Thị trường bất động sản đang xôn xao trước đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về cơ chế bán trước, giải chấp sau. HoREA cho biết hiệp hội kiến nghị sửa đổi Nghị định 96/2024 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản nhằm đồng bộ với Bộ luật Dân sự, cho phép bán nhà khi có sự đồng thuận ba bên. Đề xuất này nhằm giải quyết bài toán vốn cho doanh nghiệp nhưng vẫn đảm bảo an toàn pháp lý.

Kiểm soát dòng tiền thay vì giải chấp trước

Trước đề xuất trên, nhiều chuyên gia và khách hàng lo sợ rủi ro pháp lý khi mua các dự án chưa giải chấp, tài sản vẫn nằm tại ngân hàng, dẫn đến hệ quả nhận nhà cả thập kỷ không có giấy chủ quyền hoặc bị siết nợ. Nhiều ý kiến lo rằng khi dự án chưa giải chấp, chủ đầu tư không có toàn quyền định đoạt, đặc biệt là quyền chuyển nhượng khiến rủi ro tranh chấp luôn hiện hữu.

Tuy nhiên, trước các luồng dư luận trái chiều, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định Hiệp hội không đề xuất nới lỏng điều kiện bán nhà tùy tiện hay bỏ qua các hàng rào kỹ thuật. Thay vào đó, HoREA kiến nghị sửa đổi khoản 3 Điều 8 Nghị định số 96/2024 để đồng bộ hóa với Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023.

Cốt lõi của kiến nghị nằm ở cơ chế ba bên cùng đồng thuận: Chủ đầu tư chỉ được bán nhà chưa giải chấp khi có văn bản đồng ý của người mua và ngân hàng nhận thế chấp. Điểm mấu chốt để đảm bảo an toàn là quyền kiểm soát dòng tiền của tổ chức tín dụng.

Ngân hàng nhận thế chấp sẽ trực tiếp giám sát toàn bộ khoản thanh toán từ khách hàng. Dòng tiền này bắt buộc phải được sử dụng đúng mục đích là thanh toán nợ vay để thực hiện thủ tục giải chấp theo quy định pháp luật về tín dụng.

Đây được xem là giải pháp dung hòa, giải quyết tình trạng "con gà và quả trứng": Doanh nghiệp vay vốn xây dựng nhưng khi đủ điều kiện bán lại chưa có doanh thu để giải chấp ngay. Cơ chế này giúp chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn từ khách hàng để trả nợ ngân hàng, phù hợp với thực tiễn sản xuất kinh doanh hiện nay.

Luật sư Nguyễn Văn Hiệp, Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá cơ chế ngân hàng kiểm soát dòng tiền thay vì bắt buộc giải chấp trước là giải pháp mang tính đột phá, sát sườn với thực tiễn tài chính doanh nghiệp. Trong mô hình kinh doanh hiện tại, dự án thường là tài sản thế chấp để vay vốn xây dựng. Việc chuyển dịch sang kiểm soát dòng tiền giúp vốn lưu thông liên tục.

"Khi đó, ngân hàng không chỉ ngồi chờ nợ được trả mà chủ động tham gia thu hồi nợ qua tài khoản chuyên dụng. Nguồn thu từ người mua sẽ được ưu tiên tất toán trực tiếp cho khoản vay, giúp ngân hàng bảo toàn vốn và chủ đầu tư giảm áp lực huy động vốn ngoài để "đảo nợ". Đây được xem là giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn nguồn vốn đang kìm hãm thị trường" - LS Hiệp phân tích.

Minh bạch pháp lý tạo lá chắn kép bảo vệ người mua nhà

Để triệt tiêu rủi ro khách hàng bị đẩy vào thế yếu hay thiếu thông tin, HoREA đề xuất yêu cầu sự minh bạch tuyệt đối ngay từ khâu thông báo đủ điều kiện bán hàng. Văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ghi nhận chính xác việc nhà ở đã được giải chấp hay chưa.

Việc công khai này thay thế cho việc thể hiện nội dung giải chấp trong hồ sơ, giúp người mua nhận thức đầy đủ về tình trạng pháp lý bị hạn chế quyền sở hữu trước khi quyết định xuống tiền. Đồng thời, trong hợp đồng mua bán ký kết, nội dung về việc dự án chưa giải chấp và sự đồng thuận của các bên phải được thể hiện cụ thể. Điều này khẳng định quyền của khách hàng trong việc được biết rõ rủi ro, tránh trường hợp bị lừa dối hoặc che giấu thông tin.

Quy định này dựa trên nền tảng của Bộ luật Dân sự, cho phép bên thế chấp bán tài sản nếu được bên nhận thế chấp đồng ý. HoREA cũng đề xuất bổ sung cơ chế tương tự đối với các công trình không phải nhà ở như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú để đảm bảo tính đồng bộ.

Theo đánh giá của giới chuyên môn, nếu được thông qua, đây sẽ là hành lang pháp lý quan trọng tháo gỡ vướng mắc cho hàng loạt dự án đang tắc nghẽn vì thiếu vốn giải chấp. Luật sư Nguyễn Văn Hiệp nhận định đề xuất của HoREA là bước cụ thể hóa cần thiết để khắc phục tình trạng "luật chồng luật". Trước đây, các quy định kinh doanh bất động sản thường siết chặt hơn Bộ luật Dân sự, tạo ra độ vênh pháp lý.

Trao đổi thêm về tính an toàn của đề xuất này, Luật sư Hiệp phân tích việc ngân hàng trực tiếp giám sát dòng tiền thanh toán tạo ra một tấm "lá chắn kép". Thứ nhất, sự minh bạch được xác lập khi người mua biết rõ tình trạng pháp lý của căn nhà, loại bỏ rủi ro bị lừa dối. Thứ hai, quan trọng hơn là sự bảo đảm về mục đích sử dụng vốn.

"Thay vì tiền của khách hàng bị chủ đầu tư chiếm dụng để đầu tư dàn trải, dòng tiền này sẽ bị 'phong tỏa' để thực hiện mục tiêu duy nhất là giải chấp cho chính căn hộ đó. Khi ngân hàng đứng ra làm trung gian kiểm soát, người mua có thể tin tưởng rằng mỗi đồng tiền đóng vào đều góp phần giải phóng quyền sở hữu căn nhà, đảm bảo nhận được sổ hồng đúng hạn.

- Luật sư Nguyễn Văn Hiệp, Đoàn Luật sư TP.HCM -