Trong nỗ lực đi tìm lối ra cho thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, nhằm có thêm góc nhìn từ chuyên gia BĐS, Pháp Luật TP.HCM đã có cuộc trao đổi với bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam (một trong những công ty dịch vụ BĐS lớn nhất thế giới).
Doanh nghiệp cần tập trung hóa nguồn lực
 |
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam |
. Phóng viên: Thưa bà, nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS và môi giới đang gặp rất nhiều khó khăn như thanh khoản thấp, bế tắc nguồn tiền…, vậy DN cần làm gì trong giai đoạn hiện nay để tồn tại?
+ Bà Trang Bùi: Việt Nam có tăng trưởng rất tốt trong những năm qua, đặc biệt từ năm 2011 đến nay. Kể từ khi thị trường gặp nhiều khó khăn trong năm 2022, chúng tôi ghi nhận nhiều DN có phần chùn chân và cẩn trọng xem xét lại danh mục đầu tư hơn.
Theo chúng tôi nghiên cứu, các DN BĐS rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn. Vậy cấu trúc của DN có thể là: Vốn chủ sở hữu ít nhất phải 30%-40%, nợ ngân hàng - các loại nợ dưới 50%, cùng với đó DN phải có nhà đầu tư chiến lược, đạt được các mức vậy thì thị trường mới đảm bảo cân bằng.
Thời điểm này, DN cần thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá phải chăng phục vụ nhu cầu thực. Bên cạnh đó, họ phải chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục. Đây là những biện pháp mà các DN, đặc biệt là những chủ đầu tư lớn có thể áp dụng trong giai đoạn hiện nay.
. Khó khăn một phần đến từ vấn đề pháp lý? Vậy giải pháp ở đây là như thế nào?
+ Việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn những khó khăn và vai trò của thị trường BĐS, từ đó có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở quan trọng để năm 2023 thị trường khởi sắc.
Thứ nhất, nguồn vốn cho thị trường cần được cung ứng đầy đủ. Đặc biệt là việc nới lỏng tín dụng và giải ngân nhanh chóng đối với các DN, dự án đủ điều kiện.
Thứ hai, sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh BĐS; sớm ban hành các văn bản về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị.
Thứ ba, cải thiện quy trình nộp hồ sơ và phê duyệt, chia sẻ quyền giải quyết xuống cho cấp địa phương; đồng thời đề xuất giải pháp cụ thể vượt thẩm quyền, nhất là các giải pháp cần thiết, cấp bách để kịp thời tháo gỡ khó khăn cho DN.
 |
| Bất động sản công nghiệp được xem là điểm sáng năm 2023. Ảnh: Q.HUY |
Thứ tư, trong khi Việt Nam vẫn xếp hạng là thị trường kém minh bạch, các chính sách và những kế hoạch của Nhà nước và DN để phát triển BĐS cần lưu tâm bảo vệ người mua cuối và nhà đầu tư cá nhân. Bởi lẽ đây là nhóm mua dễ bị tổn thương do thiếu thông tin cập nhật sớm nhất và còn nhiều người chưa nắm rõ các quy định trong giao dịch mua bán nhà đất. Nhóm này luôn bị động khi có chính sách hoặc thay đổi từ phía Nhà nước và DN BĐS.
Dưới góc nhìn của một công ty tư vấn BĐS toàn cầu, chúng tôi mong muốn các nhà đầu tư trước khi tiến hành dự án phải thực hiện nghiên cứu thị trường chuyên sâu, phải có sự tham gia của các chuyên gia ở tất cả khía cạnh bao gồm luật, ngân hàng, tài chính, thẩm định và tư vấn BĐS.
Vẫn có phân khúc tươi sáng trong năm nay
. Có điểm sáng nào cho BĐS không, phân khúc nào được dự báo sẽ phục hồi và phát triển?
+ Theo tôi, phân khúc BĐS công nghiệp sẽ vẫn chứng tỏ là điểm sáng trong năm 2023. Theo số liệu Cushman & Wakefield ghi nhận, phân khúc BĐS công nghiệp đứng đầu tính theo giá trị chuyển nhượng các thương vụ M&A năm 2022, chiếm hơn 40% trong các loại tài sản.
Đánh giá chung, nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình công nghiệp hóa nên xu hướng phát triển BĐS công nghiệp là tất yếu. Ngoài ra, đặc điểm thị trường chịu sự chi phối lớn bởi yếu tố nguồn vốn. Trong khi đó, xu hướng dịch chuyển các chuỗi cung ứng khỏi thị trường Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam đang góp phần lớn tạo thêm động lực cho sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc này.
. Bà dự đoán ra sao về thị trường trong thời gian tới, nhất là trong năm nay?
+ Thị trường hiện còn quan ngại về tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, dự kiến sẽ kéo dài đến giữa năm 2023. Tuy nhiên, chúng tôi ghi nhận các nhà đầu tư trong khu vực tiếp tục có cái nhìn lạc quan về thị trường BĐS công nghiệp; cán cân hiện nay đang nghiêng lợi thế về bên mua.
Các nhà đầu tư đã làm việc tại Việt Nam nhiều năm và có nguồn vốn tốt vẫn tiếp tục triển khai những kế hoạch sẵn có. Thực tế đây là thời điểm thuận lợi để các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận quỹ đất quy mô lớn, vị trí đắc địa mà trước đây rất khó có thể tiếp cận. Thị trường Việt Nam cũng đang thiết lập lại để chuẩn bị bước vào một chu kỳ mới trong những năm tiếp theo.
. Xin cám ơn bà.
Siết quá chặt có thể gây tác dụng ngược
Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), chính sách tiền tệ thắt chặt để kiểm soát lạm phát và ổn định kinh tế vĩ mô trong giai đoạn lạm phát cao, kinh tế thế giới nhiều bất ổn là hoàn toàn cần thiết. Tuy nhiên, kìm nén quá lâu sẽ khiến “sức khỏe” thị trường cũng như cộng đồng DN suy yếu, không thể vực dậy.
Theo ông Đính, để thị trường BĐS không đổ vỡ, Ngân hàng Nhà nước nên nhanh chóng mở room tín dụng, bơm vốn cho nền kinh tế. Trong đó cần quan tâm đặc biệt tới lĩnh vực BĐS để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. Lưu ý rằng ngay cả nới tín dụng thì cũng cần kiểm soát tốt dòng tiền, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá BĐS về mức phù hợp với những hộ gia đình có nhu cầu thực.
