Nhà tái định cư: Mua khổ, bán cũng khổ

Theo quy định hiện hành, nhà tái định cư không phải hộ gia đình, cá nhân nào cũng được cấp. Chỉ những trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhà, đất nằm trong diện giải phóng mặt bằng và bị giải tỏa mới được Nhà nước bồi thường một khoản tiền, căn cứ theo khung giá bồi thường theo quy định.

Ngoài ra, để ổn định chỗ ở cho người bị mất nhà, đất do việc giải phóng mặt bằng, Nhà nước ưu tiên những hộ gia đình, cá nhân đó có quyền mua một hoặc vài căn hộ chung cư, nhà đất (gọi chung là nhà tái định cư) để ổn định cuộc sống, đáng chú ý là được mua với giá ưu đãi, rẻ hơn so với giá thì trường.

Chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ biến

Song vì nhiều nguyên nhân, nên đa phần các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện ưu tiên trên đã bán lại “suất ưu tiên” này cho người có nhu cầu.Nhà tái định cư cũng giống như những loại nhà đất khác, khi thực hiện giao dịch mua bán phải có sổ đỏ.

Tuy nhiên, thực tế thị trường nhà tái định cư cho thấy, rất nhiều trường hợp được mua đi, bán lại mà chưa được cấp sổ đỏ. Họ thường “lách luật” bằng hình thức sử dụng Hợp đồng ủy quyền trong các giao dịch nhà dạng này.

Nội dung của Hợp đồng ủy quyền luôn ghi rõ: “Bên được ủy quyền (bên mua) nhân danh và thay mặt bên ủy quyền (bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó”.

Bản chất của việc “ủy quyền” này là bên mua “làm hộ” các công việc liên quan đến căn nhà cho bên bán, trong khi căn nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán.

Nhiều thành viên tham giá thị trường nhận định, mặc dù là mua bán nhà chưa có đủ giấy tờ, nhưng trình tự đã được các bên liên quan hợp thức hóa, không vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, rủi ro khi mua lại các suất tái định cư này là khá lớn nếu bên bán vì một lý do nào đó đơn phương chấm dứt hợp đồng, thì hợp đồng đó gần như không còn giá trị.

Nhà tái định cư không thuộc trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, vì không có hợp đồng giữa người mua với chủ đầu tư.

Các bên liên quan đã ‘lách luật’ bằng hình thức ủy quyền quản lý nhà, thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến nộp tiền, nhận bàn giao nhà, nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, nhận giấy chứng nhận cho chủ cũ, sau đó mới ký hợp đồng mua bán.

Điều này dẫn đến rủi ro là bên bán có thể ‘lật kèo’ đối với bên mua bất cứ lúc nào để đòi lại nhà. Lúc đó, bên mua là bên thiệt thòi nhất, bởi thực tế, căn nhà đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bán”, một chuyên gia bất động sản phân tích.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, cần phải quản lý chặt chẽ các giao dịch nhà tái định cư khi chưa có quyền sở hữu.

Nhất là với người chưa có đủ điều kiện kinh tế, khi được tái định cư, vì không đủ tiền để đóng suất mua nhà mới, nên họ bán “suất ưu tiên” để lấy tiền chênh lệch, và rủi ro xuất phát từ đó.

Thời gian qua, rất nhiều trường hợp phát sinh tranh chấp với đơn vị phân bổ nhà tái định cư do mua lại các suất tái định cư, song không được bàn giao nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho biết, theo quy định hiện hành, người nhận nhà tái định cư được cấp chủ quyền nhà, nhưng sẽ không được chuyển nhượng trong một thời gian khá dài (từ 5-10 năm); còn người nhận suất nhà tái định cư cũng không được chuyển nhượng “suất” này.

Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở 2014, người sở hữu căn hộ tái định cư cũng có quyền định đoạt đối với căn hộ của mình. Suất nhà tái định cư cũng là “quyền tài sản” của người dân, do vậy, họ phải được quyền định đoạt.

Đồng tình với quan điểm này, theo một chuyên gia xây dựng, chuyển nhượng suất tái định cư là nhu cầu thực và khá phổ biến. Tại TP. HCM, một số khu tái định cư có tỷ lệ chuyển nhượng lên đến 70-80%.

Theo chuyên gia này, không cần ban hành các điều kiện mua bán, chuyển nhượng suất tái định cư, mà nên để cho thị trường tự điều chỉnh. Vì hoạt động sang nhượng suất tái định cư cũng bị chi phối bởi thuế thu nhập cá nhân dành cho bất động sản và thuế trước bạ, nên mỗi lần sang nhượng đều phải chịu cả 2 loại thuế này.

Thời gian qua, trên thị trường xuất hiện tình trạng một số doanh nghiệp gom mua suất tái định cư do giá suất tái định cư thấp hơn giá thị trường để hưởng “chênh lệch”, ưu đãi về thuế...

Do đó, nếu công khai và hợp thức hóa hoạt động mua bán suất tái định cư, theo vị chuyên gia trên, tình trạng này sẽ tự động điều chỉnh và dần hạn chế.