Nhiều người mua nhà để ở có tâm lý chờ sau khi Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), Luật Nhà ở, Luật Đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 để đảm bảo quyền lợi, tránh rủi ro. Tuy nhiên cũng có nhiều ý kiến cho rằng sau năm 2025, nhà đất có thể tăng giá khiến người mua nhà khó tiếp cận.

Pháp lý hoàn thiện đang giúp ổn định thị trường

TS Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho biết các luật được Quốc hội thông qua sẽ tác động tích cực đối với thị trường BĐS. Đơn cử như Luật Đất đai mới thông qua có nhiều đổi mới tích cực.

Thứ nhất, giải quyết thủ tục hành chính rất tốt, cởi trói thủ tục cho người dân, đất của người dân sẽ thuận lợi được Nhà nước cấp sổ. Thứ hai, luật quy định rõ hơn, Nhà nước phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất, chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện. Thứ ba, đất nông nghiệp được mở rộng, tích tụ ruộng đất thuận lợi hơn. Thứ tư, các phương pháp định giá đất rõ ràng, cụ thể, các dự án triển khai thuận lợi, Nhà nước đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư, rồi giao đất, tránh chạy chọt dự án, giảm tiêu cực, tạo sự minh bạch, công bằng.

Các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS đều tập trung hạn chế đầu cơ như siết phân lô, bán nền, quy định đặt cọc không quá 5% giá bán… Nhà đầu tư có năng lực mới có thể phát triển dự án.

“Với những quy định trên, thị trường sẽ minh bạch hơn. Do đó, mua nhà đất trước hay sau thời điểm luật có hiệu lực cũng không quá quan trọng. Người mua nhà có tài chính tốt thì thời điểm này mua là hợp lý vì thời gian qua nhiều dự án mở bán đủ pháp lý, điều kiện kinh doanh. Ngân hàng cũng bắt đầu mở room tín dụng” - TS Điền nói.

Đồng quan điểm, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, luật và quản lý thuộc Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH), cho rằng bối cảnh nền kinh tế đang thanh lọc những công ty BĐS yếu kém. Hiện thị trường cũng chỉ có doanh nghiệp có năng lực, đủ tài chính mới triển khai, mở bán được dự án. Ngoài ra, giá BĐS lúc này đang đi ngang, lãi suất cho vay thấp, đây là cơ hội tốt để người mua nhà đất chốt kèo.

Thị trường ổn định sau năm 2025

Dù Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi phải đến ngày 1-1-2025 mới có hiệu lực nhưng theo các chuyên gia, năm 2024 vẫn là năm có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư BĐS.

Ông Nguyễn Vũ, Giám đốc Trung tâm giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, cho rằng năm 2024 nhu cầu ở thực để an cư vẫn luôn hiện hữu. Do đó, khi thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Đặc biệt là phân khúc chung cư, đây là dòng sản phẩm được ưa chuộng hơn cả vì giá cả hợp lý. Tuy nhiên, nhìn vào nguồn cung năm 2024 khả năng không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường bởi các dự án còn vướng mắc khá nhiều.

Các luật phải đến năm 2025 mới có hiệu lực, sau đó chờ nghị định hướng dẫn thi hành luật, nguồn cung cũng phải chờ đến năm 2025 mới có thể cải thiện. Ông Vũ đánh giá thời điểm này người mua nhà để ở hay đầu tư thì vấn đề là ở dòng tiền nhàn rỗi có sẵn, bởi vay ngân hàng đầu tư vẫn khá rủi ro.

“Cụ thể hơn, sau thời điểm năm 2025, cơ hội tốt hơn đối với người mua nhà để ở. Bởi lẽ khi ba luật trên có hiệu lực, bảo vệ toàn diện hơn quyền lợi của người mua nhà và nguồn cung nhà ở sẽ được khơi thông, có nhiều lựa chọn hơn. Đặc biệt là người mua nhà có thu nhập thấp, trung bình sẽ có nhiều cơ hội mua nhà vừa túi tiền hơn khi có nhiều dự án nhà ở xã hội, vay ưu đãi được tung ra hơn” - ông Vũ dự báo.

Tuy nhiên, với nhà đầu tư, ông Vũ cho rằng năm 2025 thị trường sẽ chuyển sang một giai đoạn mới, mặt bằng giá các sản phẩm BĐS sẽ tăng cao. Đầu tư vào thời điểm hiện nay, nhà đầu tư sẽ có cơ hội lựa chọn những sản phẩm đã hoàn thiện về pháp lý và có giá cả phù hợp hơn.

Đồng tình, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho hay các dự án luật sửa đổi trên sẽ tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường BĐS, giúp đẩy nhanh quá trình phục hồi thị trường.

Đồng thời, sự nỗ lực, đẩy mạnh các giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường BĐS từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã tạo được niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư trong năm 2024.

“Tâm lý chờ đợi của người mua nhà, nhà đầu tư dần được cởi bỏ. Tuy nhiên, về phía doanh nghiệp năm 2024 là thời điểm để tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi. Doanh nghiệp cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân” - ông Đính lưu ý.