Đất nền vùng ven ăn theo sáp nhập: Cảnh báo vỡ 'bong bóng'

Từ ngày 1-7-2025, TP.HCM chính thức mang một diện mạo mới sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, trở thành siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam. Làn sóng đầu tư bất động sản ồ ạt đổ về các khu vực thuộc Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ với kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới.

"Sóng ngầm" kỳ vọng tạo lực đẩy thị trường

Gần hai năm trước, anh Đức Minh, một kỹ sư đang làm việc tại một khu công nghiệp ở phường Dĩ An (thuộc Bình Dương cũ) dồn hết tiền tiết kiệm và vay mượn thêm để mua một mảnh đất gần 100m² trong khu dân cư với gần giá 2 tỉ đồng, dự định sẽ xây nhà an cư.

Từ đầu năm khi có thông tin sáp nhập TP.HCM với Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, tuần nào anh cũng nhận được 4-5 cuộc gọi từ môi giới để hỏi giá mua lại. Hiện mức giá được cò đất và môi giới các công ty kinh doanh bất động sản đưa ra cho mảnh đất của anh Minh là hơn 2,5 tỉ đồng.

“Thực sự tôi vừa mừng vì tài sản của mình tăng giá vừa hoang mang không biết đây có phải giá thật không vì hiện nay xung quanh khu vực này chưa có gì thay đổi, hạ tầng, đường sá vẫn vậy” - anh Minh chia sẻ.

Thị trường đất nền vùng ven sau sáp nhập còn ghi nhận một làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ bên ngoài. Chia sẻ với chúng tôi, ông Hoàng Long, một nhà đầu tư từ TP.HCM, cho biết không chỉ đất nền vùng ven, các dự án nhà phố liền kề, căn hộ ở phường Phú Mỹ (thuộc Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây) cũng tăng giá nhẹ từ 50 - 200 triệu đồng/sản phẩm.

Ông Long cũng thừa nhận, dù thấy rõ tiềm năng dài hạn của khu vực này với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và các khu công nghiệp lớn, nhưng ông vẫn quyết định đứng ngoài quan sát vì cho rằng giá đang chạy trước cả hạ tầng và thực tế.

Báo cáo thị trường gần đây của các đơn vị nghiên cứu đã lượng hóa được sức nóng đất nền vùng ven. Khảo sát cho thấy, đất nền tại nhiều khu dân cư ở Dĩ An đã tăng trung bình 1-2 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại các vị trí mặt tiền trên những trục đường lớn ở Thuận An, giá chào bán tăng vọt, có nơi chênh lệch đến vài trăm triệu đồng cho một lô đất chỉ sau vài tuần. Tương tự, tại khu vực Mỹ Phước hay các xã gần khu công nghiệp ở Phú Mỹ, Bến Cát, giá đất cũng đồng loạt thiết lập mặt bằng mới, cao hơn đáng kể so với thời điểm đầu năm.

Cảnh báo chôn vốn, cơ hội dành cho dài hạn

Đứng trước sự biến động nhất thời của giá đất nền vùng ven đang diễn ra, các chuyên gia đồng loạt lên tiếng cảnh báo về những rủi ro. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thẳng thắn nhận định: “Phần lớn các đợt tăng giá này đều mang tính chất đầu cơ. Kể cả khi có sự thay đổi về mặt hành chính cũng chưa chắc chắn sẽ kéo theo sự phát triển vượt trội tại các khu vực, ít nhất là trong ngắn hạn”.

Hệ lụy lớn nhất chính là việc nhà đầu tư bị chôn vốn, không đủ tài lực để trụ đến khi giá bất động sản thật sự tăng trưởng nhờ các yếu tố nội tại.

Những cơn sốt đất nền vùng ven theo tin thường chỉ mang lại lợi ích cho một nhóm nhỏ nhà đầu cơ nhanh tay, trong khi phần lớn nhà đầu tư cá nhân và người mua ở thực có nguy cơ mắc kẹt nếu mua với mức giá kỳ vọng đã bị đẩy lên quá cao.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Rủi ro này có thể ập đến với cả những nhà đầu tư ít kinh nghiệm và đặc biệt nguy hiểm cho những người dân nếu họ quyết định "lướt sóng" bằng vốn vay. Thực tế cho thấy sau mỗi đợt sốt đất nền vùng ven, rất nhiều người mua ở đỉnh giá đã phải chấp nhận cắt lỗ sâu hoặc ôm đất trong thời gian dài với thanh khoản gần như bằng không.

Tuy nhiên, chính ông Đính cũng thừa nhận trong dài hạn, khi khu vực các phường, xã thuộc Bình Dương cũ thực sự trở thành một phần của TP.HCM với các dự án kết nối ngày càng hoàn thiện, giá trị bất động sản khu vực này chắc chắn sẽ tăng lên. Ông dự báo mặt bằng giá hiện tại sẽ không duy trì lâu và giá trị, chất lượng các dự án tại đây rồi sẽ phải nâng cấp để ngang tầm với nội đô TP.HCM.

Tuy nhiên, đó là câu chuyện của tương lai. Còn ở hiện tại, ranh giới giữa tiềm năng dài hạn và "bong bóng" đầu cơ ngắn hạn là vô cùng mong manh. Bài toán đặt ra cho nhà đầu tư lúc này là phải giữ một cái đầu lạnh, nghiên cứu kỹ lưỡng thông tin, đánh giá đúng tiềm năng và đặc biệt là năng lực tài chính của bản thân thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Bởi lẽ, khi cơn say giá qua đi, người tỉnh táo mới là người ở lại sau cùng.

Đồng tình với quan điểm này, nhiều chuyên gia khác cũng chỉ ra những cạm bẫy mà nhà đầu tư cần lường trước. Chuyên gia bất động sản Nguyễn Khánh Duy nhấn mạnh về độ trễ thời gian.

Ông cho rằng từ chủ trương sáp nhập đến khi hạ tầng thực sự đồng bộ là một chặng đường có thể kéo dài 5-10 năm. Trong suốt thời gian chờ đợi đó, những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải đối mặt với áp lực lãi vay khổng lồ, đặc biệt nguy hiểm khi thị trường hạ nhiệt và thanh khoản sụt giảm.

Theo ông Duy, sau sáp nhập, thị trường bất động sản tất yếu sẽ bước vào một giai đoạn biến động để tái lập mặt bằng giá mới. Dòng tiền của nhà đầu tư sẽ đổ dồn về các khu vực được kỳ vọng trở thành trung tâm mới hoặc hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch hạ tầng, tạo nên những đợt tăng giá cục bộ và sự điều chỉnh trên diện rộng.