Lãi suất ngân hàng giảm thấp, chính sách bán hàng ưu đãi từ chủ đầu tư được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản (BĐS) ấm dần lên từ đầu năm sau.
Mừng vì lãi suất hạ
Trao đổi với chúng tôi, chị Nguyễn Thị Phương Hằng, làm việc trong lĩnh vực truyền thông, chia sẻ vợ chồng chị vừa chốt được căn hộ hai phòng ngủ với giá 2,6 tỉ đồng ở một khu đô thị tại phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
Thông tin thêm, chị Hằng cho biết kế hoạch ban đầu chị định mua căn hộ cũ vì hiện tại Hà Nội gần như không có dự án mới. Tuy nhiên, sau khi xem xét điều kiện ưu đãi về tài chính, chị đã chọn mua ở dự án mới và được vay ngân hàng với lãi suất 6,8% trong hai năm đầu. Thêm vào đó, chồng chị được cơ quan hỗ trợ lãi suất tối đa 4% khi mua nhà nếu cam kết làm việc lâu dài. “Như vậy, thực tế lãi suất chúng tôi phải trả bây giờ chỉ có 2,8%. Tôi sẽ cố gắng trả hết nợ trong bốn năm” - chị Hằng hào hứng chia sẻ.
Nhiều người khuyên chị chờ thêm để BĐS xuống đáy nhưng với tình hình hiện nay, dự án mới không có nên giá chung cư khó có thể xuống thấp hơn nữa.
Nhiều ngân hàng khác cũng đã giảm lãi suất xuống mức quanh ngưỡng 7%, tỉ lệ cho vay tối đa 80% giá trị tài sản. Nhiều người dân có nhu cầu ở thực, thu nhập ổn định đã tranh thủ tìm nhà và chốt nhanh.
Tỉ lệ bán cao
Theo báo cáo của CBRE, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý III-2023 ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn từ chín dự án. Tổng nguồn cung mới lũy kế trong chín tháng đầu năm nay đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, tại TP.HCM, số lượng căn hộ mới chào bán là 3.600 căn, đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu.
Nếu so với trên 9.000 căn hộ mới chào bán chỉ riêng ở Hà Nội trong quý I-2019 thì tỉ lệ căn hộ mới đưa ra thị trường còn rất khiêm tốn. Tuy nhiên, tỉ lệ hấp thụ lại cho thấy dấu hiệu tích cực. Tỉ lệ hấp thụ trên thị trường Hà Nội là trên 100% với hơn 3.600 căn bán được, tăng hơn gấp rưỡi so với quý trước. Tính chung chín tháng có gần 7.916 căn hộ giao dịch thành công, tập trung ở các dự án khu đô thị phía tây và đông. Tại thị trường TP.HCM, tỉ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong quý III đạt hơn 2.600 căn bán được, tăng gần gấp đôi so với quý trước.
Giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội từ chủ đầu tư khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng khoảng 6%-7% so với quý trước. Còn tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 61 triệu đồng/m2, tăng khoảng 4%. Giá thứ cấp - mua bán lại tiếp tục đà tăng khoảng 3% ở cả hai đô thị Hà Nội và TP.HCM.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: “Nhu cầu mua nhà chắc chắn vẫn cao và người mua có nguồn tài chính vững chắc vẫn sẵn sàng đổ tiền vào thị trường”.
Những yếu tố thúc đẩy thị trường
Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung cũng nhấn mạnh yếu tố giá cả phù hợp đóng vai trò quyết định. Theo báo cáo của CBRE, nhiều chủ đầu tư tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến tám năm.
Có chủ đầu tư áp dụng chính sách nhận nhà ngay sau khi thanh toán 20%, phần còn lại có thể trả trong bốn năm tiếp theo. Có dự án đưa ra giá thấp hơn 20%-25% nếu khách hàng thanh toán nhanh, tức thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong vòng ba tháng. Có thể thấy tuy thị trường không ghi nhận giảm giá trực tiếp nhưng trên thực tế khách hàng vẫn nhận được chiết khấu thông qua các hình thức khác. Các chính sách bán hàng hấp dẫn chưa từng có đã giúp đẩy nhanh hơn tốc độ bán hàng.
Bên cạnh đó, những chuyển động trên thị trường tài chính cũng hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, đặc biệt là các khách hàng trẻ.
Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam đã huy động được khoảng 55.600 tỉ đồng trái phiếu thông qua phát hành riêng lẻ trong chín tháng đầu năm. Mặc dù năm 2023 đã bắt đầu trong tình trạng ảm đạm nhưng từ tháng 7 thị trường ghi nhận sự phục hồi, một số doanh nghiệp huy động được các gói trái phiếu giá trị lớn. Đơn cử như Capitaland Tower Co., Ltd. là đơn vị phát hành thành công nhất với tổng giá trị 12.240 tỉ đồng (502 triệu USD) qua bốn lô trái phiếu, kỳ hạn 60 tháng và lãi suất cố định 1%/năm.
Theo quan sát của Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDIRECT, hoạt động đàm phán thay đổi điều khoản và điều kiện trái phiếu giữa doanh nghiệp và trái chủ vẫn diễn ra tích cực trong thời gian qua. Tính đến ngày 27-10, có khoảng hơn 60 doanh nghiệp đạt được thỏa thuận gia hạn với trái chủ và báo cáo chính thức lên HNX với tổng giá trị được gia hạn là khoảng 107.000 tỉ đồng.
Thị trường đã có những chuyển biến tích cực nhờ yếu tố lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt. Quan trọng hơn cả, theo bà Nguyễn Hoài An, Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn phát triển của CBRE, niềm tin thị trường đã dần ổn định, tâm lý mua nhà thường tích cực hơn vào thời điểm cuối năm.
Thị trường sẽ phục hồi trước ở các đô thị lớn
Theo dự báo của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - BĐS Dat Xanh Services, thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy. Tuy nhiên, DXS-FERI dự báo thận trọng chu kỳ tăng trưởng mới của BĐS Việt Nam sẽ không đi theo biểu đồ hình chữ V mà sẽ là phục hồi và tăng trưởng theo biểu đồ hình chữ U. Đến quý II-2024, thị trường mới bắt đầu phục hồi và đà tăng trưởng sẽ rõ ràng hơn từ năm 2025. Sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như khu vực Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Cần Thơ, sau đó dần phục hồi ở các đô thị vệ tinh lân cận.
