Trong khi TP.HCM đỏ mắt tìm nguồn cung mới thì Hà Nội vẫn duy trì nhịp tăng trưởng nhờ lực đỡ hạ tầng và nhu cầu thực.

TP.HCM khan hiếm nguồn cung

Theo báo cáo về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm nay do Savills vừa công bố, 5 năm gần đây, TP.HCM liên tục đối mặt với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở. Mặc dù, thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà trong giai đoạn 2021–2025 nhưng hiện mới chỉ hoàn thành 24%, tức khoảng 56.000 căn, còn thiếu gần 179.000 căn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ quy trình phê duyệt kéo dài và các vướng mắc pháp lý.

Quý II-2025, thành phố đón nhận 1.600 căn hộ mới, tăng 38% theo năm. Tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp đạt 6.800 căn hộ với 3.800 căn được tiêu thụ. Tuy vậy, nguồn cung dự kiến đến năm 2027 chỉ đạt khoảng 39.000 căn, chưa đủ bù đắp nhu cầu.

Phân khúc nhà liền thổ tiếp tục trầm lắng khi quý II chỉ ghi nhận hơn 600 căn sơ cấp và 80 căn mới được đưa ra thị trường. Tỉ lệ hấp thụ ở mức thấp, chỉ đạt 15% với 100 căn bán ra trong bối cảnh hàng tồn kho cao cấp còn nhiều và tệp khách hạn chế. Tổng nguồn cung 6 tháng đầu năm đạt 700 căn với 170 giao dịch thành công.

Dự báo đến 2027, thị trường chỉ có thêm khoảng 3.600 căn, phần lớn ở các khu vực ngoại thành có hạ tầng đang phát triển.

Trái ngược, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự ổn định. Trong quý II, thành phố có 7.000 căn hộ mở bán với 5.200 giao dịch thành công. Dự kiến từ nay đến 2027, thị trường sẽ đón thêm 58.100 căn hộ từ 58 dự án mới.

Phân khúc nhà thấp tầng tại Hà Nội ghi nhận tăng trưởng tích cực với 267 căn mở bán từ 6 dự án hiện hữu, nâng tổng cung sơ cấp lên 2.642 căn. Số căn bán được là 1.221, đạt tỉ lệ hấp thụ 46%. Dự kiến từ nay đến 2027, sẽ có khoảng 6.443 căn mới được đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ. Trong giai đoạn 2021–2025, Hà Nội có khoảng 151.000 hộ gia đình mới hình thành nhưng chỉ cung cấp được khoảng 102.000 căn, dẫn đến thiếu hụt gần 49.000 căn nhà ở.

Sáp nhập địa giới, chính sách mới: Cú hích cho quý III-2025?

Báo cáo về thị trường bất động sản tại TP.HCM do DKRA vừa đưa ra cho thấy giá sơ cấp tăng 3–8% so với quý trước, tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Thanh khoản thứ cấp cũng hồi phục với giá tăng phổ biến từ 4–11%. Theo DKRA, thị trường bất động sản đang bước vào quý III-2025 với nguồn cung mới tăng nhẹ ở nhiều phân khúc, phản ánh tín hiệu phục hồi sau chuỗi thời gian trầm lắng kéo dài.

Còn theo ghi nhận Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý II và 6 tháng đầu năm 2025, làn sóng tăng giá bất động sản diễn ra mạnh mẽ nhất là vào tháng 3 và 4, tập trung ở phân khúc đất nền tại Ninh Bình, Hải Dương (cũ), Hải Phòng và vùng ven Hà Nội.

Có thời điểm, giá đất nền tại các khu vực này tăng vọt tới 40% so với đầu năm. Nắm bắt cơ hội thị trường bùng nổ, nhiều chủ đầu tư không ngần ngại điều chỉnh bảng giá, có dự án tăng đến 10% chỉ sau một đêm.

Bà Nguyễn Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam cho rằng: “Đợt tăng giá đất vừa qua chủ yếu xuất phát từ tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư trước các thông tin sáp nhập địa giới hành chính mới. Tuy nhiên, cơn sốt này đã nhanh chóng hạ nhiệt từ giữa tháng 4, đặc biệt ở những khu vực nằm ngoài vùng quy hoạch trọng điểm”.

Theo bà Miền, từ tháng 5, thị trường bắt đầu chuyển sang trạng thái ổn định, cả về mặt bằng giá lẫn thanh khoản. Nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn, quan sát kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.

“Việc sáp nhập các đơn vị hành chính mang lại ba tác động rõ nét đối với thị trường bất động sản. Thứ nhất, bộ máy quản lý được tinh gọn, giúp rút ngắn thời gian và giảm chi phí thủ tục cho nhà đầu tư, chủ đầu tư.

Thứ hai, sáp nhập mở rộng không gian phát triển, tạo điều kiện hình thành các đại đô thị mới, góp phần giảm áp lực dân cư cho khu vực trung tâm. Thứ ba, nó tạo ra sự cộng hưởng giữa các vùng sáp nhập và các trung tâm kinh tế lân cận, thay vì phát triển thiếu liên kết như trước”.

Tại khu vực phía Nam, DKRA dự báo phân khúc đất nền đón thêm khoảng 550 sản phẩm, chủ yếu tập trung tại Long An, Bình Dương và Đồng Nai. Tính thanh khoản tăng mạnh chủ yếu diễn ra ở các dự án có hạ tầng hoàn chỉnh, pháp lý rõ ràng và nằm trong khu vực đang phát triển mạnh. Dòng tiền trên thị trường vẫn lựa chọn những sản phẩm an toàn, tránh xa các dự án pháp lý lỏng lẻo hoặc quy hoạch mơ hồ.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng duy trì ổn định, cộng với hiệu ứng từ các quy định pháp luật mới có hiệu lực từ 1-7, tạo lực đẩy cho sức cầu. Mặt bằng giá được dự báo tăng nhẹ ở những khu vực có kỳ vọng hưởng lợi từ việc sáp nhập địa giới hành chính.