Bên cạnh những doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) phát hành trái phiếu DN với lãi suất 9%-14%/năm, hiện nay các chủ đầu tư còn tung nhiều hình thức huy động vốn khác. Đơn cử như hợp tác kinh doanh, góp vốn… và lãi suất huy động rất “khủng”, có thể lên tới 35%-40%.
Tung lãi cao để “dụ” khách hàng
Chỉ cần gõ tìm từ khóa “đầu tư nhà trọ lãi suất khủng” là sẽ xuất hiện hàng loạt thông tin trên các trang mạng xã hội, website của các DN BĐS.
Trong vai nhà đầu tư, chúng tôi vào trang Facebook một công ty BĐS tại TP.HCM đang chào mời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê. Phương thức đầu tư là góp vốn 40 triệu đồng sở hữu một phòng trọ. Mức cam kết lợi nhuận chung cho các nhà đầu tư góp vốn là 36%. Nhà đầu tư có quyền thoái vốn sau 12 tháng với lợi nhuận là 25%/năm.
Ngoài ra, người góp vốn được hưởng lợi nhuận hằng tháng là 1,2 triệu đồng trong suốt 30 tháng. Sau khi kết thúc hợp đồng, nhận lại tiền gốc 40 triệu đồng. Mức góp vốn ban đầu có thể tăng lên 600 triệu đồng để sở hữu 15 phòng trọ với lợi nhuận tương ứng.
Tương tự, một công ty BĐS khác cũng đưa ra thông báo chính sách cho gói hợp tác kinh doanh với cam kết lợi nhuận lên đến 35%. Đơn vị này quảng cáo trong vòng hai tháng, khách hàng tham gia gói hợp tác kinh doanh 1-3 tỉ đồng sẽ được cam kết lợi nhuận 35%/năm, cao gấp 6-7 lần lãi suất tiết kiệm hiện nay của các ngân hàng. Ngoài ra, khách hàng còn được tặng xe sang hoặc căn chung cư trị giá gần 2 tỉ đồng.
Một số DN tiếp tục huy động vốn lãi suất cao thông qua phát hành trái phiếu. Một công ty BĐS tại Hà Nội thông qua phương án trái phiếu để huy động lên tới 3.000 tỉ đồng, lãi suất lên đến 18%/năm, kỳ hạn năm năm. Đặc biệt, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn năm năm thì lợi nhuận nhận một lần duy nhất vào cuối kỳ.
Một công ty bất động sản tại TP.HCM chào mời mô hình hợp tác kinh doanh nhà trọ cho thuê trên mạng xã hội. Ảnh: HOÀNG GIANG
Rủi ro mất cả chì lẫn chài
Ông Nguyễn Đức Tuấn (quận 9, TP.HCM), một nhà đầu tư BĐS, cho biết ông đã dò hỏi những công ty thông báo huy động vốn lãi suất cao này. Điểm chung của các dự án huy động vốn với lãi “khủng” là để dẫn dụ những nhà đầu tư tham lợi. Các dự án được huy động vốn đều chưa hình thành, chưa đủ pháp lý, chưa được cấp phép để triển khai mở bán nên đây cũng là một hình thức lách luật của DN.
“Hơn nữa, rủi ro rất cao khi ký các hợp đồng hợp tác, góp vốn lời ăn, lỗ chịu. Nếu có bất cứ rủi ro nào thì nhà đầu tư cũng sẽ chịu thiệt” - ông Tuấn nói.
Các chuyên gia cũng cho rằng huy động vốn bằng trái phiếu, hợp tác kinh doanh… thực chất là một phương thức đầu tư tài chính, ẩn chứa nhiều rủi ro. Về bản chất, hình thức huy động vốn nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn. Mọi ràng buộc pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành nên không có gì đảm bảo.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư BĐS Việt An Hòa, khuyến cáo những kênh có mức sinh lời trên 10% thì độ rủi ro sẽ càng lớn. Nhà đầu tư trái phiếu phải lưu ý đến uy tín của DN. Thứ hai là đơn vị phát hành, thứ ba là ngân hàng liên kết với DN phát hành trái phiếu.
Hiện DN muốn phát hành trái phiếu đều phải thông qua một đơn vị kiểm toán và đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu. Những đơn vị này sẽ kiểm tra DN, kiểm tra về tính minh bạch, khả năng sinh lợi dự án, kế hoạch quản lý sử dụng nguồn vốn huy động đó.
“Còn đối với các hình thức góp vốn đầu tư, hợp tác kinh doanh thì nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, sản phẩm BĐS và thông tin về DN đó. Lãi suất càng cao, rủi ro càng lớn” - ông Quang cảnh báo.
Cùng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cảnh báo nhà đầu tư nên thận trọng khi đầu tư BĐS qua hình thức góp vốn, hợp tác kinh doanh… Việc huy động vốn qua tài sản BĐS nhưng nhà đầu tư chỉ sở hữu cổ phần chứ không sở hữu sản phẩm đó. Đó là chưa nói đến DN đưa dự án lên mời đầu tư chung theo hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS là vi phạm quy định pháp luật. Bởi theo quy định của Luật Chứng khoán, DN huy động vốn cổ phần đại chúng thì phải được phép của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và thực hiện nhiều thủ tục khác.
“Nhà đầu tư đưa tiền cho DN theo hình thức góp vốn mà lại không có cơ chế kiểm soát vốn, DN muốn làm gì cũng được, cùng lắm trả lại vốn. Trường hợp xấu, DN ôm tiền bỏ trốn thì nhà đầu tư cũng phải chịu” - ông Hiển nhắc nhở.
| Nhà đầu tư cá nhân phải tỉnh táo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI dự báo trái phiếu BĐS sẽ còn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao. Thị trường trái phiếu DN đã trải qua một năm 2019 rất sôi động. Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý là các nhà đầu tư cá nhân đang ngày càng tham gia tích cực hơn vào thị trường nhưng cơ chế bảo vệ nhóm này chưa thực sự hoàn chỉnh. Do đó, nhà đầu tư cá nhân vẫn phải hết sức tỉnh táo, tránh rơi vào cái bẫy lãi suất khủng để bảo vệ nguồn tiền của mình. |
