Mua condotel: Cần tập trung vào khả năng sinh lợi

Mới đây, lần đầu tiên TP Đà Nẵng cho thu hồi sổ đỏ lâu dài và cấp lại sổ có thời hạn 50 năm cho một dự án condotel ở TP này. Đây được xem là động thái có tác động mạnh đến phân khúc sản phẩm bất động sản (BĐS) này nói riêng và các nhà đầu tư nói chung. Nhiều người tỏ ra lo lắng khi vấn đề pháp lý cho condotel vẫn còn nhiều cái để bàn.

Phải sớm có quy định rõ ràng

Condotel là các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự, nhà phố trong các khu du lịch nghỉ dưỡng. Những dự án này tập trung tại các thành phố du lịch nổi tiếng như Vân Đồn, Hạ Long, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Vũng Tàu, Phú Quốc, Lâm Đồng...

Chia sẻ tại buổi Expert Talk: Kiến thức khi mua nhà và đầu tư ngày 30-3 tại TP.HCM, Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho rằng đang có hai luồng quan điểm về condotel. Một là xem condotel là BĐS, hai là xem loại hình này như BĐS nghỉ dưỡng - dịch vụ lưu trú cho chuỗi giá trị về du lịch. “Các đơn vị kinh doanh đang tham chiếu Bộ luật Dân sự để xây dựng điều kiện thỏa thuận của các bên. Có thể mua rồi hợp tác để cho thuê, thuê mua đến thời điểm nào đó để mua đứt… Thường có hai bộ hợp đồng, một về mua bán và một về khai thác cho thuê được ký cùng lúc” - ông Lộc lý giải.

Luật sư chia sẻ thêm, pháp lý đối với những lĩnh vực mới này cần cân nhắc, đặc biệt là các vấn đề trong hợp đồng. Để tránh các tranh chấp, cơ quan chức năng cần sớm ra hướng dẫn để các bên có căn cứ thực hiện.

Ở khía cạnh nhà đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Việt, Chủ tịch HĐQT Son Viet Property JSC (SVP) - một đơn vị phát triển và phân phối BĐS, cho rằng sở hữu condotel cho mục đích nghỉ dưỡng, cho thuê, làm quà tặng cho nhân viên, đối tác… là nhu cầu có thật của một bộ phận người thành đạt. Đa phần condotel được “tài chính hóa” thành một sản phẩm cam kết lợi nhuận. Tùy chủ đầu tư mà có gói quyền lợi cam kết khác nhau.

Bản chất condotel là BĐS thương mại dịch vụ nên thời gian sử dụng đất có thời hạn tương ứng là hợp lý. Tuy nhiên, hết thời hạn này thì có thể gia hạn hay không, chi phí thế nào cần có hướng dẫn rõ.

“Mấu chốt là nhà đầu tư chưa rõ BĐS mình mua sẽ ra sao khi hết thời hạn sử dụng đất. Khi có quy định, họ sẽ cân đối giữa số tiền bỏ ra và thời gian sử dụng, nếu hợp lý họ vẫn đầu tư bình thường” - ông Việt phân tích.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận định condotel chắc chắn không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, bởi nếu thế là biến nó thành căn hộ chung cư thông thường. Rõ ràng mục đích của toàn dự án condotel là đất làm du lịch, không phải đất ở nên làm sổ đỏ lâu dài là chưa đúng.

Các dự án condotel cần sớm có quy định rõ ràng. Ảnh: HTD

Thời gian sở hữu không phải là cốt lõi

Vậy vấn đề thời gian sở hữu condotel có phải là yếu tố then chốt mà các nhà đầu tư condotel cần quan tâm? Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng không nên lo lắng về thời hạn 50 năm. “Tâm lý là muốn cấp sổ đỏ lâu dài nhưng căn hộ để ở thì mới sở hữu vô thời hạn, còn căn hộ nghỉ dưỡng, để kinh doanh thì 50 năm là phù hợp” - ông Hiển nói.

Cần nhớ quy định diện tích cho một căn condotel nhỏ hơn căn hộ để ở. Vì vậy, yếu tố thời hạn sở hữu và diện tích (liên quan trực tiếp giá bán) sẽ bù đắp qua lại quyền lợi cho người mua.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ, ở những nước có tư duy đầu tư chuyên nghiệp, họ không tính tới việc sở hữu dài hạn hay 50 năm. Miễn là bài toán đầu tư có lãi được 70% là tốt. “Họ tư duy theo hướng bài toán đầu tư này lợi ích được bao nhiêu thì sẽ làm, vậy thôi” - ông Võ nói. 

Đồng tình, chuyên gia BĐS Phạm Lâm, CEO Công ty DKRA Việt Nam, cho rằng việc điều chỉnh thời hạn từ lâu dài thành 50 năm chắc chắn sẽ gây tác động tại thời điểm này đến các nhà phát triển, chủ đầu tư và khách hàng. Thế nhưng đó không phải là yếu tố cốt lõi mà cần tập trung vào khả năng sinh lợi của nó.

“Hơn nữa, về lâu dài phải nhận ra việc đầu tư BĐS hiện nay giữa phần cứng và phần mềm chưa ăn nhập với nhau, chưa mang lại hiệu quả. Phần cứng là hạ tầng, chất lượng xây dựng thì tốt nhưng phần mềm là chất lượng quản lý, phục vụ thì chưa tốt nên hiệu quả chưa cao” - ông Lâm nói.