TP.HCM đang xin hướng dẫn thủ tục liên quan đến bảng giá đất

Từ đầu tháng 8 đến nay, đã có nhiều hồ sơ chuyển đổi mục đích, chuyển nhượng đất của người dân bị ách tắc sau khi chuyển đến cơ quan thuế để tính tiền thuế, tiền sử dụng đất. Sở TN&MT TP.HCM đã có văn bản kiến nghị UBND TP xin ý kiến Chính phủ để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh.

Các thủ tục đến cơ quan thuế thì ách tắc

Theo Sở TN&MT, số liệu thống kê trên hệ thống phần mềm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VBDLIS, toàn TP có hơn 1,7 triệu thửa đất. Đến tháng 6-2024, Sở TN&MT đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến 99,55%.

Hiện có 7.779 thửa đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu trên địa bàn TP theo hình thức công nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc trong sáu trường hợp không phải đóng tiền sử dụng dụng đất, hoặc thuộc trong bốn trường hợp nộp tiền sử dụng đất theo tỉ lệ từ 10% đến 60% giá đất theo bảng giá đất.

Nếu người dân không đủ điều kiện nộp tiền sử dụng đất được thực hiện thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất, khi chuyển nhượng thì thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

“Do đó, qua phân tích, đánh giá tác động thì bảng giá đất điều chỉnh bổ sung giá đất tái định cư để tránh ách tắc giải ngân vốn đầu tư công cho các dự án trọng điểm của TP. Việc điều chỉnh này có tác động tích cực, tạo sự công bằng giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất. Khi thực hiện công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thì mức độ ảnh hưởng là không nhiều” – Sở TN&MT nhận định.

Mặt khác, việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM và tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Theo Sở TN&MT, việc này sẽ bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Cũng theo sở này, hiện nay các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vẫn đang được các quận, huyện và TP Thủ Đức tiếp nhận hồ sơ và thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

Ngoài ra, hệ thống chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các quận, huyện và TP Thủ Đức vẫn tiếp nhận giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai theo hình thức một cửa. Tuy nhiên, khi chuyển thông tin đến cơ quan thuế thì cơ quan này chưa thu tiền.

“Việc này, Sở TN&MT cũng đã có văn bản kiến nghị UBND TP xin ý kiến Chính phủ để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực đến khi ban hành bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024” – Sở TN&MT cho hay.

Nhiều trường hợp sẽ nộp tiền sử dụng đất, thuế, phí cao hơn

Theo Sở TN&MT, bảng giá đất sau khi điều chỉnh giá sẽ tác động đến nhiều đối tượng. Đầu tiên là hộ gia đình, cá nhân khi thực hiện việc công nhận quyền sử dụng đất. Mức thu và tỉ lệ thu tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào thời điểm sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 103/2024 về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bảng giá đất điều chỉnh cũng có ảnh hưởng đến việc thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức đất ở. Vì theo Luật Đất đai 2013 các trường hợp này được áp dụng bảng giá đất.

Số thửa đất còn lại trên toàn TP chưa được cấp giấy chứng nhận là 7.779 thửa. Các thửa đất này chủ yếu phân bổ nằm ở các quận, huyện vùng ven, vì vùng lõi trung tâm đã được cấp giấy chứng nhận và được sử dụng ổn định nên không thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Tuy nhiên, đối với phần diện tích ngoài hạn mức thì ảnh hưởng không đáng kể, vì theo Luật Đất đai 2013, các trường hợp này được xác định giá đất cụ thể (giá thị trường) nay được cập nhật vào bảng giá đất là phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM.

Sở TN&MT cho rằng tác động này tạo sự công bằng cho các đối tượng sử dụng đất. Bởi theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người thu hồi đất được bố trí tại định cư theo giá đất cụ thể (giá thị trường). Nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì tính theo bảng giá đất.

Đối với hộ nghèo, gia đình chính sách đã có chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Nghị định số 103/2024 về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến mức thu thuế sử dụng đất. Mức thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trước đây được xác định theo công thức tính là 0,03% x giá tại bảng giá đất x diện tích đất trong hạn mức (diện tích ngoài hạn mức là 0,15%).

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3, Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì bảng giá đất để tính thuế phi nông nghiệp ổn định 5 năm kể từ ngày 1-1-2012. Tính đến nay, bảng giá đất theo Quyết định số 02 đang được áp dụng trong chu kỳ thứ 3 và sẽ kết thúc vào ngày 31-12-2026.

Như vậy, đến ngày 1-1-2027 mới áp dụng bảng giá đất mới này cho chu kỳ 5 năm tiếp theo. Do đó, bảng giá đất điều chỉnh sẽ không ảnh hưởng đến thu thuế phi nông nghiệp từ nay đến hết năm 2026.

Một đối tượng khác chịu ảnh hưởng của bảng giá đất điều chỉnh là hộ gia đình, cá nhân nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Việc tính tiền thuế thu nhập sẽ được căn cứ vào bảng giá đất. Theo đó bảng giá đất tăng thì khoản thuế này cũng sẽ tăng lên.

Tiếp theo là bảng giá đất điều chỉnh có ảnh hưởng đến lệ phí trong quản lý, sử dụng đất nhưng cập nhật đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế, mặt bằng giá đất trên địa bàn TP.HCM.

Ngoài ra, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khi áp dụng Bảng giá đất điều chỉnh sẽ tăng mức phạt. Do đó, có tác động theo hướng tích cực nhằm hạn chế việc vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cuối cùng, khi áp dụng bảng giá đất điều chỉnh có tác động làm tăng mức bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai...