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro của các doanh nghiệp địa ốc.

Trước thực trạng trên, Savills cho rằng: Cơ quan chức năng nên hướng tới xây dựng một khung định giá đất linh hoạt, kết hợp tham chiếu thị trường ở những khu vực có dữ liệu đủ tin cậy, đồng thời giữ ổn định giá tại các địa phương còn thiếu hạ tầng dữ liệu. Đây chính là “điểm tựa” để định giá đất, giúp nâng cao dự đoán chi phí, thu hút đầu tư bền vững.

Một điểm mới quan trọng khác là dự thảo Luật Đất đai đề xuất xây dựng bảng giá đất chi tiết đến từng thửa đất tại những nơi có bản đồ địa chính số. Đây là một bước cải cách được kỳ vọng góp phần minh bạch hóa định giá, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi, bồi thường…

Tuy nhiên, theo bà Trang, triển khai bảng giá đến từng thửa sẽ gặp nhiều thách thức, chủ yếu do hạ tầng dữ liệu đất đai quốc gia hiện chưa đầy đủ và đồng bộ.

Để bảng giá đất đến từng thửa phản ánh đúng giá trị thực tế, cần tích hợp nhiều lớp dữ liệu từ bản đồ địa chính, lịch sử giao dịch, quy hoạch, hạ tầng, môi trường… thành một hệ thống chuẩn hóa, được cập nhật thường xuyên và có kiểm soát chặt chẽ chất lượng.

Có thể trước mắt, cơ quan chức năng xem xét áp dụng theo từng lộ trình, ưu tiên những thành phố có hạ tầng số phát triển như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng làm điểm xuất phát rồi mới mở rộng dần ra các tỉnh, thành khác khi đủ điều kiện”, Savills kiến nghị.

Một điểm cộng nữa trong Luật Đất đai 2024 là thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên bảng giá đất chính thức. Chính sách này kích thích người dân kê khai giá đất sát với thực tế, góp phần hình thành dữ liệu giá đất gần với thị trường hơn.