Đó là ý kiến của nhiều DN, chuyên gia đưa ra tại buổi hội thảo Thực trạng, tiềm năng, giải pháp và định hướng phát triển thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM giai đoạn 2016-2020, định hướng đến năm 2025 và tầm nhìn 2030 do Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức ngày 12-11.
Nhiều rào cản
TS Phạm Thái Sơn, Phó Chủ nhiệm đề án Nghiên cứu phát triển thị trường BĐS TP.HCM, cho biết tổng kết các chương trình phát triển nhà ở trọng điểm của thành phố cho thấy đã có một số thành tựu nhưng nhìn chung kết quả còn rất khiêm tốn. Thành tựu nổi bật là cải tạo chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân tại các khu vực ven kênh rạch với khoảng 30.000 gia đình được hỗ trợ cải thiện điều kiện sống và thay đổi nơi ở mới. Tuy nhiên, chương trình nhà ở trọng điểm của TP về phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa đạt được kết quả như mong muốn.
Rào cản đầu tiên được TS Sơn chỉ ra là dù có nhiều ưu đãi trong đầu tư nhưng tiến trình thực hiện và thủ tục hành chính liên quan đến quá trình thiết lập dự án và xây dựng nhà ở tương đối phức tạp và tốn nhiều thời gian của chủ đầu tư khiến cho nhiều nhà đầu tư không muốn tham gia vào thị trường kém hấp dẫn về thương mại này. Cũng xét trên quan điểm đầu tư thì theo quy định, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép hưởng 10% lợi nhuận biên là mức thấp nhất so với lợi nhuận kỳ vọng của các dự án bất động sản khác tại Việt Nam.
Do đó trong thực tế các DN chỉ chú trọng xây dựng phân khúc nhà ở cho người khá giả, vốn không bị ràng buộc về điều kiện tiếp cận nhà ở và có khả năng chi trả nhanh hơn, tạo điều kiện dòng vốn và thu lợi nhanh cho chủ đầu tư. Ngoài ra, tiến trình xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư không được tự quyết định giá bán, giá thuê nhà mà phải theo mức trần địa phương quy định, do đó họ không chủ động được chiến lược đầu tư của mình.
TS Nguyễn Ngọc Vinh, ĐH học Kinh tế TP.HCM, thì cho rằng sự thiếu hụt nguồn vốn đầu tư dành cho nhà ở xã hội đã dẫn đến những hạn chế trên. Một nguyên nhân cơ bản khác là việc thiếu quỹ đất dành cho nhà ở xã hội. Sự thiếu hụt quỹ đất có thể đến từ công tác quy hoạch, khi địa phương chưa chủ động định rõ những khu đất dành riêng cho việc xây dựng nhà ở xã hội.
Thị trường BĐS không minh bạch dẫn tới sự phổ biến của hiện tượng đầu cơ. Một khảo sát cho thấy những người có mục đích đầu cơ chiếm khoảng 20% số người mua nhà trong giai đoạn 2011-2014. Trong giai đoạn phát triển nóng của thị trường, tỉ lệ này còn cao hơn nhiều. Sự phổ biến của giới đầu cơ khiến cho việc tiếp cận tới nhà ở của những người có nhu cầu ở thực sự thêm khó khăn.
Giải pháp minh bạch thị trường
TS Phạm Thái Sơn cho biết cần hoàn thiện hệ thống cơ sở pháp lý để đảm bảo thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh.
“Trong quy hoạch, phải thống nhất hệ thống văn bản, chỉ tiêu quy hoạch, cân bằng giữa khu vực mới ven đô và khu đô thị hiện hữu. Thiết lập chiến lược phát triển đô thị tích hợp hệ thống giao thông công cộng. Phân vùng và đề xuất ưu tiên phát triển khác nhau cho từng phân vùng”, TS Sơn nói.
Theo TS Nguyễn Ngọc Vinh, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM thì chú trọng ban hành chính sách khuyến khích loại hình nhà ở cho thuê trong phạm vi TP.HCM. Ban hành chính sách đa dạng hóa sản phẩm BĐS đáp ứng các tầng lớp dân cư khác nhau. Cơ quan quản lý công tác phát triển nhà ở cần tiến hành khảo sát thường xuyên nhu cầu nhà ở của người dân để điều chỉnh chiến lược cho phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng cải cách thủ tục hành chính minh bạch, nhanh chóng sẽ không làm ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách và cơ hội kinh doanh của DN BĐS. Cần đảm bảo nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường BĐS. Cần có cơ chế tạo nguồn vốn tín dụng cho vay mua nhà ở xã hội dài hạn, tối thiểu 20 năm với lãi suất 3%-3,5%/năm. Nếu làm được sẽ là nhân tố thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở.
